2024年4月から不動産の相続登記が義務化されました。
これに伴い、今からできる対策と実務における注意点について解説します。
- 制度の適用範囲と猶予期間
今回の義務化で特に注意が必要なのは、
2024年4月1日より前に相続した不動産も対象となる点です。
まだ相続登記が済んでいない不動産については、
制度の施行日から3年間の猶予期間が設けられており、
2027年3月31日までに登記申請を完了させる必要があります。
- 登記を放置するリスク
相続登記を放置すると、
前回解説した「過料」という罰則が科される可能性があるだけでなく、
以下のような実務上のリスクが生じます。
- 権利関係の複雑化： 代を重ねるごとに相続人が増え、遺産分割協議が困難になり
ます。 - 不動産の活用・処分が不可： 登記名義が亡くなった方のままだと、売却やリフォ
ーム、担保設定などができなくなります。
負の資産（活用できない不動産）を抱えている場合でも、
まずは相続登記を行い、
名義変更後の管理責任を明確にすることが重要です。
- スムーズな登記のための事前準備
相続開始後に慌てないためには、
生前からの準備が欠かせません。
- 名義の確認： 親や祖父母の名義になっている不動産がどこにあるのか、漏れなく
確認しておきましょう。 - 書類の早期取得： 戸籍謄本、遺言書、登記情報などの必要書類を早めに取得し、
整理しておくことをお勧めします。
手続きに不安がある場合は、
司法書士や税理士などの専門家への相談を検討してください。
- 負債が多い場合の選択肢
相続財産が少なく、
活用できない不要な不動産しかない場合や、
借金などの負債が資産を上回る恐れがある場合には、
以下の選択肢があります。
- 相続放棄： すべての財産を相続しない手続き。
- 限定承認： プラスの財産の範囲内で負債を引き継ぐ手続き。
これらの手続きは、
原則として相続開始の事実を知ってから3ヶ月以内に家庭裁判所へ
申し立てる必要があります。
期限が非常に短いため、
早急な判断が求められます。
- まとめ
これからの時代、
不動産の相続は「登記して初めて完了する」という意識を持つことが大切です。
手続きやコストを惜しんで放置することで、
将来的に大きな法的リスクや負担を招くことになりかねません。
相続開始前からしっかりと準備を整え、
専門家と連携しながら進めていくことがこれまで以上に重要になります。
記事の要約（MECE）
- 制度の骨子
- 2024年4月1日から相続登記が義務化。施行日前に発生した相続も対象。
- 未登記の相続不動産は施行日から3年の猶予あり（申請期限：2027年3月31日まで）。
- 放置のリスク
- 法的リスク：正当な理由なく申請しないと過料（行政罰）の可能性。
- 実務リスク：相続人が増えて遺産分割が困難化／名義が被相続人のままだと
売却・担保・大規模リフォーム等が不可。
- 早期準備の要点
- 名寄せ（所在の洗い出し）：親・祖父母名義の全不動産を漏れなく確認。
- 書類整備：戸籍謄本類・遺言書・登記情報の早期取得・保管。必要に応じ司法書士・税理士に相談。
- 債務超過・不要資産への対応
- 相続放棄：すべての相続を受けない（原則3カ月以内に家庭裁判所へ申述）。
- 限定承認：プラスの財産の範囲内で債務を承継（同じく3カ月以内）。
迅速な判断が必要。
- まとめ
- 「登記して初めて相続完了」の時代。
放置は権利関係・コストの複雑化を招くため、
計画・書類・専門家連携で前倒し対応が重要。
この動画から得られること（Learning Outcomes）
- 制度理解
- 義務化の対象範囲／経過措置（申請期限：2027/3/31）／放置の法的・実務リスク
- 実務の型
- 5ステップ：名寄せ
→戸籍・登記等の書類収集
→遺産分割（または遺言執行）
→登記申請
→管理・活用
- 必要書類と要点
- 被相続人の出生～死亡の戸籍一式
／相続人全員の戸籍・住民票
／遺言書（検認要否）
／遺産分割協議書
／不動産の登記事項証明書・公図 等
- 特殊ケース
- 共有持分の相続／遺言執行者あり／相続人不存在に近いケースの方策
- 危機対応
- 債務超過・不要資産：相続放棄／限定承認の選択基準・期限（原則3カ月）・流れ
- 管理の開始
- 名義変更後の固定資産税・管理責任・空き家対策・売却/賃貸の判断軸
例え話
相続登記は「鍵の付け替え」に似ています。
住まい（不動産）を誰が使うか決めても、
鍵（登記名義）を換えなければ扉は開きません。
鍵を替えれば、
売却・担保・リフォームという次の行動が初めて可能になります。
専門家としての付加価値（実務の勘所）
- 名寄せの実践
- 固定資産税課税台帳の名寄帳、登記簿、法務局の地図検索で所在を網羅。
農地・山林・私道持分の有無も確認。
- 戸籍の取り方
- 本籍地の市区町村で被相続人の出生から死亡まで連続取得。
改製原戸籍に注意。
相続人全員分も漏れなく。
- 遺言と分割
- 自筆証書遺言は検認が必要（法務局保管制度なら不要）。
遺産分割協議書は全員実印＋印鑑証明書を添付。
- 登記申請の要点
- 登録免許税＝固定資産評価額×0.4％。
相続人多数の場合は代表申請・持分按分の整合を確認。
- 放棄・限定承認
- 放棄は「最初から相続人でなかった」扱い。
限定承認は共同相続人全員で申述が原則。
財産目録を整備し、専門家支援を前提に。
- 次の一手
- 名義変更後は空き家・荒廃リスクに先手。
管理委託／売却／賃貸の方針を3カ月内に決め、費用と収益の見通しを作る。
視聴後アクション
- まず現状を把握（20分）
1) 親・祖父母名義の不動産をリスト化（住所・地番・種類・評価額）。
2) 相続登記の有無を確認し、未了の物件に印を付けます。
- 次に書類を集める（30分）
3) 被相続人の出生～死亡の戸籍一式、相続人の戸籍・住民票、固定資産評価通知、登記事項証明書を取得。
4) 遺言書があれば保管先と検認要否を確認。
- 申請の準備（30分）
5) 遺産分割協議書（または遺言）を整え、登記申請書の下書きを作成。
6) 司法書士に事前相談し、不備のチェックを受けます。
- 特別な場合（すぐ着手）
7) 負債が多い・不要不動産しかない場合は、家庭裁判所への相続放棄／限定承認の申述を検討
（原則3カ月以内）。
放置せず、期限・書類・専門家の3点で前倒しに動けば、
相続の「見えない負担」を確実に減らせます。
今日から着手しましょう。
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