法人（不動産業を主業としない法人を想定）が所有していた不動産を売却する際、
どのような税金がかかるのでしょうか。
今回は、
売却時の利益・損失の仕組みと、
注意すべき税務ルールについて解説します。
- 売却利益（売却損）の計算
不動産を売却した際、
税務上の損益は「売却価格」と「簿価（帳簿価格）」の差額で決まります。
- 売却利益（譲渡益）：
売却価格が簿価を上回った場合、
その差額が利益として計上されます。 - 売却損失（譲渡損）：
売却価格が簿価を下回った場合、 - その差額は損失となります。
- 法人税への影響
売却によって生じた損益は、
法人のその事業年度の他の利益（益金）や費用（損金）と合算されます。
- 利益が出た場合：
本業の利益と合算され、
法人税の課税対象となります。 - 損失が出た場合：
本業の利益から売却損を差し引く（相殺する）ことができるため、
結果として法人税額を抑える効果があります。
- 特別な税金：土地譲渡税（追加課税）
土地を売却する際には、
通常の法人税とは別に「土地譲渡税」がかかる場合があります。
原則として、
所有期間が5年を超える土地の売却益に対しては、
5％の追加課税がなされます。
しかし、
現在はこの制度に時限的な適用除外ルールが設けられています。
平成10年1月1日から令和8年3月31日までの間に売却された土地については、
この追加課税は適用されません。
つまり、
現時点では多くのケースで追加の負担を気にせずに売却できる状況にあります。
まとめ：事前の計画と確認を
不動産の売却は、
会社の決算や税負担に大きな影響を与えます。
特に「土地譲渡税」のように、
時期によって適用ルールが変わるものもあるため、
計画を立てる際には必ず最新の税制を確認することが重要です。
売却を検討される際は、
まず物件の帳簿価格を正確に把握し、
税理士などの専門家を交えてシミュレーションを行うことをお勧めします。
記事の要約（MECE）
- 基本構造
- 法人が不動産を売却すると
「売却価額−帳簿価額（取得原価−減価償却累計額）−譲渡費用＝譲渡益（または損）」を計上。
- 譲渡益は法人税等の課税対象、譲渡損は他の益金と通算可能（損金算入）。
- 特別ルール（土地譲渡に係る特別税率）
- 一般の土地を5年超保有して売却した場合、譲渡益に対して5％の特別税率が上乗せされる制度がある。
- ただし、平成10年1月1日～令和8年3月31日までの売却は「特別税率の適用停止（事実上の不適用）」。
- 実務のポイント
- 譲渡費用（仲介手数料・収入印紙・測量/分筆・解体・残置物撤去・司法書士報酬など）は益金から控除可。
- 認識時点は原則「引渡日」。決算跨ぎや分割代金は契約条項と整合を取る。
- 消費税は「土地＝非課税／建物＝課税」。一体売買は按分が必要。
この動画から得られること（Learning Outcomes）
- 税務・会計の基礎
- 譲渡益/損の計算式、益金/損金の扱い、認識時点（引渡日）
- 特例・消費税
- 土地5％特別税率の適用停止期間、土地非課税・建物課税の按分方法、インボイス対応
- 譲渡費用の範囲
- 仲介手数料、収入印紙、測量・分筆、地中障害撤去、解体、残置物撤去、司法書士報酬の可否
- 実務の型
- 決算跨ぎ・分割代金・所有権移転の条項整合、売却一体案件の按分根拠、証憑と仕訳の作り方
- 経営視点
- P/L・キャッシュへの影響、資本効率（ROA/ROE）とバランスシートの軽量化
例え話
不動産売却の税務は「精密な秤量」に似ています。
左皿に売価、右皿に簿価と費用を載せ、
針の傾きが利益か損失かを示します。
重り（費用）の置き方や秤の置き場所（認識時点）を誤ると、
正しい重さ（税額）は出ません。
専門家としての付加価値（実務の勘所）
- 計上の早見表
- 譲渡益＝売却価額−（帳簿価額＋譲渡費用）／譲渡損＝譲渡費用を含めた差額を損金算入
（要注意：減損・資本的支出の計上ミス）
- 認識時点
- 原則「引渡日」。
例外条項（危険負担移転日等）を契約に明記。
決算跨ぎは注記・見積計上の整合を。
- 消費税
- 土地＝非課税、建物＝課税。
土地・建物一体契約は合理的な按分（評価・鑑定・相場）を証憑化し、適格請求書に反映。
- 譲渡費用の線引き
- 売却と直接対応する費用のみ（仲介・印紙・測量分筆・解体・撤去等）。
日常修繕費・固定資産税の未払は別処理。
- 税額の概算と資金繰り
- 実効税率（法人税・地方法人税・住民税・事業税）を社内標準で持つ。
売却収入の入金日と税金支払日をCFに織込む。
視聴後アクション
- まず概算（本日）
1) 売却価額・帳簿価額（取得価額−償却）・見込み譲渡費用を書き出し、「益/損」を概算します。
2) 土地の5％特別税率の停止期間（〜令和8/3/31）に該当するかを確認します。
- 次に証憑（今週）
3) 仲介契約書・見積書・収入印紙、測量/解体の契約・請求を一式ファイル化。
土地/建物の按分根拠（評価・相場）も準備します。
4) 引渡日・代金決済・所有権移転条項を契約に明記し、決算跨ぎの可能性を会計と共有します。
- 仕上げ（来週）
5) 消費税（土地非課税・建物課税）の適格請求書を発行/受領。税額・資金繰り（納付時期）を再確認し、
申告準備を開始します。
計算式・時点・証拠を押さえれば、
不動産売却の税務は迷いません。
今日から整えていきましょう
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引用
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