2023年の公示地価を分析すると、
不動産市場はコロナ禍から完全に回復し、
全用途で上昇傾向にあります。
今後の地価動向を左右する主要な要因と、
現在の市場が抱える課題について解説します。
- 旺盛な住宅需要と「パワーカップル」の影響
都心部およびその周辺では、
住宅需要が極めて旺盛です。
その背景には、共働き世帯の増加（全体の約7割）があります。
いわゆる「パワーカップル」と呼ばれる高所得の共働き世帯が、
低金利を背景に強い購買意欲を見せています。
また、在宅勤務の定着により
「必ずしも都心のオフィス近くに住む必要はない」という価値観が広がる一方で、
居住環境の質を求める動きが強まり、
郊外や地方都市の優良住宅地でも地価が押し上げられています。
- マンション価格の高騰と「億ション」の常態化
マンション価格の上昇は顕著です。
2022年の全国の新築マンション平均価格は、
10年前と比較して1,300万円も上昇しました。
特に東京23区内では平均価格が約8,236万円に達し、
千代田区などの超一等地の「億ション」も即完売する状況です。
かつては高嶺の花だった1億円以下の物件が、
今や都内では「割安」と捉えられるほど価格設定がバブル化しています。
- オフィスの「2023年問題」と供給過剰のリスク
住宅市場が好調な一方で、
オフィス市場には懸念材料があります。
丸の内や八重洲といったビジネス街では、
大規模なオフィスビルの大量供給が続いていますが、
テレワークの普及によりオフィス需要のあり方が見直されています。
空室率は高止まりしており、
大量供給が賃料や地価の下落圧力となる「2023年問題」が現実味を帯びています。
- 海外マネーの流入と日本の不動産市場の魅力
歴史的な円安と超低金利により、
日本の不動産は海外投資家から見て「バーゲンセール」のような状態です。
ドイチェ・アセットのデータによれば、
2022年末時点で東京の物件の利回りと長期金利の差（イールドギャップ）は
2%超を維持しており、
マイナスに転じているシドニーなどの海外都市と比較して、
圧倒的な投資魅力を持っています。
ネットを通じ、
1億円前後の物件を現地確認なしで購入する外国人投資家も珍しくありません。
- 市場の先行きと地価変動の不透明感
しかし、足元では不透明感も漂っています。
- 海外要因：
米国の地方銀行破綻や世界的な金利上昇の長期化により、
海外投資家の姿勢が慎重になりつつあります。 - 国内要因：
日銀の総裁交代に伴う金融政策の修正（利上げ）リスクや、
建築資材の高騰が今後の市場のブレーキになる可能性があります。
- 経済安全保障と法整備の必要性
最後に、地価上昇の裏側で懸念されるのが「経済安全保障」の問題です。
水源地などの重要な土地が海外資本に買収されている現状に対し、
適切な法整備と譲渡制限の検討が急務です。
不動産市場は、時に政策的な「急ブレーキ」や「反転」が起こる場所です。
歴史を振り返れば、
意図的な操作や経済のサイクルによって市況が激変することは珍しくありません。
投資家や経営者は、
単なる期待感に流されることなく、
常に冷静な心構えを持って市場と対峙する必要があります。
要約
- 回復の全体像
- 2023年公示地価は全用途で上昇基調。
住宅・商業・地方中核の選別上昇が進行。
- 需要ドライバー
- 共働き（約7割）・高所得「パワーカップル」による購入意欲、
低金利と在宅勤務の定着で都心・郊外の優良住宅地ともに上昇。
- マンション高騰
- 全国平均は10年で+1,300万円、東京23区の新築平均は約8,236万円。
「億ション」の即完売が常態化。
- オフィスの懸念
- 2023年問題（大量供給×テレワーク定着）で空室率高止まり。
賃料・地価の下押し圧力に留意。
- 海外マネー流入
- 円安×超低金利でイールドギャップ>2%（東京）。
海外投資家にとって相対的に割安で流動性高い市場。
- 先行き不透明要因
- 海外金利高・金融不安、日銀の政策修正リスク、建築資材高騰がブレーキ要因。
- 経済安保と法整備
- 水源地等の重要土地への外資取得に対する規律強化が課題。
市場は政策で反転し得るため警戒が必要。
この動画から得られること
- 市場構図：住宅・オフィス・商業の需給と価格ドライバー
- データ読解：イールドギャップ、空室率、成約賃料、建設コスト指数の見方
- リスク管理：金利・円安・資材高・政策変更の感応度とヘッジ
- 資産選定：都心/準都心/郊外・地方中核の資産性評価軸
- 収益設計：賃料仮説・稼働・CAP・出口利回りの前提設定
- 実務手順：調査
→モデル化
→ストレステスト
→資金・為替設計
→DD・クロージング
専門家の付加価値
- 先行指標
- 10年国債利回り、USD/JPY、CPI（コア）、建設工事費デフレーター、各エリア空室率・成約賃料
- 収益還元の基準（例）
- 都心レジ：CAP 3.0〜3.8%、出口＋25〜50bpで保守
- 準都心・郊外駅近：CAP 4.0〜5.0%
- 地方中核駅近：CAP 5.0〜6.5%
- ストレステスト（最低3点）
- 金利＋100bp、
賃料▲5〜10%、
建設費＋10〜15% → DSCR≥1.2、
LTV≤65〜70%を維持
- 住宅×立地の粒度
- 駅徒歩≤10分、
都心30分圏、
買物/医療/教育利便、
低災害・ハザード回避
- オフィスの選別
- 新耐震・小割可能・天井高、空調/電力、周辺アメニティ。
B/Cクラスはリポジショニング前提でKPI設定（空室改善・CapEx回収）
- 為替・金利の設計
- 外資：為替ヘッジ比率50〜100%、円資金調達は固定比率高め。
国内：固定/変動ミックス、ヘッジ費用をDDCFに反映
- 経済安保の留意
- 重要土地等調査法の対象域、用途地域・水源地・基地周辺等の取引規律・届出の確認
例え話
不動産市場は「三つのエンジンで飛ぶ飛行機」です。
エンジン1（需要）、2（資金調達・金利）、3（政策・規制）。
1つが好調でも他が失速すれば高度は維持できません。
三つの推力と燃費（収益性）を同時に点検することが、
安全飛行の条件です。
視聴後アクション
- 1. データをそろえる：対象エリアの空室率・成約賃料・地価動向・建設コスト指数を1枚に
- 2. モデル化：賃料・稼働・CAP・出口利回り・金利の仮説でDCF/収益還元を作成
- 3. ストレステスト：金利＋100bp、賃料▲10%、CapEx＋15%で再試算
- 4. 資金設計：LTV・固定/変動・ヘッジ方針を決め、複数金融機関と当たりを取る
- 5. 物件選別：駅距離・利便・ハザードの必須条件を満たすものに絞る
- 6. DDの計画：法務・建物・環境・リーシングのDDリストを作り、見積・是正計画を付ける
- 7. モニター設定：金利・為替・空室率のアラート閾値を決め、四半期で見直す
運用の勘所
- 住宅は「立地×商品力×管理」で鑑別。
新築偏重なら建設コストと遅延リスクを十分に織込む
- オフィスはリポジショニング前提で、CapEx回収とリーシングKPI（内見→成約率）を監視
- 外資系プレイヤーの動向（為替・ヘッジコスト）を相対指標としてトレース
- 出口計画を先に設計（出口利回り+25〜50bp、想定売却期間、コスト）し、逆算の投資判断
- 政策イベント（金融政策・税制・経済安保）カレンダーを作成し、仮説を都度更新
地価は「需要・金利・政策」の三位一体で動きます。
数字で前提を置き、ストレステストで耐性を確認し、
出口から逆算する
—この基本を守れば、
上昇局面でも足元をすくわれません。
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