不動産投資において、
販売価格100万円という超低価格物件は非常に魅力的に映ります。
しかし、そこには数字上のマジックと、
実務上の高いリスクが隠されています。
今回は、浜松市内の実例をもとに、
超低価格物件の「実質収益」を冷静に分析します。
- 実例物件の詳細データ
今回取り上げるのは、浜松市内にある築古のワンルームマンションです。
- 売買価格： 100万円
- 築年数： 1984年4月築（築40年）
- 構造： 5階建てマンションの一室
- 専有面積： 16.36平米
- 設備： 3点ユニットバス
- 管理費： 月額 3,500円
- 修繕積立金： 月額 5,080円（やや高め）
- 固定資産税： 年額 約25,900円
- 現在の賃料： 月額 15,200円（入居中）
この物件の表面利回りは18.2％を超えており、
一見すると驚異的な高収益物件に見えます。
- 収益性の精査：表面利回りと実質利回りの乖離
表面利回りだけで判断するのは大変危険です。
各種経費を差し引いた「実質収益」を計算してみましょう。
- 年間賃料収入： 182,400円
- 年間経費（管理費・積立金）： 102,960円
- 固定資産税： 25,900円
- 年間実質収入： 53,540円
購入価格100万円に対する実質利回りは約5.3％となります。
表面利回り18％という数字からは、
かなりの開きがあることがわかります。
さらに、築40年のため年間1〜2万円程度の突発的な修繕費を見込むと、
実質利回りは3〜4％程度まで低下する可能性があります。
- この物件が抱える主なリスク
超低価格で売られている物件には、
必ずそれ相応の理由があります。
- 賃料の下落・停滞：
浜松市の賃貸市場は人口減少の影響を受け、
特に築古の小規模物件は賃料上昇がほぼ期待できません。 - 高い維持費：
管理費と修繕積立金の合計（月額8,580円）は、
年間約10万円に達します。
これは物件価格の10％に相当し、
収益を大きく圧迫します。 - 大規模修繕の負担：
築40年を超えると、
給排水管の更新や外壁塗装など、
高額な修繕が必要になる時期です。
積立金が不足している場合、
追加徴収のリスクがあります。 - 出口戦略の困難さ：
購入は容易ですが、
売却（出口）は非常に困難です。
築年数がさらに進めば、
買い手がつく可能性はさらに低くなります。
- 超低価格物件に向いている人・向いていない人
購入を検討しても良い方
- 不動産投資の勉強をしたい初心者：
現金購入を前提に、
少額で不動産の実務（数字の読み解きや管理）を学びたい方。 - リスク分散を考えている方：
資産の一部を小口の現物不動産に分散したい方。 - DIYや管理を自ら行える方：
軽微な修繕を自分で行い、
経費を抑えられる方。 - 節税・相続対策を目的とする方：
実物資産としての評価額圧縮を狙う方。
購入を避けるべき方
- 高い実質利回りを期待している方：
表面上の数字に惑わされやすく、
実益を重視する方。 - 安定したキャッシュフローを求める方：
空室や修繕一回で収支がマイナスに転じる可能性があります。 - 遠隔地での管理を考えている方：
築古物件は頻繁な対応が必要になるため、
目が届かない場所での所有はハイリスクです。
- 結論：数字を冷静に読み解く訓練として
不動産投資を株式投資に例えるなら、
今回の物件は「額面を大きく割り込んだ低位株」のようなものです。
大きなリターンを秘める一方で、
下落の合理的な理由（築古・狭小・立地）を十分に理解し、
許容する必要があります。
私個人としては、
収益化が難しい築古ワンルーム投資には否定的な立場です。
しかし、不動産という実物資産である以上、
価値がゼロになることはありません。
「楽して儲かる」と思わずに、
今回紹介したチェックリスト
（管理組合の状況、修繕履歴、周辺の需要動向など）を徹底的に活用し、
慎重に判断してください。
要約
- 何が論点か
- 浜松の「100万円ワンルーム（表面利回り18％）」実例を使い、
経費・修繕・税を織り込んだ実質利回りと、
築古・狭小・立地がもたらすリスクを定量で可視化。
誰に向く／向かないか、買う前のチェックと撤退判断を提示。
- 実例の数字（築40年・専有16.36㎡・賃料1.52万円）
- 年間賃料：18万2400円
- 年間経費（管理3,500円＋積立5,080円×12）：10万2,960円
- 固定資産税：約2万5,900円
- 年間実質収入：約5万3,540円 → 実質利回り約5.3％
- 突発修繕（年1〜2万円）を見込むと実質3〜4％に低下
- 表面18％が危険な理由（主なリスク）
- 賃料の伸び期待が薄い：人口減少・築古・狭小（3点UB）で賃料上昇はほぼ望めない
- 維持費の重さ：管理＋積立が年約10万円＝物件価格の10％に相当し収益を圧迫
- 大規模修繕期：築40年超は配管・外壁・防水・EV等の更新時期＝追加徴収リスク
- 出口の難しさ：買うのは容易でも売りは困難（年数経過で買い手はさらに限定）
- 向く人／向かない人
- 向く：現金で“小口の現物不動産”を経験学習したい初心者
／DIYで維持費を抑えられる人
／資産の分散・相続評価圧縮を狙う人
- 向かない：高い実質利回りや安定CFを求める人
／遠隔管理で手間をかけられない人
／レバレッジ前提の人
例え話
100万円ワンルームは「格安の中古車」。
価格は魅力的でも、
タイミングよくオイル・タイヤ・ベルトを替えないと維持費がかさみ、
売るときは買い叩かれる。
安さの理由（年式・走行距離＝築年・狭小・仕様）を理解し、
整備計画（修繕・積立）と下取り（出口）まで読める人にだけ“得”が残ります。
専門家としての付加価値
- 買う前の必須チェック（資料で判定）
- 管理組合：長期修繕計画
／積立金水準（㎡あたり月額目安）
／滞納率
／直近工事履歴と次回工事の資金手当
- 建物・設備：配管材質（更新歴）
／屋上防水・外壁補修履歴
／共用電気・受水槽
／アスベスト・耐震
- 専有：給湯器・水回りの寿命
／光回線（VDSLか光配線）
／宅配BOXの有無
- 立地：駅距離・生活利便・夜間環境（騒音・明るさ）・賃貸成約賃料との乖離
- 収益：稼働90％・修繕＋2万円・管理
／積立増額のストレスで実質利回りを再試算
- 買わない基準（撤退ライン）
- ストレス条件で実質利回り＜3.5％
／積立不足が顕著（将来一時金濃厚）
／賃料が近隣相場より低く上げ余地もない
／議事録に紛争・滞納多発の記載
この動画から得られること
- 表面利回りと実質利回りの差（費用項目の全体像）
- 築古×狭小×地方の4大リスク（賃料伸び／維持費／修繕／出口）
- 管理組合・修繕計画・積立金の読み方（議事録の見る勘所）
- 稼働90％、修繕＋2万円、管理費／積立増のストレステストの回し方
- “向く人／向かない人”の判断軸と、撤退ラインの作り方
視聴後アクション
- まず数字を整える
- 年間賃料、
管理費、
修繕積立、
固定資産税、
突発修繕（年1〜2万円）を入れて実質利回りを再計算。
- 管理資料を取り寄せる
- 長期修繕計画、
修繕履歴、
積立金水準、
議事録、
滞納率を確認。
積立不足なら即見送りも判断。
- 現地を昼夜で歩く
- 駅距離、
生活利便、
夜間の明るさ・騒音・治安を自分の足で確認する。
- 設備の寿命を点検する
- 専有の給湯器・水回り、
共用の配管・防水・EVの更新時期を把握し、
費用を見積もる。
- ストレステストを回す
- 稼働90％、管理／積立増、
修繕＋2万円でCFが黒字を保てるかチェック。
赤字なら撤退。
- 出口を先に決める
- 想定売価・売却コスト・売却先（投資家／自己使用）をメモにし、
売れない可能性も織り込む。
まずは「表面ではなく実質」で見ること。
今日、対象物件の実質利回りを再計算し、
管理組合の資料と修繕履歴を取り寄せてください。
稼働・費用・修繕のストレステストを回し、
出口まで描けない案件は見送る
——この規律が、次の一歩を堅実にします。
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