商業施設投資の成功戦略 〜浜松・名古屋エリアの未来を掴む〜
今回は、浜松市・名古屋市とその近郊における商業施設投資について詳しくお話しします。
路面店、ロードサイド、小型ショッピングセンター、区画貸し、そしてテナントビル。
これらの商業用不動産投資は、
住宅投資とはまた違った魅力とリスクがあります。
特に人口減少時代に入り、
消費構造も大きく変化している今、
どのような商業施設投資が成功するのか。
地域特性を踏まえながら、
具体的な投資戦略をご紹介していきます。
また、実際の投資判断に使えるチェックリストや
失敗回避のポイントもお伝えしますので、
ぜひ最後までご覧ください。
過去から現在への流れ
まず、浜松市と名古屋市の商業施設の歴史的な変遷ですが、
90年代から2000年代初頭にかけては、
郊外型の大型商業施設が次々と建設されました。
特に名古屋市周辺ではイオンモールをはじめとした大型SCが多く誕生しました。
一方で、2000年代後半からは既存の商店街の衰退が目立つようになり、
中心市街地の空洞化が進みました。
特に浜松市では顕著でしたね。
いまだに、松菱跡地は、更地のままで、計画が浮上したり消えたりです。
そして2010年代に入ると、
eコマースの台頭により商業施設の役割そのものが変化し始めました。
単なる物販の場所から、体験や交流を提供する場所へと変化してきたのです。
名古屋駅前の再開発や、浜松市の中心市街地活性化事業など、
公共投資と連携した商業開発も活発になりました。
また、コンパクトシティ構想により、
一部のエリアでは商業集積が進み、賃料も上昇傾向にありました。
そして2020年、コロナ禍により商業施設は大きな打撃を受けましたが、
業態によって明暗が分かれました。
飲食店は苦戦する一方、
スーパーマーケットやドラッグストアなどの生活必需品を扱う店舗は好調を維持しました。
地域特性と現在の状況
現在の浜松市と名古屋市の商業施設の状況を確認します。
まず、名古屋市はこの地域の商業の中心地であり、
特に栄地区や名古屋駅周辺は高い集客力を持っています。
名古屋市の特徴としては、
公共交通機関が発達していることで、
駅前や駅近の商業施設の価値が高い点が挙げられます。
一方で、郊外型の商業施設は、
車社会という地域特性もあり、
アクセスの良い幹線道路沿いのロードサイド店舗も強さを発揮しています。
浜松市は製造業が盛んで、安定した雇用と所得がある一方、
都市規模が名古屋に比べると小さいため、
大型商業施設は限られています。
その分、地域に密着した中小規模の商業施設が多くあるのが特徴です。
また、両市とも観光資源があり、
特に名古屋市は国内外からの観光客も多いため、
インバウンド需要を取り込める商業施設には大きなポテンシャルがあります。
浜松市も浜名湖や音楽の街としての文化的要素を活かした、
3年に1度アクトシティ浜松で開かれる浜松国際ピアノコンクールや
浜名湖ガーデンパークで開かれる浜名湖アート・クラフトフェアなどが特徴的です。
空室率について、
三幸エステートによると、名古屋市の空室率（2025年５月時点）は、
3.6％（前年比▲1.2ppt）となった。
「名古屋シミズ富国生命ビル」や「第２名古屋三交ビル」などの大規模ビルが竣工した一方、
人材確保や従業員満足度の向上などを目的に、
立地改善や建物設備のグレードアップを図るオフィス需要が旺盛であり、
空室率は前年から低下した。
空室率をビルの規模別にみると、
「大規模2.9％（前年比▲2.0ppt）」、
「大型3.8％（同▲0.3ppt）」,
「中型4.6％（同▲0.8ppt）」、
「小型4.4％（同▲0.03ppt）」となり、
全ての規模で低下した。
空室率が低下するなか、成約賃料は上昇している。
2024年下期の名古屋市の成約賃料は、
前期比＋6.6％、前年比＋5.4％となった。
一方浜松は、
日本不動産研究所がまとめた１０月現在のオフィス市況調査によると、
半年前と比較した空室率の改善、
悪化の傾向を表す業況判断指数（ＤＩ）は浜松市１７・６と、
横ばいを示すゼロを上回った。
好調な企業業績を受けて好立地のオフィス需要が強まる一方、
大型物件を中心に供給量が不足している。
今後の見通しと投資オプション
では、これからの時代、どのような商業施設投資が有望なのでしょうか。
まず考えるべきは「人口減少と消費構造の変化に強い業態」です。
例えば、高齢化社会においては医療・介護関連施設や、
日常生活に欠かせないスーパーマーケットやドラッグストアなどの業態は
底堅い需要が見込めます。
また、体験型の店舗も注目されています。
例えば、飲食だけでなく調理教室を併設するような店舗や、
物販と体験を組み合わせた業態は、
オンラインショッピングでは得られない価値を提供できます。
具体的な投資オプションとして、
まず「路面店」について考えてみましょう。
浜松市や名古屋市の繁華街にある路面店は、
立地の良さが最大の武器です。
ただし、賃料が高い分、テナントの入れ替わりリスクもあるため、
長期契約のテナントを確保できるかがポイントになります。
「ロードサイド物件」は、車社会である両市で強みを発揮します。
特に国道1号線や23号線沿いなどの交通量の多い立地は、
視認性が高く集客力があります。
業態としては、
ファストフード、カフェチェーン、コンビニエンスストアなどが安定しています。
「小型ショッピングセンター」は、
近隣住民の日常的な利用を見込める点が強みです。
スーパーマーケットを核テナントとし、
クリニックや学習塾など生活サービス系のテナントを組み合わせることで、
安定した収益が期待できます。
「区画貸し」は、
初期投資を抑えながら複数のテナントから収益を得られる点が魅力です。
特に駐車場経営と組み合わせることで、収益性を高められます。
例えば、大型駐車場の一角にコンテナ型店舗を設置するといった手法も増えています。
「テナントビル」投資は、
複数の業態を組み合わせることでリスク分散が図れます。
例えば、1階を小売店、2階をオフィス、3階以上を住居にするといった複合利用が、
都市部では有効です。
特に名古屋市の駅周辺では、このような複合型のテナントビルの需要が高まっています。
投資判断では、不動産そのものの価値だけでなく、
そこに入るテナントの業態や将来性も重要です。
例えるなら、
不動産は「舞台」で、テナントは「役者」です。
どんなに立派な舞台でも、
魅力的な役者がいなければ、
観客（消費者）は集まりません。
テナントの選定と組み合わせが、
商業施設投資の成功の鍵を握っています。
実践的チェックリストと失敗回避ポイント
実際に商業施設投資を検討する際の具体的なチェックリストをご紹介します。
- 立地評価：交通アクセス、周辺人口、競合店の有無
- 建物状態：築年数、外観、設備の状態、改修履歴
- 収益性：現在の賃料水準、周辺相場との比較、利回り
- テナント状況：契約期間、賃料滞納の有無、業績状況
- 将来性：周辺の開発計画、人口動態予測、業態の将来性
失敗を回避するためのポイントとしては、以下の点に注意が必要です。
- 過大な期待利回りに惑わされない：表面利回りが高すぎる物件には必ず理由があります
- 建物の老朽化を甘く見ない：特に給排水設備や空調設備の更新費用は高額です
- テナントの信用力を必ず確認する：財務状況や業界動向の調査が重要です
- 周辺環境の変化に注意する：新しい道路計画や競合店の出店情報を常にチェック
- 専門家のアドバイスを活用する：不動産業者だけでなく、税理士や弁護士など複数の専門家に相談を
具体的な成功事例と実行ステップ
この地域での成功事例と、実際に投資を進める際の具体的なステップをお伝えします。
成功事例として、浜松市郊外のロードサイド物件ですと、
古いガソリンスタンドの跡地に、
コンビニやドラッグストアが出店しているケースを多々見かけます。
この場合の投資の目安は、周辺の地価や地代よりかなり高額になり、
テナントが払う地代を基準に土地の取引価格が決まります。
また、名古屋市の繁華街にある古いビルを一棟購入し、
1階を飲食店、2階をコワーキングスペース、
3階以上を宿泊施設にリノベーションしたケースもあります。
多様な収益源を持つことで、
リスク分散に成功しています。
実際に投資を進める際のステップとしては、
まず市場調査から始め、複数の物件を比較検討することが大切です。
そして物件を絞り込んだら、
詳細なデューデリジェンスを行い、収支計画を立てます。
資金計画では、自己資金と借入のバランスを考え、
金融機関との交渉も重要です。
契約時には特約条項などの細部まで確認し、
取得後の管理運営体制も事前に整えておくことが成功への道です。
この地域の商業施設投資は、
人口減少時代でも工夫次第で十分に収益を上げられます。
地域の特性を理解し、変化する消費者ニーズに対応できる施設づくりが成功の鍵です。
浜松市・名古屋市エリアにおける商業施設投資について
詳しくお話ししました。
人口減少や消費構造の変化という課題はありますが、
それを逆に機会として捉え、時代に合った投資戦略を立てることが重要です。
今回ご紹介したチェックリストや失敗回避のポイントを参考に、
ぜひ一歩踏み出していただければと思います。
目的と前提（要約｜MECE）
– 背景・潮流
– 1990〜2000年代：郊外型大型SCが拡大、中心市街地は空洞化。
2010年代はEC台頭で「物販→体験・交流」へ機能転換。コロナ期は業態別に明暗。
– 公共投資・再開発（名駅・栄、浜松中心市街地）とコンパクトシティで一部エリアは賃料上昇。
– 地域特性（浜松・名古屋）
– 名古屋：商業中枢。駅前/地下鉄沿線の集客力が高く、ロードサイドも車社会で強い。
オフィス空室率低下・成約賃料上昇の足元データあり。
– 浜松：製造業の雇用基盤で中小規模・地域密着型が主流。
良立地オフィス需要は堅調で供給不足の傾向。
– 投資オプションと要点
– 路面店／ロードサイド／小型ショッピングセンター／区画貸し／テナントビル（複合用途）の5類型を立地×業態で最適化。
– 成功条件（チェックリスト）
– 立地・建物・収益性・テナント・将来性の5観点で定量評価。
過大利回り・老朽化・テナント信用・周辺変化を重視。
– 実行手順と事例
– 市場調査→物件比較→デューデリジェンス→収支・資金計画→契約・運営設計。
GS跡地のドラッグ/コンビニ化、老朽ビルの複合リノベ事例など。
専門家としての付加価値（実務フレーム）
– 三層評価フレーム「LTC」
– L（Location）：可視性・到達性・商圏人口・競合密度
– T（Tenant）：信用力・業態耐性（高齢化/EC/観光）・売上相関
– C（Contract）：契約期間・賃料改定条項・原状回復/修繕負担
– 感度分析の推奨
– 解約率±3pt、空室期間±2ヶ月、原状回復費±20%、金利±1%でIRR/DSCRの変動を確認
視聴後の行動例
– 自分の投資対象エリアで「LTCフレーム」に沿って候補物件を3件スクリーニング
– 主要テナント3社の信用・業界動向を一次情報で確認
– 収支表に解約・金利・原状回復の感度を入れて再評価
この動画から得られること（Learning Outcomes）
– 名古屋・浜松の商業市場を「歴史・現在・見通し」で立体的に把握できる
– 路面店／ロードサイド／小型SC／区画貸し／テナントビルの収益構造とリスクを比較できる
– テナント信用力・業態耐性・契約条件を数値で評価する実務フレーム（LTC）を習得できる
– 解約・金利・原状回復費の変動がIRR/DSCRに与える影響を感度分析で確認できる
– 具体的なチェックリストに沿って、今日から投資判断の精度を高められる
失敗回避チェックリスト（要点）
– 表面利回りの異常値に注意（賃料持続性・再契約条件の裏取り）
– 老朽箇所（給排水・空調・防災）の更新費用を資本計画に反映
– テナントの売上相関と信用力（財務・業界動向）を二重チェック
– 周辺計画（道路・競合出店・再開発）を公的資料で確認
– 契約条項（賃料改定/解約/原状回復/修繕負担）の定量化
行動喚起
– 候補物件を3件選び、LTCフレームで採点してください。
採点シートが必要な方は概要欄からご連絡ください。
– 主要テナントの信用・業態耐性を一次情報で確認し、
収支表に解約・金利・原状回復の感度を追加してください。
– 個別相談では、商圏分析と感度分析に基づく投資判断書を作成します。
お問い合わせをお待ちしています。
税理士法人 A to Y
〒460-0014 愛知県 名古屋市中区富士見町7-11
電話番号 052-331-0286
FAX番号 052-331-0317
【AtoY 相続事業承継クラブ】
相続の情報が氾濫する世の中・・・
「現場のプロ」があなたにあった生前対策方法を親身にサポートいたします。
失敗しない不動産投資の事業計画書を作ろう！！
【失敗しない不動産投資の事業計画書】
不動産投資に興味ある方
資産形成に不動産投資を検討している方
不動産投資に絶対に失敗したくない方
