山内氏は自らを「8％の男」と称しています。
その理由は、以前参加した経済団体のパネルディスカッションに遡ります。
「経営者にもしものことがあったら」というテーマで、
実際に心肺停止を経験した山内氏と、
脳腫瘍を宣告された別の社長が登壇しました。

その際、コーディネーターの調査により、
山内氏のように自発呼吸が30分から40分止まった状態から、
後遺症なく社会復帰できる確率はわずか「8％」であることが判明したのです。
山内氏は、自分がその貴重な8％に入ったことに感謝しつつ、
「残りの92％、つまり通常なら相続が発生していた事態」について、
実体験を交えて注意を促しています。

突然やってきた「抵当権抹消登記」の訴訟

相続は、自分には関係ないと思っていても、
ある日突然向こうからやってくるものです。
徳田氏が実際に直面した、驚くべき事例を紹介します。

徳田氏の親族の3代前（祖父母やその兄弟の代）が、
かつて建設資金を貸し付けた際の「抵当権」が、
抹消されないまま数十年にわたって放置されていました。
すると突然、
裁判所から「抵当権抹消登記手続請求事件」という書類が届いたのです。

裁判所から「原告（抹消を求める側）」と
「被告（相続人側）」という言葉が並ぶ書類を受け取ると、
誰しも驚きます。
さらに衝撃的だったのは、
その相続人の数です。
当初は73名とされていましたが、
手続きの途中でさらに相続が発生し、
最終的には81名にまで膨れ上がっていました。

放置された登記が招く「相続人調査」の困難

このように登記を放置しておくと、
時間の経過とともに相続が繰り返され、
関係者が指数関数的に増えてしまいます。
昭和・平成と時代を遡って家系を辿るのは非常に困難です。

今回のケースでは、
3名の司法書士が協力して調査にあたりましたが、
それでも住所変更や改名、養子縁組などを追うのは至難の業です。
特に「昭和」の時代の記録は、
当時の事情を知る人が少なく、
住民票や戸籍の附票も保存期間を過ぎて削除されていることがあるため、
調査は困難を極めます。

親戚同士でも面識のない80名以上の被告に対し、
状況を丁寧に説明して回りました。
「裁判所からの呼び出しや答弁書の提出は、
争う意思がなければ放置しても構わない。
そうすれば原告の主張通りに抵当権が抹消され、
法的に整理がつく」と伝え、
ようやく解決の道筋を立てたそうです。

2024年4月、相続登記の義務化がスタート

こうした「所有者不明土地」の問題を解消するため、
法改正により2024年4月から相続登記が義務化されました。
正当な理由なく放置すれば罰則（過料）も科せられるようになります。

「お金がかかるから」「面倒だから」と相続登記を後回しにすると、
次世代に何倍もの手間とコスト、
そして「裁判所からの突然の通知」という精神的負担を押し付けることになります。

自分には関係ないと思っていても、
登記の不備は突然表面化します。
今のうちにしっかりと家系や所有不動産の状況を確認し、
早めに対策を打っておくことが、
将来のトラブルを防ぐ唯一の手段です。

要約

- 背景と問題意識
  - 「自分には関係ない」と思いがちな相続・登記は、ある日突然やってきます。
     山内氏の“8％の男”エピソードは、残る92％（通常は相続発生）の現実を照らし、備えの必要性を示唆。

- 現場の実例（抵当権抹消登記の訴訟）
  - 旧い抵当権が未抹消のまま放置→裁判所から「抵当権抹消登記手続請求」の通知。
    相続重畳で当初73名→最終81名まで被告が増加。
    戸籍・住民票附票の保存期間経過等で相続人調査は困難化。

- 放置が生むコストと負担
  - 相続のたびに関係者が指数関数的に増加。
    手続は長期化し、通知・照会・説明に労力と心理的負担がのしかかる。
    放置は次世代への「時間と費用の付け回し」。

- 制度対応（義務化の要点）
  - 2024年4月から相続登記が義務化（正当な理由なく未了の場合は過料の対象）。
    所有者不明土地の抑止・是正が立法趣旨。
    早期の把握・登記・整理が必須。

- 取るべき方針
  - 家系・資産・登記の現況を見える化し、未抹消権利の整理、相続人間の合意形成を前倒し。
    専門家とSOP（標準手順）で進め、紛争とコストの最小化を図る。

 

この動画から得られること

- 相続・登記を放置するリスク（相続人の雪だるま化、調査の難易度上昇）の正しい理解
- 相続登記義務化の要点と、期限内に完了させる進め方
- 抵当権抹消登記・未整理権利の対応フロー（必要書類・合意形成・訴訟対応の基本）
- 相続人調査を効率化する資料・ツール（法定相続情報一覧図・名寄帳・登記事項証明）
- 争いを避ける合意形成のコミュニケーション設計と専門家の使い方

 

例え話

未整理の登記は「絡まった糸玉」に似ています。
初期なら軽く引くだけで解けますが、
放置すると糸が増え、
固く締まり、
解くたびに新しい結び目が現れます。
早い段階で端（相続人と権利関係）を見つけ、
順にほどくことが、
最短で解決する唯一の道です。

 

専門家としての付加価値

- 90日で片づける相続・登記SOP
  - Day 0-14：登記事項証明の一括取得（不動産全部）、
                      名寄帳・固定資産評価証明で資産網羅、
                      抵当・地上権など未抹消権利の棚卸
  - Day 15-30：被相続人の出生〜死亡の全戸籍収集、法定相続情報一覧図の取得申請
  - Day 31-60：相続関係説明図と財産目録の確定、相続人全員へ説明文送付（目的・期限・求める行為）
  - Day 61-90：遺産分割協議の合意形成→相続登記申請、未抹消権利は抹消同意／判決/休眠担保権の法的手当を選択

- 大量相続人対応の型（81名でも破綻しない）
  - リスト整備（氏名・続柄・連絡先・所在・応答状況）、
     一括説明資料（背景/求める同意/不利益がない旨/FAQ）、
     期日・不応時扱い（黙示承諾の限界に注意）を明記

- 書類・手数の軽量化
  - 法定相続情報一覧図で銀行・法務局提出を一本化、
     代表相続人への委任集約、
     郵送・オンライン面談の併用で時短

- 使える制度・選択肢
  - 相続土地国庫帰属制度（不要土地の国庫帰属、要件と負担金の事前判定）
  - 預金の仮払い制度（当座の費用捻出）、専門家の共同受任で分担処理

 

視聴後アクション

- 具体ステップ
  1) 登記事項証明（所有不動産すべて）と名寄帳を取得し、未抹消の権利を洗い出す
  2) 被相続人の出生〜死亡の全戸籍を請求し、法定相続情報一覧図を申請
  3) 相続関係説明図・財産目録を1枚化し、相続人全員に説明文を発送（締切・求める同意を明記）
  4) 遺産分割協議の素案を作成（代償分割・換価分割も試算）、合意後すぐ相続登記を申請
  5) 抵当権等の未抹消は、権利者探索→同意書取得→抹消登記。
      不能時は司法書士・弁護士へ訴訟方針を相談

- 用語の簡潔説明
  - 法定相続情報一覧図：戸籍に基づく相続関係を法務局が一覧化した写し。
                                       複数手続を簡素化。
  - 名寄帳：同一市区町村内の固定資産を所有者ごとにまとめた帳票。
                  不動産の網羅確認に有効。

 

補助資料

- チェックリスト（抜粋）
  - 登記事項証明・名寄帳・固定資産評価証明の取得状況
  - 戸籍（除籍・改製原戸籍含む）と法定相続情報一覧図の有無
  - 相続関係説明図・財産目録の整備状況
  - 未抹消権利（抵当・地役権・仮登記等）の棚卸と対応方針
  - 相続登記申請の期限逆算カレンダー設定

- 連絡テンプレ（要点）
  - 件名：相続手続のご協力のお願い（説明資料同封）
  - 本文：背景・目的／求める手続（同意・委任）／締切日／費用負担の考え方／問い合わせ先

 

不動産投資に興味のある方は、春を導く不動産投資と友達になりませんか？
▼LINE登録はこちらから
https://lin.ee/BbrViHN
友達限定で、完全非公開の物件ごとの事業計画動画を不定期でお届けします！！

 

税理士法人　A to Y　
〒460-0014 愛知県 名古屋市中区富士見町7-11　
電話番号 052-331-0286
FAX番号 052-331-0317

【AtoY　相続事業承継クラブ】
相続の情報が氾濫する世の中・・・
「現場のプロ」があなたにあった生前対策方法を親身にサポートいたします。

失敗しない不動産投資の事業計画書を作ろう！！

【失敗しない不動産投資の事業計画書】
不動産投資に興味ある方
資産形成に不動産投資を検討している方
不動産投資に絶対に失敗したくない方