【相続税を下げる正攻法】7年ルール時代の贈与・特例フル活用

知って賢く節税！不動産の生前贈与を「暦年贈与」と「特例制度」で最適化する方法

不動産オーナーにとって、
将来の相続税負担をいかに抑えるかは非常に重要な課題です。
今回は、生前贈与や各種特例制度を上手に活用して、
税負担を軽減するためのポイントと注意点を解説します。

1. 暦年贈与の仕組みと「7年ルール」への変更

最も一般的な贈与方法が「暦年贈与」です。
これは特別な制度ではなく、
贈与税の基本的な計算方法を指します。

• 基礎控除額： 毎年1月1日から12月31日までの1年間に受けた贈与のうち、
  　　　　　　110万円までは非課税となります。
• 重要な改正（令和6年度～）： これまでは、亡くなる前3年以内に行われた贈与
  　　　　　　　　　　　　　　が相続財産に持ち戻されて課税対象となっていまし
  　　　　　　　　　　　　　　たが、
  　　　　　　　　　　　　　　改正によりこの期間が7年に延長されました。
• 対策： 相続開始の直前ではなく、
  　　　より早い段階から計画的に贈与を進めることが、
  　　　これまで以上に重要になります。

2. まとまった贈与に有効な「相続時精算課税制度」

住宅購入資金など、
一度に大きな金額を贈与したい場合に検討すべきなのが
「相続時精算課税制度」です。

• メリット： 通算2,500万円までの贈与が非課税となります。
• 注意点： 贈与時には非課税ですが、その財産は将来の相続時に相続財産として
  　　　　加算され、相続税の対象となります。
  　　　　また、一度この制度を選択すると、
  　　　　その贈与者からの贈与については暦年贈与に戻すことはできません。
  　　　　将来の見通しを立てた上での慎重な判断が必要です。

3. 「配偶者控除の特例」による自宅の贈与

婚姻期間が20年以上の夫婦であれば、
居住用不動産（またはその購入資金）の贈与について、
最高2,000万円までが非課税となる特例があります。

• 活用例： 長年連れ添った配偶者へ自宅の名義を変更したい場合などに有効です。
• 適用条件： 婚姻期間が20年以上であること、実際にその家に住み続けること、
  　　　　　そして贈与を受けた翌年の3月15日までに贈与税申告を行うことが
  　　　　　必須条件となります。

4. 相続時の強力な武器「小規模宅地等の特例」

生前贈与ではありませんが、
相続時に極めて高い節税効果を発揮するのが「小規模宅地等の特例」です。

• 効果： 亡くなった方が住んでいた宅地を相続人が相続した場合、
  　　　その評価額を最大80%減額できます。
  　　　例えば、1億円の土地でも評価額を2,000万円まで下げられる可能性が
  　　　あります。
• 適用条件： 相続人がその土地に住み続けることや、期限内に申告を行うこと
  　　　　　など、一定の条件を満たす必要があります。

贈与・相続対策を成功させるための3つのポイント

制度を最大限に活用し、
後々のトラブルを防ぐためには、
以下の3点を意識してください。

1. 計画的な贈与： 長期的な視点で相続の全体像を把握し、
   　　　　　　　早めにスタートすること。
2. 専門家への相談： 税制は頻繁に改正されます。
   　　　　　　　　税理士や不動産の専門家から最新の情報を得て、
   　　　　　　　　最適なプランを立てることが大切です。
3. 証拠書類の整備： 贈与契約書の作成や通帳の記録保存など、
   　　　　　　　　贈与の事実を客観的に証明できる書類を整えておくことで、
   　　　　　　　　税務調査などのトラブルを防げます。

将来の税負担は、
制度を知っているか、
そして正しく活用できているかで大きく変わります。
ぜひ今日から、
ご自身の資産状況に合わせた計画を立ててみてください。

記事の要約（MECE）

- 何が変わったか（制度改正）

  - 暦年贈与の持戻し期間が「死亡前3年→7年」に延長（令和6年以降）。
相続直前の駆け込み贈与が使いにくくなったため、
より早期・計画的な贈与が必須に。

- 主要スキームの整理

  - 暦年贈与：毎年110万円まで非課税。7年ルールの対象。早期開始が有効。

  - 相続時精算課税：通算2,500万円まで贈与時は非課税（令和6年以降は年110万円控除も併用可能）。将来の相続時に加算・精算。
一度選ぶと同一贈与者からは原則戻れない。

  - 配偶者控除（贈与）：婚姻20年以上の夫婦は自宅・取得資金の贈与が2,000万円まで非課税（申告要、居住継続要）。

  - 小規模宅地等の特例：相続時に被相続人居住用地の評価を最大80％減額（継続居住な　　　　　　ど要件あり）。相続時の“切り札”。

- 成功の3原則

  - 長期の設計（早めに・分散して贈与）／専門家と最新情報で組立て／証拠書類の整備（契約書・資金移動の記録・申告）

この動画から得られること（Learning Outcomes）

- 主要制度の正しい理解

  - 暦年贈与（110万・7年ルール）／相続時精算課税（2,500万・年110万控除） 

  - 配偶者への居住用贈与（2,000万）／小規模宅地等の特例（最大80％減）

- 実務の型と期限

  - 贈与契約書の作成、通帳・振込記録の保存、贈与税申告（翌年3/15）、相続税申告（10カ月以内）

- 税コストの全体像

  - 贈与時の登録免許税・不動産取得税、相続時の評価減、持戻しの影響（7年）

- 設計のポイント

  - 誰に何をいつ贈るか（配偶者・子・孫の順、住宅資金・収益不動産・現金の配分） 

  - 特例の併用と要件の線引き（居住継続、同居・生計一、3年内取得の制限など）

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例え話

相続対策は「長距離列車のダイヤ作り」に似ています。
発車（贈与開始）を早め、

乗換（特例の併用）を正確に設計し、
遅延（書類不備・期限逸脱）を防げば、
目的地（税負担の最適化）に時間とコストを抑えて到着できます。

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専門家としての付加価値（実務の勘所）

- 7年ルール対応

  - 早期開始＋少額・分散が有効。死亡前4〜7年分の一部には緩和（基礎控除控除の上持戻し）など経過措置に留意（最新通達要確認）。

- 相続時精算課税の適否

  - 大口一括移転（住宅・収益不動産）に有効。将来加算・精算が前提。
令和6年以降は年110万控除併用可で小口も柔軟化。
一度選択で戻れない点はシミュレーション必須。

- 配偶者への居住用贈与

  - 贈与税非課税は有効だが、登録免許税・不動産取得税は課税（贈与：登録免許税2.0％目安、取得税3％（住宅）等）。現金贈与で購入資金に充てる設計も比較。

- 小規模宅地の要件管理

  - 配偶者は原則要件緩和。二世帯・別居親族は「同居」「生計維持」「3年内持家なし」等の要件で成否が分かれる。事前に住民票・生活実態を整備。

- 組合せの高度化

  - 家族信託で承継ルートの固定／法人化で賃貸収益の分散／遺言で特例前提の分割を明記。生命保険の非課税（500万×法定相続人）で納税資金を確保。

視聴後アクション

- まず全体を見える化（20分）

  1) 家族構成・資産一覧（現金・不動産・保険・会社株）・借入を紙に書き出してください。 

  2) 自宅と賃貸物件の評価ざっくり額をメモ（路線価×地積、固定資産税評価でも可）。

- 次に制度を選ぶ（30分）

  3) 「配偶者へ自宅」「子へ現金」「孫へ教育・住宅資金」など、誰に何を渡すか案を作ります。 

  4) 7年ルールを意識し、贈与は早めに少額から。大口は精算課税も候補に。

- 書類と期限を守る（20分）

  5) 贈与は契約書を作り、銀行振込で履歴を残す。翌年3/15までに贈与税申告。 

  6) 配偶者贈与・小規模宅地などは、要件（居住・同居・申告期限）をチェック。

- 専門家に相談（30分）

  7) 税理士・司法書士・不動産専門家に“たたき台”を見せ、修正点を教えてもらいましょう。

用語の補足

- 持戻し7年：死亡前7年以内の贈与は相続財産に戻して課税します。 

- 相続時精算課税：贈与時は非課税でも、相続時に合算して精算します。 

- 小規模宅地：自宅の土地評価を最大80％下げられる相続時の特例です。

制度は知っているか、
正しく使えるかで差が出ます。
今日から計画を動かしましょう。

今日は、不動産オーナーの方にも関係が深い
「生前贈与と特例制度を上手に活用して、税負担を抑える方法」
についてお話しします。

 暦年贈与、相続時精算課税制度、配偶者控除、そして小規模宅地の特例――

これらを理解しておくと、将来の相続税が大きく変わります！

 

 暦年贈与と110万円非課税のしくみ

 
まずは、「暦年贈与」についてです。

多くの方が「毎年110万円までなら非課税で贈与できる」と聞いたことがあると思います。
ただし、ここには誤解があるんです。

 「暦年贈与制度」という特別な制度があるわけではなく、
暦年課税とは“贈与税の基本的な計算方法”のこと。

1月1日から12月31日までの1年間に贈与を受けた金額のうち、
110万円までは非課税、
それを超えた分に贈与税がかかるという仕組みなんです。

 つまり、
「110万円までは税金がかからない」というのは、
あくまで基礎控除の範囲です。

そして、
令和6年（2024年）の改正で大きな変更がありました。

これまで相続の「3年前までの贈与」が相続財産に加算されていましたが、
今後はなんと相続の「7年前までの贈与」が相続財産に加算されることになったんです。

 

つまり、
「毎年コツコツ110万円ずつ贈与しておけば、相続税とは別」
とはいかなくなりました。

相続開始の7年前から行った贈与は、
すべて相続税の対象に含まれるようになります。

 ただし、
暦年課税そのものは今も残っています。
7年より前に行った贈与は相続税の加算対象になりませんし、
贈与を受ける人が複数いれば、
それぞれに110万円の基礎控除が使えます。

 ですから、
長期的にコツコツ贈与を続けることは、
今でも有効な資産移転の方法なんです。

 

相続時精算課税制度

 次に、「相続時精算課税制度」です。

 この制度は、
まとまった金額を一度に贈与したいときに使えます。

例えば、
お子さんに住宅購入資金を2,000万円贈りたい場合などです。

この制度を使えば、
2,500万円まで非課税で贈与できます。
ただし、
その金額は相続のときにまとめて計算され、
相続税の対象になります。
また、
いったんこの制度を選ぶと、
その後の贈与はすべてこの方式で課税されるため、
暦年課税に戻すことはできません。

ですから、
「今、贈りたい資産の金額」と
「将来の相続の見通し」
を専門家と相談しながら慎重に判断することが大切です。

 

配偶者控除の特例

次は、「配偶者控除の特例」。

結婚して20年以上の夫婦であれば、
自宅の土地や建物、
またはその購入資金を贈与する際に、
最高2,000万円まで非課税となる特例です。

 たとえば、
長年一緒に暮らしてきた奥様に自宅を名義変更したい、
というケースでよく活用されます。

 ただし条件があり、
・婚姻期間が20年以上あること
・実際にその家に住んでいること
・翌年の3月15日までに贈与税申告をしておくこと

この3点が必要です。

 「夫婦間だから大丈夫」と思わず、
申告を忘れないことがポイントです。

 
小規模宅地等の特例

 続いて、
相続時に使える強力な制度、「小規模宅地等の特例」です。

 これは、被相続人が住んでいた宅地を相続した場合、
その評価額を最大80％減額できるという制度です。

 たとえば1億円の土地でも、
評価額が2,000万円に減額されることもあります。

ただし、この特例を使うには条件があります。
・相続人がその土地に住み続けること
・一定の期限内に申告を行うこと

この特例を活用することで、
相続税の負担を大幅に軽減することができます。

 

賢く活用するためのポイント

ここまでご紹介した制度をうまく使うために、
大切なポイントを3つにまとめましょう。

 

1️⃣ 計画的に贈与を行うこと

長期的な視点で、
相続の全体像を考えながら進めましょう。

2️⃣ 専門家に相談すること

税制は毎年のように変わります。
税理士や不動産の専門家と一緒に、最新情報を確認しましょう。

3️⃣ 書類を整えること

贈与契約書や通帳記録など、
「贈与の証拠」を残しておくことで、後々のトラブルを防げます。

 

今日のまとめです。

暦年課税は今も有効。ただし“7年ルール”に注意！

相続時精算課税で大口の贈与も可能。

配偶者控除で夫婦間の資産移転をスムーズに。

小規模宅地等の特例で相続税を大幅に軽減。

 

知っているかどうかで、将来の税負担は大きく変わります。

今日からぜひ、「贈与の計画」を立ててみてください。

税理士法人　A to Y
〒460-0014 愛知県 名古屋市中区富士見町7-11
電話番号 052-331-0286
FAX番号 052-331-0317

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