【相続登記は3年以内へ】義務化の全容と「相続人申告登記」の正しい使い方

【令和6年4月1日開始】相続登記の義務化と新制度「相続人申告登記」の活用法

令和6年4月1日から、
不動産登記法の改正に伴い、
相続登記の申請が義務化されます。
今回は、
この制度が導入された背景や、
新しく創設された「相続人申告登記」という救済措置について解説します。

1. 相続登記義務化の背景

これまで相続登記は任意であり、
申請しなくても罰則はありませんでした。
そのため、
土地の価値が低い場合や売却が困難な場合に、
費用や手間を惜しんで登記を放置するケースが後を絶ちませんでした。

その結果、
現在日本では「所有者不明土地」が大量に発生しており、
都市開発の妨げや、
管理不全による土砂崩れ・火災などの社会問題を引き起こしています。
国はこの問題を解消するため、
土地の所有者を明確にすることを法律で義務付けました。

2. 制度の概要と罰則

令和6年4月1日以降、
相続によって不動産を取得したことを知った日から3年以内に
相続登記を申請しなければなりません。

• 対象：
  新しく相続する物件だけでなく、
  過去に相続してまだ登記が済んでいない不動産も対象となります。
• 罰則：
  正当な理由なく期限内に申請を怠った場合、
  法務局からの催告を経て、
  10万円以下の過料が科せられる可能性があります
  （法人の役員変更登記を放置した際に科せられる過料と同様の仕組みです）。

3. 救済措置としての「相続人申告登記」

相続人が複数いる場合、
遺産分割協議がまとまらず、
3年以内に登記ができないケースも想定されます。
そうした状況への救済措置として創設されたのが
「相続人申告登記」です。

• 仕組み：
  登記官に対し
  「相続が開始したこと」と
  「自分が相続人であること」を申し出ることで、
  ひとまず相続登記の義務を履行したものとみなされる制度です。
• メリット：
  • 相続人のうち一人が単独で申請できます。
  • 他の相続人を特定したり、
    法定相続分を確定させたりする必要がありません。
  • 提出書類が簡略化されており、
    自身の戸籍謄本を提出するだけで手続きが可能です
    （通常、相続登記には被相続人の出生から死亡までの膨大な戸籍書類が必要です）。
• 注意点：
  この申告はあくまで「義務を果たした」とみなされるだけで、
  不動産の所有権を確定させるものではありません。
   後日、遺言書が見つかったり遺産分割協議が整ったりした場合には、
  改めて正式な相続登記（名義変更）を行う必要があります。

4. まとめ

相続人申告登記は、
複雑な遺産分割に時間がかかる場合の
「とりあえずの対応」として有効です。
しかし、
本来は相続税の申告期限である10ヶ月以内を目安に、
遺産分割協議書を作成してスムーズに名義変更を終えるのがベストです。

手続きが煩雑になる場合や不明な点がある場合は、
司法書士や弁護士などの専門家に相談し、
適切に対応することをお勧めします。
過料を避けるためだけでなく、
次世代に負の遺産を残さないためにも、
早期の登記申請を心がけましょう。

要約

- 何が変わるか（制度の骨子）
  - 令和6年4月1日から相続登記が義務化。
    相続により不動産を取得したことを知った日から3年以内に申請が必要。
  - 既に過去に相続発生済みで未登記の不動産も対象。
    正当な理由なく放置すると10万円以下の過料の可能性。

- なぜ導入されたか（背景）
  - 所有者不明土地の増加が、復旧復興・公共事業・防災を阻害。
    名義の明確化で社会コストを抑制する狙い。

- 救済策「相続人申告登記」とは
  - 遺産分割が間に合わない場合でも、相続開始と自己の相続人地位を申告すれば「義務履行みなし」。
  - 相続人の一人で単独申請が可能。
    戸籍謄本等の簡易書類で手続きできる。
   ただし所有権確定には至らず、後日必ず正式な相続登記が必要。

- 実務上の肝
  - 3年の起算点は「相続により取得した事実を知った日」。
    証拠化が重要。
  - 相続税申告（10か月）を目安に遺産分割・本登記まで前倒しが望ましい。
    迷う場合は相続人申告登記でタイムリミットを回避。

例え話

 道路工事に例えると、
「相続人申告登記」は通行止めを避ける仮設の迂回路。
本線（正式な相続登記）を整備するまでの安全措置であり、
最終的な本線開通が不可欠です。

この動画から得られること

- 相続登記義務化の要点（対象・期限・過料・起算点）
- 相続人申告登記の仕組みと限界（義務履行みなし／所有権未確定）
- 相続税申告とのスケジュール連動（10か月目安）と前倒し運用
- 必要書類リストと取得先、オンライン申請のコツ
- 起算点・連絡経緯・申告の証拠化（後日の紛争・過料対応）
- 申告登記から本登記への移行チェックリスト（遺言・遺産分割・法定相続情報）

専門家としての付加価値

- 起算点の証拠化
  - 相続発生日・知った日（死亡通知・住民票除票取得日・戸籍取得日・法要日メモ）を時系列で記録。
    3年管理の起点を明確化。

- 相続人申告登記の適用判断
  - 遺産分割未了・相続人の一部不明・国際戸籍遅延等は申告登記で期日リスクを回避。
    並行して相続人調査・連絡網整備。

- 書類と順番（最短ルート）
  - 1) 被相続人の除籍・改製原・戸籍一式
 ／2) 相続人の戸籍
 ／3) 法定相続情報一覧図
 ／4) 固定資産評価証明
 ／5) 申請書作成（登記情報提供サービスで現況確認）
 ／6) 申請（窓口／オンライン）。

- よくある誤解と回避策
  - 申告登記＝名義変更ではない
 ／固定資産税の納税義務は別途手続が必要
 ／代表相続人の届出と混同しない。

- オンライン申請のコツ
  - 申請用総合ソフトでPDF・XML添付、マイナンバーカード利用。
    受付番号・補正連絡の管理を標準化。

視聴後アクション

- いまの名義を確かめる
  - 法務局またはオンラインで登記事項証明を取り、名義人と持分を確認する。

- 相続人を洗い出す
  - 戸籍一式を集め、法定相続情報一覧図を作る。
    連絡先リストを作成する。

- 期限を押さえる
  - 「相続を知った日」を手帳やクラウドに記録し、3年後の期限をカレンダーに登録する。

- 申告登記を使うか決める
  - 遺産分割が長引きそうなら、相続人申告登記を先に提出して期限リスクを回避する。

- 本登記の準備を進める
  - 遺言の有無を確認し、なければ遺産分割協議書のたたき台を作る。
    署名押印・印鑑証明の手配をする。

- 専門家に相談する
  - 司法書士へ登記、税理士へ相続税の要否、弁護士へ紛争リスクの相談を予約する。

 まずは「名義の見える化」と「期限の固定化」です。
今日、登記事項証明を取得し、
相続人リストと法定相続情報一覧図の取得に着手。
遺産分割の目安（相続税10か月）と相続登記の期限（3年）をカレンダーに設定し、
必要に応じて相続人申告登記でリスクを回避してください。
早い一手が、
過料と将来の手戻りを防ぎます。