不動産登記の基本的な仕組みと、
2024年（令和6年）4月から始まった「相続登記の義務化」について解説します。
- 不動産登記とは何か？
不動産登記とは、
個人や法人が所有する不動産（土地や建物）の
所在、面積、所有者の氏名・住所、抵当権などの情報を法務局の「登記簿」に記録し、
一般に公開（公示）する制度です。
現在は電子データとして保存されており、
所定の手数料を支払えば、
誰でも閲覧したり登記事項証明書を取得したりすることが可能です。
登記を行う最大の目的は、
「自分の所有権などの権利を第三者に対して正当に主張するため」にあります。
これにより、
架空の取引や詐欺（地面師など）から自分の財産を守ることができるのです。
- 登記簿の構成
登記簿は大きく分けて「表題部」と「権利部」の二部構成になっています。
- 表題部：
不動産の物理的な状況（所在、地番、地目、面積、建物の構造や床面積など）が
記載されます。 - 権利部（甲区）：
所有権に関する事項（誰が所有しているか、過去の所有者は誰か）が
記載されます。 - 権利部（乙区）：
所有権以外の権利（抵当権など、銀行融資の担保状況）が記載されます。
- 主な登記の種類
状況に応じて、以下のような様々な登記が必要になります。
- 建物表示登記・所有権保存登記：
建物を新築した際に行う最初の登記です。 - 所有権移転登記：
売買や贈与、相続などで所有者が変わる際に行います。 - 住所・氏名変更登記：
引越しや結婚などで名義人の情報が変わった際に行います。 - 抵当権設定登記・抹消登記：
融資を受けた時や、完済した際に行います。 - 建物滅失登記：
建物を解体した際に行います。
- 相続登記の申請義務化について
不動産実務において特に重要な変更点が、
2024年（令和6年）4月から施行された相続登記の義務化です。
これまで相続登記は任意でしたが、
今後は
「相続により所有権を取得したことを知った日から3年以内」
に申請を行う必要があります。
正当な理由なく期限内に申請しなかった場合、
10万円以下の過料（罰金）が科される可能性があります。
- 登記を放置するリスクと専門家への依頼
「相続税の申告さえ終われば、登記は後回しでいい」
と考える方もいらっしゃいますが、
これは非常に危険です。
登記を放置したまま次の世代へ引き継がれると、
数十年後には相続人が数十人以上に膨れ上がり、
いざ売却や活用をしようとしても、
全員の同意を得るのが困難（あるいは不可能）になるケースが多発しています。
また、登記申請は自分で行うことも可能ですが、
特に銀行融資が絡む抵当権の設定などは、
正確性を期すために司法書士などの専門家に依頼するのが一般的です。
まとめ
相続登記の義務化は、
自分が困るというよりも、
「後の世代に負の遺産や負担を残さない」
という意味合いが強い制度です。
相続が発生した際はもちろん、
長年放置している不動産がある場合は、
早めに専門家へ相談し、
登記を整えておくことを強くお勧めします。
要約
- 不動産登記の役割
- 不動産（土地・建物）の所在・面積・所有者・抵当権等を登記簿（公示）で明確化し、
第三者に対する権利主張と不正防止を担保。
- 登記簿の構成
- 表題部（物理的属性）
／権利部甲区（所有権）
／権利部乙区（抵当権など）。
- 主な登記の種類
- 新築時（建物表示・所有権保存）、
売買・贈与・相続（所有権移転）、
氏名・住所変更、抵当権設定・抹消、滅失など。
- 相続登記の義務化（2024年4月施行）
- 相続により所有権取得を知った日から3年以内に申請義務。
正当理由なく未申請は10万円以下の過料リスク。
- 放置のリスクと実務
- 相続人が雪だるま式に増えて合意形成が困難化。
売却・活用・融資で支障。専門家（司法書士）関与で正確・迅速に対応。
この動画から得られること
- 基礎理解：登記制度の目的、登記簿（表題部・甲区・乙区）の読み方
- 義務化の要点：相続登記の期限・過料、適用範囲と「知った日」の考え方
- 実務フロー：相続関係整理→書類収集→評価取得→申請→補正対応
- コストと期間：登録免許税、司法書士報酬の目安、標準スケジュール
- リスク回避：放置の弊害、共有の複雑化回避、証憑整備の勘所
- 外部活用：司法書士に依頼すべき判断基準、法務局の事前相談の使い方
専門家の付加価値
- 期限管理と代替手段
- 相続登記申請期限：相続により取得を知った日から3年以内
- 事情で急ぎ対応が難しい場合は、簡易な届出で期限管理に資する制度の活用を検討
（最新の運用は法務局公表情報で要確認）
- 必要書類（相続登記・所有権移転）
- 被相続人：出生〜死亡までの戸籍・除籍・改製原戸籍、
除票
- 相続人：戸籍・住民票（または記載事項証明）、
印鑑証明（協議書に実印）
- 法定相続情報一覧図（推奨、無料発行）、
遺産分割協議書、
固定資産評価証明書、
公図・地図（必要に応じ）
- 登録免許税・費用感（目安）
- 相続による所有権移転：固定資産評価額×0.4%
- 司法書士報酬：5万〜15万円＋物件数・難易度に応じ加算（地域差あり）
- 実務KPIとスケジュール
- KPI：戸籍収集完了≤30日、
評価証明取得≤7日、
申請から完了≤2〜4週（補正無の場合）
- タイムライン：Day0–30（戸籍・財産調査）
→Day31–60（協議・書類整備）
→Day61–75（申請・補正対応）
- リスク低減策
- 証憑同梱：登記原因証明情報、
相続関係説明図、
評価根拠をセット化
- 共有回避：可能な限り単独名義へ（代償分割等を検討）、
将来の処分容易性を確保
- 名寄せ漏れ防止：固定資産税課税明細・名寄帳で全資産を洗い出し
例え話
登記は「不動産の戸籍と身分証」にあたります。
身分証がなければ本人確認が進まないように、
登記が整っていない不動産は、
売却・融資・相続の場面で足止めを食います。
正しい記録を最新に保つことが、
資産を動かす前提条件です。
視聴後アクション
- 1. 財産を一覧化：土地・建物の所在・地番・家屋番号をA4一枚に整理（課税明細・名寄帳で確認）
- 2. 戸籍を集める：被相続人の出生〜死亡、
相続人全員の戸籍・住民票を請求
- 3. 相続関係図を作る：手書きでも可。
可能なら法定相続情報一覧図を取得
- 4. 評価を取る：市区町村で固定資産評価証明書を取得（登録免許税計算に必須）
- 5. 協議書を作る：遺産分割協議書を作成し、
相続人全員の実印・印鑑証明を添付
- 6. 申請する：法務局窓口またはオンライン申請。
補正に備え、
根拠資料はセットで提出
- 7. 専門家に当てる：不明点や抵当権・共有が絡む場合は司法書士へドラフト段階で相談
運用の勘所
- 事前相談の活用：所管法務局で必要書類・補正ポイントを確認し、往復を削減
- オンライン申請：申請用総合ソフト等を活用すると補正対応が迅速（添付のPDF化・原本還付の設計）
- 記録の一貫性：評価根拠・登記原因証明・相続関係図の整合を確認し、補正リスクを最小化
- 関連制度の把握：相続土地国庫帰属制度等の選択肢も比較検討（最新の運用・要件は公的情報で確認）
- 将来対応：氏名・住所変更登記の申請漏れを防ぐルーティン化（引越し・改姓の都度点検）
登記は「やらないと困る」ではなく、
「先に整えるほど価値を守れる」領域です。
相続登記の3年ルールを起点に、
財産の全量把握→書類整備→申請の順で一気に片付けましょう。
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