- 相続した不動産を売却する背景
最近、相続税の納税資金を確保するため、
あるいは相続税を支払った後に手元の現金が心もとなくなり、
相続した土地や建物を売却するという相談が増えています。
ここで重要なのは、
「相続税を払うために、元々自分が持っていた不動産を売る」場合には
税制上の優遇措置はないという点です。
あくまで「相続した不動産」を売却する場合に
適用される特例があります。
- 「取得費加算の特例」の条件と期間
相続した不動産を売却する際、
譲渡所得税を軽減できるのが
「相続財産を譲渡した場合の取得費加算の特例」です。
この特例を受けるには、
以下の期間内に売却する必要があります。
- 期間：相続開始（死亡した日）の翌日から、相続税の申告期限の翌日以後3年以内
- 実質的な期間：3年10ヶ月以内
なぜ「10ヶ月」という中途半端な数字かというと、
相続税の申告期限が
「死亡から10ヶ月以内」と定められているためです。
申告期限からさらに3年間の猶予があるため、
合計で3年10ヶ月となります。
相続手続きがスムーズに進めば、
相続登記を早めに済ませて売却することで、
この特例を有効に活用し、
納税資金に充てることが可能です。
- 特例の仕組み：取得費が増えれば税金が下がる
譲渡所得（売却益）の計算は、
「収入金額 －（取得費 ＋ 譲渡費用）」で行われます。
古くから持っている不動産などで
購入価格が不明な場合、
取得費は売却価格の「5%」とみなされてしまいます。
例えば1億円で売れた場合、
取得費はわずか500万円となり、
残りの9,500万円に課税されるため、
多額の税金が発生します。
しかし、この特例を利用すると、
「支払った相続税額のうち、一定の金額を取得費に加算」することができます。
つまり、経費として差し引ける金額が増えるため、
結果として譲渡所得税を安く抑えられるのです。
- 居住用財産の3,000万円特別控除と介護施設入居のケース
また、自分が住んでいた家（居住用財産）を売る場合には、
利益から最大3,000万円を差し引ける控除があります。
ここでよくある質問が、
「所有者が介護施設に入居し、自宅を離れて3年以上経過してしまった場合はどうなるか」という点です。
原則として住まなくなってから
3年を経過すると控除は受けられませんが、
介護などのやむを得ない事情で
施設に入所したことが証明でき、
一定の要件を満たしていれば、
引き続きこの控除が認められる場合があります。
- 注意点：実体のない節税対策は認められない
ただし、制度を悪用した作為的な対策は厳しくチェックされます。
例えば、
売却直前に住民票だけを別荘や以前の自宅に移し、
実態として住んでいないにもかかわらず
「居住用財産の控除」を受けようとするケースです。
「売却と同時に施設に入るから、一時的に住所を移した」といった場合でも、
生活実体がないと判断されれば、
税務署には認められません。
まとめ
相続した不動産を売却する際は、
この「取得費加算の特例」が使えるかどうかで、
最終的に手元に残る金額が大きく変わります。
3年10ヶ月という期限を意識し、
早めに専門家へ相談して準備を進めることが大切です。
国が定めた正当な権利を賢く活用し、
スムーズな相続と納税を目指しましょう。
要約
- 背景：相続税の納税や資金確保のため、相続した土地・建物を売却する相談が増加。
「自分の元々の不動産」を売っても特例なし。
「相続で取得した不動産」を売るときだけ使えるのが取得費加算の特例。
- 取得費加算の特例の骨子：相続財産を「相続開始の翌日から相続税申告期限の翌日以後3年以内
（実務3年10か月以内）」に売却すると、
支払った相続税の一定額をその不動産の取得費に加算でき、
譲渡所得税を軽減できる。
- 計算の本質：譲渡益＝売却額－（取得費＋譲渡費用）。
取得費加算で「取得費」を厚くできる。
取得費不明で概算5％しか認められないケースほど効果が大きい。
- 併用・周辺特例：居住用3,000万円控除は「実際に自分が住んだ家」に限るが、
介護施設入所等のやむを得ない事情が要件を満たせば適用余地あり（証明要）。
被相続人“空き家”3,000万円控除は別制度で、要件が全く異なるため選択に注意。
- 留意点（実務）：期限内申告が原則。
対象は相続税課税対象として申告・納税した資産のみ。
按分計算・証憑（相続税申告書・評価明細・売買契約書等）の整備が必要。
形式・実体が噛み合わない「名義・契約・登記の不整合」は否認リスク。
例え話
- 取得費加算は「原価の領収書を後から足す」イメージです。
ケーキ（売却代金）を切り分ける時、
土台（取得費）を厚くすれば、
課税される“食べる部分（利益）”は
小さくなります。
この動画から得られること
- 取得費加算の適用期間・対象資産・計算ロジック（相続税の按分方法）の理解
- 取得費不明時の概算5％ルールと、取得費加算による税額差の把握
- 居住用3,000万円控除（介護施設入所特例含む）と被相続人“空き家”特例の使い分け
- 必要書類（相続税申告書一式・評価明細・売買契約書・仲介手数料領収書等）と期限内申告の実務
- 名義・契約・登記の整合、併用可否の判断、税務否認を避けるチェックポイント
専門家の付加価値（実務ポイント・チェックリスト）
- 適用期間と対象
- 期間：相続開始翌日→相続税申告期限の翌日以後3年以内（実務3年10か月）。
- 対象：相続税の課税価格に算入し、実際に納付した相続税がある資産に限る（遺贈含む）。
- 取得費加算の按分式（代表例）
- 取得費加算額＝支払相続税額×（当該資産の相続税評価額÷相続税課税価格の合計）。
- 複数相続人・複数資産がある場合は各人・各資産ごとに按分。
- 併用・選択の注意
- 居住用3,000万円控除：売主本人が住んだ家が原則。
介護施設入所特例は「他人使用なし」「管理継続」等の要件チェック。
- 被相続人“空き家”3,000万円控除：昭和56年5月31日以前新築・耐震改修または取壊し・譲渡金額1億円以下など個別要件。
取得費加算との併用は基本可否要確認（ケース判定）。
- 必要書類と整合
- 相続税申告書（第1表・各付表・納付書控）、相続税評価明細、被相続人の戸籍関係、売買契約書、仲介手数料・測量・登記等の領収書。
- 名義（登記）・契約・会計の整合を確認。取得日・取得対価の根拠メモ化。
- 期限内申告・実務
- 譲渡の確定申告は期限内が原則（期限後は適用不可リスク）。
更正の請求・修正の扱いは税務署見解を事前確認。
- 取得費不明時の概算5％と比較し、取得費加算・譲渡費用での節税効果を数値試算。
- リスク管理
- 実体のない居住の偽装（住民票移動のみ）は否認対象。
写真・公共料金・郵便物等の実態証拠を保管。
- 共有物件の持分売却は他共有者の合意・費用按分・配分税務の整理を先行。
- 実務チェックリスト（着手順）
- 1）売却予定資産の相続税評価額・課税価格・納付相続税の把握
- 2）按分による取得費加算額の試算（概算→詳細）
- 3）譲渡費用（仲介手数料・測量・登記・滅失等）の収集・証憑化
- 4）居住用3,000万円控除／空き家特例の適否判定と選択
- 5）確定申告の期限管理（必要添付書類一覧の作成）
- 6）名義・登記・契約・会計の整合確認→提出
視聴後アクション
- 今日やること：相続税の申告書控えと評価明細、売却予定不動産の資料
（登記・固定資産税通知・過去契約書）を一か所に集めてください。
- 今週中：相続税の納付額と当該不動産の評価額を使い、取得費加算の「概算額」を電卓で出しましょう
（按分式でOK）。
居住用3,000万円控除や空き家特例の該当可否も○×で仮判定。
- 2週間以内：仲介手数料・測量・登記など譲渡費用の見積・領収書を揃え、期限内申告のスケジュール
（売買→決済→申告）をカレンダーに記入。
- 1か月以内：税理士に「按分計算の根拠」と「併用特例の可否」を確認。
名義・契約・登記の不整合がないかを点検し、必要に応じて是正。
- 迷ったら：「売却は3年10か月以内か」「取得費加算の按分計算は合っているか」の2点だけ確認してください。
ここが整えば、大半のミスは避けられます。
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