今回は相続財産の中に不動産があるケースに特化してお話ししたいと思います。
不動産をそのまま放置して共有名義になってしまうと、
後々トラブルに発展することがあります。
こうした事態を避けるため、生前に行える対策について解説します。
共有名義と「数次相続」の恐ろしさ
以前は収益物件の共有名義についてお話ししましたが、
今回は更地なども含めた不動産全般についてお伝えします。
よくあるケースとして、
お父様が亡くなり、
3人のお子さんが相続人になったとします。
誰が何を相続するか決まらないまま、
とりあえず「3分の1ずつの共有名義」にしてしまうことがありますが、
これがトラブルの元です。
さらに問題なのは、
遺産分割協議がまとまる前に、
相続人の一人が亡くなってしまう「数次相続」が発生することです。
そうなると、
亡くなった相続人の子供たちが代襲相続人となり、
共有名義人がさらに増えてしまいます。
これが繰り返されると、
権利関係が非常に複雑になります。
実際にあった例では、
東京都内の古い建物で、
取り壊しの同意を得るために調べたところ、
所有者が180〜190名にも膨れ上がっていたケースがあります。
こうなると、
調査費用だけで多額のコストがかかり、
全員の同意を得ることはほぼ不可能です。
土地の処分も活用もできず、
八方塞がりになってしまいます。
3人兄弟で都会の土地やマンション、駐車場などを相続した例がありました。
兄弟仲が悪く話し合いが進まないため、
一旦は共有名義にしたのですが、
その後すぐに一人が亡くなってしまいました。
いざ売却しようとしても、
分筆（土地を切り分ける登記）をしていない共有状態では、
一人の判断で売ることはできません。
結局、最終的には会社が買い上げる形になりましたが、
最後まで不満が残る結果となりました。
都会の土地は、
一定の大きさがあるからこそ価値があるのであって、
細かく分筆しすぎると資産価値が下がってしまうという難しさもあります。
生前に検討すべき対策
こうしたトラブルを防ぐためには、
やはり「本人の目の黒いうち」に対策を立てておくことが重要です。
- 生前贈与や遺言書の作成
あらかじめ誰がどの不動産を相続するかを決めておき、
可能であれば分筆登記も済ませておきます。 - 現金化して分割する
不動産を売却して現金に換えておけば、
不公平感なく分けることができます。 - 資産管理会社や信託の活用
資産管理会社を作って不動産を移転させ、
配当として分配する方法や、
信託制度を利用して管理する方法も有効です。
まとめ
「自分たち兄弟は仲が良いから大丈夫」と思っていても、
いざ多額の財産を目の前にすると、
普段とは違う感情が動くものです。
相続における感情の動きは理屈では割り切れないものだと痛感しました。
誰がいつ亡くなるかは分かりません。
だからこそ、
元気なうちに、
中立な専門家も交えてしっかりと話し合い、
対策を立てておくことが、
残された家族の絆を守ることにもつながります。
要約
- 共有名義はトラブルの温床
- 相続不動産を「とりあえず法定相続分で共有」にすると、
売却・建替・活用の都度「全員の同意」が必要で意思決定が停止。
数次相続（相続手続前に相続人が死亡）で共有者が雪だるま式に増え、処分不能に陥る。
- 実例が示す深刻さ
- 都内の古建物では所有者が180〜190名へ膨張し、取り壊し同意だけで莫大な調査コスト。
別事例でも共有後に一人が死亡し売却が難航、最終的に不満を残す結末に。
- 価値毀損の落とし穴
- 分筆を安易に行うと、接道や面積要件を欠き価値が下落。
都市部は「一定規模だからこそ価値がある」—細分化で収益性・流動性を損なう。
- 生前に打てる有効策
- 遺言（公正証書）＋生前贈与の設計
／適正な分筆／換価分割（売却→現金分割）
／代償分割（支払方法・担保を明確化）
／資産管理会社や家族信託の活用で、承継・管理・配分を平時に確定。
この動画から得られること
- 共有・数次相続が招く実務停止のメカニズムと回避法
- 分筆前に必ず確認すべき実務ポイント（接道・用途・再建築性・実勢価格）
- 公平感と実行力を両立する分割手法（換価分割／代償分割）の設計
- 管理・承継を安定化する器（資産管理会社／家族信託）の使いどころ
- 遺言（公正証書）と納税資金（保険・売却）の“同時設計”フレーム
例え話
共有相続は、
漕ぎ手が増え続けるボートに似ています。
オールが20本、30本と増えるほど進路は乱れ、
誰も前へ進めません。
出航前（生前）に舵（管理権限）と漕ぎ手（承継者）を決め、
座席（分け方）を割り振っておくことが、
沈まない唯一の方法です。
専門家としての付加価値
- 分筆・活用のDDチェック（抜粋）
- 接道状況（幅員・接道長・位置指定）／再建築性・用途地域・建ぺい容積／インフラ（上下水・ガス）／固定資産税・維持費／成約事例での実勢価格
- 分割スキームの選択基準
- 換価分割：公平・納税資金の即時確保。市場環境と売却期間、譲渡税の試算を同時進行
- 代償分割：特定不動産を承継＋金銭調整。
支払方法（分割／担保設定／期限の利益喪失条項）と贈与リスク回避を合意書に明記
- 器の活用
- 資産管理会社：収入・費用・意思決定を一本化、配当や持分で分配。
ガバナンス規程と出口（買取条項）を事前設計
- 家族信託：受託者へ管理権限集中、受益権で配分。終了・代替条項、納税資金の原資（家賃・保険）を明記
- 遺言の骨子（公正証書）
- 個別不動産の帰属
／予備受遺者
／代償金・支払計画
／遺言執行者
／付言（理由・想い）
／遺留分配慮の金銭解決
視聴後アクション
1) 財産目録に「換金性」「将来費用（固定資産税・修繕）」欄を追加
2) 不動産の現地DD（接道・再建築性・実勢価格）を実施し、分筆案の価値差を試算
3) 分割方針（換価／代償／承継）を一次決定し、納税資金（保険・売却）の原資を設計
4) 家族信託 or 資産管理会社の適否を専門家へ相談（管理権限と配分の設計）
5) 公正証書遺言の骨子を作成（予備受遺者・代償金条項・執行者・付言）→家族会議で共有
- 用語の簡潔説明
- 数次相続：前の相続が未了のまま、相続人に再度の相続が発生して承継関係が複層化すること。
- 換価分割：遺産を売却して現金化し、代金を分ける分割方法。
補助資料
- チェックリスト（抜粋）
- 接道・用途・再建築性・固定資産税の確認
- 分筆後の各画地の価値差試算
- 分割スキーム別の税・費用・スケジュール
- 信託契約/会社定款の重要条項
- 遺言の必須条項と付言テンプレ
- テンプレ（要点）
- 不動産DDシート（接道・再建築性・価格）
- 分割・納税資金シミュレーション表
- 公正証書遺言 ひな形（代償金・執行者・付言）
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