【登記の義務化】所有者不明土地問題と改正法のポイント
不動産実務において、
所有者が分からなくなってしまった土地や、
未登記のまま放置された土地が社会問題となっています。
今回は、実際に所有者不明になりかけた事例を交えつつ、
新たに成立した「所有者不明土地関連法」のポイントについて解説します。
- 実例：相続登記の放置が招くリスク
山内氏が実際に担当したケースでは、
父の死後（一次相続）、
母と娘二人の間で遺産分割協議が整っていたにもかかわらず、
相続登記を放置していたために問題が発生しました。
当時、娘たちは「登記は自分たちでやる」と言い、
専門家に依頼しませんでした。
しかし、数年後に母が亡くなった際（二次相続）、
改めて資料を確認したところ、
不動産の名義は亡くなった父のままとなっていました。
幸い、
このケースでは二次相続の申告期限ギリギリで登記手続きを間に合わせることができ、
大きな税務トラブルは避けられました。
しかし、もしそのまま放置され、
親族間の連絡も途絶えていれば、
その土地は「所有者不明土地」となってしまうところでした。
- 日本の土地の22％が所有者不明という現実
国土交通省が平成29年（2017年）に実施した調査によると、
日本全体の土地の約22％（およそ5分の1）が、
所有者不明の状態にあるとされています。
この問題の主な原因の3分の2は、
「相続登記の未了」によるものです。
登記をしないまま世代交代が進むと、
法定相続人が膨大な数になり、
いざ売却や活用をしようとしても全員の合意を得ることが事実上不可能になります。
- 改正法の二大柱：発生の予防と利用の円滑化
国はこの状況を重く受け止め、
令和3年（2021年）4月に民法および不動産登記法の一部改正案を成立させました。
主な内容は以下の二点です。
① 相続登記・住所変更登記の義務化（予防措置）
- 相続登記の義務化：
不動産を取得したことを知った日から3年以内に登記申請をしなければなりません。
正当な理由なく怠った場合、
10万円以下の過料（行政罰）が科される可能性があります。 - 住所変更登記の義務化：
住所や氏名に変更があった日から2年以内に申請が必要です。
こちらは5万円以下の過料の対象となります。 - 職権登記の導入：
登記官が他の公的機関（住民基本台帳など）から情報を得て、
職権で名義人の情報を更新する仕組みも導入されます。
② 所有者不明土地の利用・処分の円滑化
- 相続土地国庫帰属制度の創設：
相続したものの不要な土地を国に引き取ってもらう制度です。
ただし、10年分の管理費用相当額を納める必要があり、
法務大臣による厳しい審査（建物がない、境界が明確である等）があります。 - 共有制度の見直し：
共有者の中に不明者がいる場合、
裁判所の関与のもと、
残りの共有者の同意だけで売却や利用ができる仕組みが整えられました。
- 実務上の課題と啓蒙活動の重要性
法律が施行されても、
すぐに全てが解消されるわけではありません。
「罰則を科すだけでは反発も予想される。
国がより大々的にPRを行い、
国民の意識を変えていく必要がある」と指摘します。
一方、「過料（最大10万円）を払うくらいなら、
その費用で司法書士に依頼して正しく登記すべき。
放置すれば、
将来的にさらに多額のコストがかかることになる」と警鐘を鳴らします。
結論：不動産所有者の責任として
今後、人口減少が進む中で「誰も引き継がない土地」はさらに増えていくでしょう。
改正法によって「登記は個人の自由」という時代は終わり、
「不動産を持つ者の義務」へと変わりました。
相続が発生した際、
あるいは住所が変わった際は、
将来のトラブルを防ぐためにも、
速やかに登記手続きを行うことが大切です。
不安がある場合は、
早めに司法書士や税理士などの専門家へ相談することをお勧めします。
要約
- 何が問題か（現状）
- 相続登記の放置が所有者不明化の主因。
国交省調査で日本の約22％の土地が所有者不明。
世代交代で相続人が雪だるま式に増え、売却・活用が事実上不能に。
- 具体事例（リスクの可視化）
- 一次相続で合意済みにもかかわらず相続登記を放置→二次相続時に名義は被相続人のまま。
期限内に駆け込みで回避できたが、放置していれば所有者不明化の瀬戸際。
- 改正法の柱（予防×活用）
- 予防：相続登記の義務化（取得を知った日から3年以内、違反は10万円以下の過料）、
住所・氏名変更登記の義務化（2年以内、5万円以下の過料）、職権登記の導入。
- 活用：相続土地国庫帰属制度（厳格審査＋管理費相当の負担で国へ返納）、
共有制度見直し（不明共有者がいても裁判所関与で残部の同意のみで処分可）。
- 実務示唆（行動へ）
- 罰則よりも意識改革と周知が要。
「過料10万円払うなら専門家へ依頼した方が安くて確実」。
不動産所有は「義務の時代」へ。
相続・住所変更の都度すぐ登記が原則。
この動画から得られること
- 所有者不明土地問題の構造（なぜ22％に至ったか）と放置の連鎖を理解
- 改正法の実務要点（相続3年・住所2年・過料・職権登記・国庫帰属・共有見直し）
- 「過料より依頼費」の合理性と、コスト・時間の最小化ルート
- 相続・住所変更の都度すべき登記チェックリストと期限管理の型
- 国庫帰属の適用可否（要件・費用）と、代替の出口設計
例え話
相続登記の放置は、
糸巻きの端を止めずに
引き出しへしまうのに似ています。
取り出すたびに絡みが増え、
やがて結び目だらけで解けなくなる。
端（登記）をクリップで留め、
都度巻き直す（相続・住所変更の都度登記）ことで、
将来の大仕事を小仕事に変えられます。
専門家としての付加価値
- 期限管理SOP（最短動線）
1) 相続発生：7日以内に相続関係図の素案
／30日以内に戸籍一式収集
／60日以内に遺産分割協議書と必要書類整備
／3年以内に相続登記申請完了
2) 住所・氏名変更：住民票変更→2年以内に登記変更申請（名義人全物件を一括更新）
- 必要書類の最小セット（相続）
- 戸籍・除籍・改製原戸籍、
住民票除票、
相続関係説明図、
遺産分割協議書（実印・印鑑証明）、
固定資産評価証明書、
登記識別情報・委任状
- 国庫帰属の適用可否マトリクス
- 不可：建物あり／境界不明／担保・使用収益権あり／土壌汚染・崩壊・管理困難
- 可能性あり：建物なし／境界確定済み／通常の管理で足りる→審査・負担金（10年分の管理費相当）を試算
- 放置コストの見える化
- 取りまとめ相続人の探索・公示送達・訴訟費用、
共有者の増加による合意形成コスト、
売却遅延による価格下落・固定資産税累計
視聴後アクション
- 具体ステップ（5項目）
1) 家族の住所変更・改姓の有無を棚卸し（2年以内の登記対象を一覧化）
2) 相続発生時は30日以内に戸籍一式の収集と相続関係説明図の作成を開始
3) 不動産ごとの登記事項証明書を取得し、名義と現況を照合（未登記の洗い出し）
4) 司法書士へ相続登記・住所変更登記の見積依頼（過料より安い費用感を把握）
5) 国庫帰属の適用可否を予備判定（建物の有無・境界・負担金）し、不要地の出口も準備
- 用語の簡潔説明
- 相続土地国庫帰属制度：一定要件の不要土地を国に引き取ってもらう制度（審査と負担金が必要）。
- 職権登記：登記官が外部情報をもとに名義人情報を更新できる仕組み。
補助資料
- チェックリスト（抜粋）
- 相続登記の期限管理表（発生日・「知った日」・3年期限）
- 住所変更登記の期限管理表（変更日・2年期限）
- 必要書類リスト（戸籍・評価証明・協議書・印鑑証明 等）
- 国庫帰属 予備判定表（建物・境界・担保・負担金）
- 遅延コスト試算（固定資産税・売却遅延・訴訟費）
- テンプレ（要点）
- 相続関係説明図テンプレ
- 遺産分割協議書ひな形
- 司法書士依頼チェックシート（費用・納期・必要書類）
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