【施行後の相続も、施行前の相続も対象】期限と救済策を整理

2024年4月1日より、不動産の相続登記が法律で義務化されました。
相続や遺贈によって不動産を取得した際、
一定期間内に登記申請を行うことが求められるようになったこの制度について、
背景と内容を詳しく解説します。

1. 相続登記の義務化とは

相続登記とは、
不動産の所有者が亡くなった際に、
その名義を相続人に変更する手続きのことです。
従来は相続人の任意とされていましたが、
法改正により2024年4月からは義務となりました。

新たな制度では、
相続または遺贈によって不動産を取得した人は、
原則として取得を知った日から3年以内に法務局へ登記を申請しなければなりません。
正当な理由なくこの義務に違反した場合には、
10万円以下の過料が科される可能性があります。

2. 背景にある「所有者不明土地問題」

義務化の背景には、
深刻な社会問題となっている「所有者不明土地」の増加があります。
登記が放置されると、
名義が何代も前のままとなり、
現在の所有者を特定することが困難になります。

現在、所有者不明となっている土地の総面積は
「九州本島の面積を超える」とも推定されており、
これが以下のような問題を引き起こしています。

• 公共事業や災害復旧の停滞： 所有者の許可が得られないため、道路の整備や災害
  　　　　　　　　　　　　　後の復旧作業が進まない。
• 管理不全： 倒壊の恐れがある建物を放置せざるを得ず、周辺環境が悪化する。

こうした状況を解消し、
土地の有効活用や安全確保を図ることが、
今回の義務化の大きな目的です。

3. 遺産分割協議が長引く場合の対応

「話し合いがまとまらず、3年以内に名義を決められない」
というケースもあるでしょう。
そのための救済措置として、
以下の方法が用意されています。

• 法定相続分での登記： 相続人全員で、法律で定められた割合（法定相続分）の
  　　　　　　　　　　まま登記を行う。
• 相続人申告登記の活用： 新設された簡易な制度で、法務局に対して「自分が相続
  　　　　　　　　　　　人であること」を申し出ることで、登記義務を果たしたと
  　　　　　　　　　　　みなされます。

ただし、相続人申告登記を行った後で遺産分割が成立した場合には、
その日から改めて3年以内に最終的な名義変更登記を行う必要があります。

4. まとめ

不動産の相続は、
単に権利を引き継ぐだけでなく、
適切に登記を行って初めて完了するという意識が重要です。
登記を放置することは、
法的なリスクだけでなく、
社会全体に負の影響を及ぼす可能性があります。

相続が発生した際はもちろん、
将来に備えて早めに準備を整え、必
要に応じて司法書士や税理士などの専門家へ相談することをお勧めします。

記事の要約（MECE）

- 制度の骨子
  - 2024年4月1日から相続登記が義務化。
    相続・遺贈で不動産を取得した人は「取得を知った日から3年以内」に登記申請が必要。
    正当な理由なく不履行の場合、10万円以下の過料。

- 背景（所有者不明土地問題）
  - 登記放置で名義が数代前のまま＝所有者特定が困難。
     総面積は「九州本島超」と推計され、
     公共事業・災害復旧の停滞、管理不全（倒壊リスク・環境悪化）を招くため義務化。

- 長期化時の救済
  - 法定相続分での仮登記（法定割合で一旦名義記載）。
  - 相続人申告登記の新設（相続人である旨の申出で義務履行とみなす）。
     後日、遺産分割成立日から3年以内に最終登記が必要。

- 含意
  - 「登記して初めて相続完了」という前提へ。
     法的リスク回避だけでなく、
     社会的コスト（不明土地・防災・まちづくり）低減の観点でも早期対応が合理的。

この動画から得られること（Learning Outcomes）

- 制度理解
  - 義務化の対象範囲、申請期限（知った日から3年）、過料の要件

- 実務の型（5ステップ）
   - 名寄せ（所在洗い出し）
  ／戸籍・登記事項証明等の収集
  ／遺産分割協議・遺言執行
  ／登記申請
  ／管理・活用
- 救済策の使い分け
  - 法定相続分登記／相続人申告登記→後日の最終登記（成立日から3年以内）
- 必要書類・コスト
  - 戸籍一式・住民票・遺言（検認要否）・協議書・固定資産評価情報、登録免許税（評価額×0.4％）ほか
- リスク回避
  - 登記放置による権利関係の複雑化・売買不可・担保不可・管理不全の回避策

例え話

相続登記は「鍵の付け替え」に似ています。
住まい（不動産）を誰が使うか決めても、

鍵（登記名義）を替えなければ扉は開きません。
鍵を替えることで、
売却・担保・リフォームという次の行動が初めて可能になります。

専門家としての付加価値（実務の勘所）

- 名寄せの実践
  - 名寄帳（市区町村）・登記簿・法務局地図検索で所在を網羅。
    山林・農地・私道持分まで確認。
- 戸籍の取り方
  - 被相続人の出生～死亡の連続戸籍（改製原戸籍を含む）と、相続人全員分の最新戸籍を漏れなく。
- 遺言・分割の実務
  - 自筆証書は原則検認（法務局保管は不要）。
    遺産分割協議書は相続人全員の実印＋印鑑証明書を添付。
- 登記申請の要点
  - 共有持分・法定分の整合／代表申請の可否／登録免許税の試算（評価額×0.4％）／添付書類の不備防止。
- 債務超過・不要不動産
  - 相続放棄・限定承認は原則3カ月以内。
    財産目録の作成、専門家（司法書士・弁護士・税理士）連携を前提に。

視聴後アクション

- まず現状を把握（20分）
  1) 親・祖父母名義の不動産をリスト化（住所・地番・種類・評価額）。 
  2) 相続登記が済んでいない物件に印を付けます。

- 次に書類を集める（30分）
  3) 被相続人の出生～死亡の戸籍一式、
      相続人の戸籍・住民票、
      固定資産評価通知、
     登記事項証明書を取り寄せ。 
  4) 遺言書があるか・保管方法（検認要否）を確認。

- 申請の準備（30分）
  5) 遺産分割協議書（または遺言）を作成し、登記申請書を下書き。 
  6) 司法書士に事前相談し、不備をチェックしてもらいましょう。

- 特別な場合（すぐ着手）
  7) 負債が多い・不要不動産しかない場合は、家庭裁判所へ相続放棄／限定承認（原則3カ月以内）を相談。

放置せず、期限・書類・専門家の3点で前倒しに動けば、
法的・実務的リスクを確実に抑えられます。
今日から始めましょう。

税理士法人　A to Y
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