不動産投資やマイホーム購入を検討する際、
多くの初心者が
「何が良い物件なのか」
「どうやって情報を精査すべきか」という悩みに直面します。
今回は、賢い物件選びの極意を伺いました。
- 不動産に「掘り出し物」は存在しない
よく「相場より安い掘り出し物があれば教えてほしい」という相談を受けますが、
結論から言えば、
不動産の世界に掘り出し物は存在しません。
もし相場より安く売りに出されているのであれば、
そこには必ず
「売主が急いで現金化したい」
「事故物件である」
といった何らかの理由があります。
本当に条件の良い割安物件は、
一般の市場に出回る前に業者がすぐに買い取ってしまうため、
初心者のもとに届くことはまずありません。
まずは「安いものには理由がある」という前提を持つことが大切です。
- 「何を求めているか」を明確にする
物件探しで失敗する最大の原因は、
自分自身のイメージが漠然としていることです。
「何か良い物件はないか」と曖昧な状態で不動産会社へ行っても、
相手に希望が伝わらず、
結局は業者側の都合の良い物件を勧められるだけになってしまいます。
相手に動いてもらうためには、
まず自分自身が「どんな不動産を、何の目的で欲しいのか」を深く理解し、
言語化できていなければなりません。
- 付箋を使った「理想のリストアップ法」
自分の希望を整理するために推奨しているのが、
付箋（ポストイット）を使った書き出しワークです。
- 条件を書き出す：
「緑が多い」「広さは80坪以上」「駅近」など、
理想の条件を付箋1枚につき1つずつ書き出します。 - 優先順位をつける：
書き出した付箋を並べ替え、
自分にとっての優先順位を明確にします。 - 「絶対条件」と「妥協点」を決める：
「絶対に譲れないもの」と「これはなくても良いもの」を二極化して整理します。
この作業を家族やパートナーと一緒に行うことで、
互いの理想のズレを確認でき、
共通認識を持つことができます。
- 目的が明確な客には、良い情報が集まる
不動産業界には膨大な物件情報がありますが、
不動産会社の営業担当者は「すぐに買いたい人」「目的がはっきりしている人」を優先します。
自分の中にしっかりとした「判断基準のリスト」があれば、
紹介された物件が自分に合うかどうかを瞬時に判断できます。
逆に、基準が曖昧なままでは、
いつまでも決断できず、
結果として後回しにされてしまいます。
「家を三回建て替えてようやく理想の家になる」という言葉もありますが、
高価な買い物だからこそ、
焦って買う必要はありません。
まずは付箋を使って自分の頭の中を整理し、
話しやすいプロの担当者を見つけることから始めてみてください。
まとめ
- 相場より安い物件には必ず裏があることを知る。
- 「何が欲しいか」を自分自身が一番に理解する。
- 付箋を使って条件を可視化し、優先順位をリスト化する。
- 目的を明確にすることで、不動産会社からの信頼と良い情報を引き出す。
これらのステップを踏むことが、
後悔しない不動産購入への近道となります。
要約
- 不動産に「相場より明らかに安い掘り出し物」は原則存在しません。
安い物件には、急いで現金化したい事情、心理的瑕疵、法的・物理的欠点など、価格が下がる理由が内在します。
- 失敗の最大要因は、物件探し以前に「何のために、どんな不動産が欲しいのか」という目的・条件が曖昧なまま動くことです。
曖昧な相談は、紹介も判断もブレて、結果的に“相手都合の提案”を受けやすくなります。
- 有効な整理法は、付箋で条件を一つずつ書き出し、優先順位付けを行い、「絶対条件」と「妥協点」を分けること。
家族・パートナーと一緒にやることで、意思決定のズレを事前に潰せます。
- 目的が明確な人ほど、不動産会社の担当者から「優先的に」情報が集まります。
判断基準が言語化されている人は決断が速く、信頼が積み上がるためです。
- 結論は、購入テクニックより先に「基準を数字と言葉で見える化」し、話しやすいプロ（担当者）と組んで一次情報が回る状態を作ることが、最短の成功ルートです。
例え話
条件が曖昧な買い物は、
地図なしで
目的地を探すのと
同じです。
到着できることもありますが、
遠回りと迷いが増えます。
付箋で条件を
可視化するのは、
最初に
地図とルートを作る
作業です。
この動画から得られること
- 「掘り出し物が出ない理由」と、価格が安いときに疑うべき典型要因の整理
- 物件選定の前提となる「目的の言語化」（投資／自宅／将来の相続・承継など）の作り方
- 付箋ワークで条件をMECEに整理し、優先順位と妥協点を確定する手順
- 不動産会社から“良い情報が回る人”になるための、相談の出し方・基準提示の型
- 焦って買わないための意思決定ルール（判断軸とレビューの仕組み化）
専門家の付加価値（実務ポイント・チェックリスト）
1）「掘り出し物」に見える時の確認項目（MECE）
- 物理：雨漏り・傾き・シロアリ・配管・修繕履歴
- 法務：境界、接道、用途制限、違反建築、賃貸借契約の癖、管理規約
- 収益：賃料水準の妥当性、空室理由、修繕費の将来見込み、管理品質
- 取引事情：売主の資金繰り、相続、任意売却、短期転売、心理的瑕疵の有無
2）購入基準を「先に」作るテンプレ（付箋→一枚化）
- 目的：自宅／投資／相続対策／事業用
- 収支（投資の場合）：家賃、空室率、運営費、修繕積立、返済、手残り目標
- 条件：立地、築年、構造、広さ、周辺需要、管理方式
- 制約：頭金、借入枠、返済期間、家計固定費上限、購入時期
3）担当者に「優先的に扱われる」相談の出し方
- 「何が欲しいか」を3行で言える状態にする（目的・エリア・条件上位3つ）
- 妥協できる点も同時に伝える（例：駅距離は妥協可、ただし需要源は必須）
- 判断が早いことを示す（見学可能日、決裁手順、金融機関相談状況）
4）実務チェックリスト（着手順）
- 1）付箋で条件を30個書き出す（1枚1条件）
- 2）上位10個に絞る→「絶対条件5／妥協5」に分ける
- 3）予算・頭金・月次固定費上限を数値で決める
- 4）担当者に「基準シート（A4一枚）」を渡す
- 5）紹介物件は基準シートで即判定（合う／微調整／見送り）を徹底
視聴後アクション
- 今日やること
- 付箋（またはメモ）で「欲しい条件」を20個書き出してください。
思いつくままで構いません。
まず頭の中を外に出します。
- 今週中
- 20個を並べ替えて、上位10個に絞り、「絶対条件」と「妥協点」に分けてください。
これが“迷いを減らす軸”になります。
- 2週間以内
- 予算と固定費の上限を決めます。
住宅なら「住居費合計の上限」、投資なら「手残り目標」と「赤字ライン（空室＋何戸で赤字か）」を一度だけ試算します。
- 1か月以内
- 不動産会社へ行く前に、基準をA4一枚にまとめて持参してください。
「何が欲しいか」を先に渡すだけで、提案の質が変わります。
- 迷ったら
- 「安い理由が説明できるか」「基準シートの絶対条件を満たすか」この2点だけで判定してください。
ここを守れば、致命傷は避けられます。
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