【チャンス到来！？】コロナ禍が不動産投資に与える影響と今後の動向
昨今のコロナ禍による外出自粛が、
不動産投資や金融投資のマインドにどのような影響を与えているか、
また今後の動向についてお話ししていきます。
- 投資家マインドの二極化
現在、投資家のマインドは大きく二極化しています。
一つは、この状況を好機と捉えて積極的に動く層です。
株価の乱高下を利用した逆張りや、
資金力を背景に
ハイリスク・ハイリターンな投資を狙うトレーダーたちがこれに当たります。
もう一つは、従来の「コツコツ型」の投資家です。
彼らは現在の不安定な情勢を鑑み、
今は様子を見て静観するという慎重な姿勢を取っています。
- 現金化の動きと市場への波及
中古車オークションの事例を見ると、
通常は57％程度の落札率が現在は20％程度まで落ち込んでいます。
100万円で取引されていた車が
「早く現金化したい」という売り手の事情により80万円で投げ売りされるなど、
値崩れが起きています。
こうした「現金化を急ぐ動き」による価格の下落は、
いずれ不動産市場にも波及してくることが予想されます。
- 不況に強い「賃貸経営」の優位性
金融恐慌が起きればお金は紙屑になるリスクがありますが、
不動産（住居）は別です。どんな不況下でも人は住む場所を必要とします。
特に今後は、住宅購入を躊躇する人が増えるため、
賃貸物件の需要はさらに高まるでしょう。
また、コロナ禍の影響で当面は低金利が続くことが予想されます。
物件価格が下がり、
低金利で融資を受けられる今は、
不動産投資家にとって非常に大きなチャンスと言えます。
- 物件選定における注意点
ただし、どんな物件でも良いわけではありません。
今後は以下の点に注意が必要です。
- 「ババを引かない」見極め：
価格が下がっているからといって、
将来性のない物件に飛びつくのは危険です。
緻密な事業計画に基づいた適正価格での購入が求められます。 - 地方の供給過剰物件を避ける：
人口減少が進む中で、
地方の乱立している物件はリスクが高まります。 - 学生向けワンルームの懸念：
講義のオンライン化が進んだことで、
学生がわざわざ大学の近くに住む必要性が薄れています。
エリアの需要構造が変化している点には注意が必要です。
結論
これからは、物件の周辺環境や住環境をよりシビアに吟味しなければなりません。
私のように不動産投資の実務に精通した人間や、
銀行の視点を持つ専門家のアドバイスを取り入れ、
複数の「網の目」で物件をチェックすることが、
失敗しない投資の鍵となります。
大変な時期ではありますが、
投資家にとってはチャンスの局面でもあります。
しっかりと目利きを行い、
この変化の時代を乗り越えていきましょう。
要約
- コロナ禍により投資家心理は二極化し、「攻める層（逆張り・高リスク）」と「守る層（コツコツ型・静観）」に分かれている。
- 市場では現金化を急ぐ動きが強まり、中古車オークションの落札率低下・投げ売りのように、値下げ圧力が不動産にも波及する可能性がある。
- 不況局面でも「住まい需要」は消えにくく、住宅購入を控える層が増えれば賃貸需要が相対的に強くなる。
加えて低金利環境が続く見立ては、投資家にとって追い風になり得る。
- ただし「安いから買う」は危険であり、将来性のない物件（供給過剰エリア、人口減少が強い地域、需要構造が変わった学生向けワンルーム等）を掴むと回復不能になりやすい。
- 結論は、チャンス局面ほど「ババを引かない目利き」が重要。
現場確認と事業計画、そして複数の専門家視点で“数字を見える化”して判断することが、負けない投資につながる。
例え話
値下がり局面は
「バーゲン会場」に
似ています。
安く見える商品ほど
理由（型落ち・不具合・需要の薄さ）が
隠れます。
価格だけで選ぶと
後悔し、
状態と需要を
確かめた人だけが
得をします。
この動画から得られること
- コロナ禍で投資家マインドが二極化する理由と、市場への影響の捉え方
- 「現金化の波」が価格に与える圧力を、他市場事例から読み解く視点
- 不況期における賃貸需要の強み（住の必需性）と、低金利局面の活かし方
- 買ってはいけない典型（供給過剰・人口減少・需要構造変化）と見極めの基準
- 専門家の複眼（実務×融資目線）で“ババを引かない”ためのチェック手順
専門家の付加価値（実務ポイント・チェックリスト）
1）相場局面の読みをMECEで整理（焦りを排除）
- 需要：誰が借りるか（雇用・学校・産業・人口動態）
- 供給：新築供給・競合条件・空室率の推移
- 金融：金利水準・融資姿勢・買い手の融資期間
- 価格：成約事例・募集条件・値下げ理由（現金化の有無）
- 運用：管理品質・修繕余力・募集導線（オンライン対応含む）
2）「ババを引く物件」の典型サイン（購入前に止まる）
- 需要の源泉が弱いのに供給が増えている（人口減少＋新築乱立 等）
- 学生需要一本足で、オンライン化・通学不要化の影響を受けやすい
- 表面利回りは高いが、空室期間や修繕費を入れると返済が回らない
- 出口（売却）で買い手融資が付きにくい構造（残存耐用年数、立地、用途）
3）最低限のストレステスト（3シナリオ）
- 賃料：▲5％／▲10％
- 空室：＋1戸／＋2戸
- 金利：＋1％
上記で「月次CFが赤字化しないか」「修繕積立が残るか」を確認します。
視聴後アクション
- 今日やること：候補物件（または保有物件）の「家賃・返済・経費」を1枚にまとめ、月次の手残りを数字で出してください。
- 今週中：同エリアの競合募集（賃料・AD・フリーレント）を5件だけ確認し、需要と供給の温度感を把握します。
- 2週間以内：賃料▲5％・空室＋2戸のストレスでも返済が回るか試算し、赤字化するなら「価格・融資条件・物件選定」のどこを変えるか決めます。
- 1か月以内：現地を昼夜で確認し、需要の源泉（職場・学校・交通導線）を言葉にしてください。
「誰が借りるか」を説明できれば、判断はぶれません。
- 迷ったら：「安い理由を説明できるか」「出口まで想定できるか」の2点だけ確認してください。
説明できない案件は、いったん見送るのが最短の防衛です。
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