【所有者不明を終わらせる】農地・山林に潜むリスクと「相続人申告登記」の使い方

【4月1日施行】相続登記の義務化と「50年以上未登記」の土地が抱える深刻な実態

2024年4月1日から、
いよいよ相続登記の義務化が正式にスタートしました。
この制度開始にあたり、
法務省や総務省が公表した土地調査の結果から、
日本の土地が抱える深刻な課題が浮き彫りになっています。

1. 「50年以上放置」された土地の衝撃的な割合

今回の調査では、
個人名義の土地のうち
「最後の所有権登記から50年以上が経過しているもの」
の割合が算出されました。
50年経過しているということは、
ほぼ確実に相続が発生しているはずですが、
登記が更新されていないケースが目立ちます。

• 大都市圏： 6.6%
• 中小都市・中山間地域： 26.6%

このように、
地方や中山間地域では、
約4分の1以上の土地が半世紀以上も登記を放置されているという実態があります。

2. 地目別に見る未登記の実態

土地の種類（地目）によっても、
その割合には大きな差が見られます。

• 大都市圏：
  宅地は5.4％。
  管理が行き届きやすい都市部では比較的低い数字です。
• 中小都市・中山間地域：
  宅地が10.5％に対し、
  田畑は23.4％、
  山林にいたっては32.4％に達しています。

地方の農地や山林は、
宅地に比べて固定資産税が安価であったり、
非課税であったりすることも多く、
相続時に見落とされたり、
放置されたりしやすい傾向にあります。

3. 「所有者不明土地」が抱える社会的なリスク

登記が長期間放置され「所有者不明土地」となってしまうと、
誰の所有物かが明確にならないため、
管理責任を問うことができなくなります。
これが空き家問題の深刻化や、
災害時の復旧作業の妨げなど、
さまざまな社会問題を引き起こしています。
今回の義務化は、
こうした状況を改善するために制定されました。

4. 法制度の限界と「相続の認識」という壁

相続登記の義務化では、
「相続を知った日から3年以内」の登記が求められます。
しかし、
50年前から放置されているような土地の場合、
現世代が「自分がその土地の相続人の一人である」と認識できていないケースが多々あります。

利用価値が高い土地であれば、
売買や活用のために相続人を調査する機会もありますが、
そうでない土地については、
法律ができたからといってすぐに解消されるわけではなく、
実効性にはまだ課題が残っているのが現状です。

5. まとめ：自分の土地という意識を

過去の経験からも、
30年登記を放置しただけでも相続人の特定や手続きは非常に困難になります。
固定資産税がかかっていないような土地こそ、
将来のトラブルを防ぐために注意が必要です。

相続登記の義務化を機に、
今一度ご自身の家族が所有する土地を確認し、
忘れずに登記の手続きを行ってください。
ご自身の権利を守るため、
そして社会的な責任を果たすためにも、
正しい認識を持って対応していただくことが大切です。

法務省が公表した不動産登記における相続登記未了土地調査の結果

要約

- 何が起きているか
  - 2024年4月1日、相続登記が義務化。
    相続を知ってから3年以内の申請が求められる制度が始動。
  - 法務省・総務省の調査で、
    個人名義土地のうち「最後の所有権登記から50年以上経過」の割合は、
    大都市圏6.6％、中小都市・中山間地域26.6％と判明。

- どこが深刻か（地目別の偏り）
  - 大都市圏：宅地5.4％と低め。
  - 中小都市・中山間地域：宅地10.5％、田畑23.4％、山林32.4％。
                                           農地・山林ほど未登記放置が顕著。

- なぜ問題か（社会的リスク）
  - 所有者不明土地が増えると、管理責任の所在が不明確に。
    空き家・空き地の放置、公共事業や災害復旧の遅延、地域の衰退に直結。

- 制度の限界と現実の壁
  - 義務化が始まっても、
    50年放置のような案件は、
    現世代が相続人である認識が乏しく、
    資料欠落・相続人不明で実務が難航。
  - 固定資産税が軽微・非課税の土地ほど放置されやすいという構造的要因も。

- いま取るべき方向性
  - 「自分たちの土地を自分で説明できる状態」に戻す。
     家族内での名義・権利関係の見える化と、
     相続登記（または相続人申告登記）で最初の一歩を早期に完了させる。

 

例え話

 家系図は地図、登記は道標です。
地図があっても道標が消えていれば目的地に辿り着けません。
まず道標（登記）を立て直すことで、
家族も行政も正しく動けるようになります。

 

専門家としての付加価値

- 90分で現状把握セット
  - 登記事項証明の取得（物件ごと／最新）
 ／固定資産税の名寄帳写し
 ／地図・公図。

- 最短で義務化に応える選択肢
  - 相続人申告登記（簡易申請）で過料回避の第一歩
 →その後に本格的な相続登記（法定相続分または遺産分割後）へ移行。

- 相続人の網羅と合意形成
  - 法定相続情報一覧図の取得
 →代表相続人の選定
 →同意書の様式統一・郵送＋電子で並行回収。

- 放置地目の要注意点
  - 農地は農地法、山林は境界・地籍・林道の実態確認を先行。
    境界未確定はトラブルの主要因。

- 手戻り防止の記録化
  - 連絡履歴・合意経過・不在者対応（公告等）の証拠化。
    自治体窓口と事前協議。

この動画から得られること

- 相続登記義務化の要点（3年ルール・過料の可能性・申告登記の位置づけ）
- 50年以上未登記の実態と、地目別リスク（農地・山林・宅地）
- 最短ルートの実務（法定相続情報→申告登記→本登記）
- 相続人特定・合意形成・記録化の標準プロセス
- 境界・地籍・農地法等、放置地目での落とし穴
- 自治体・専門家との連携ポイントと相談タイミング

 

視聴後アクション

- 名義を確かめる
  - 法務局やオンラインで登記事項証明を取り、現在の所有者名義を確認する。
    固定資産税の名寄帳も取り寄せる。

- 相続人を洗い出す
  - 戸籍一式を集め、法定相続情報一覧図を作る。
    代表で連絡を取りまとめる人を決める。

- まず一歩を出す
  - 期限が迫る場合は、相続人申告登記で早期に届出。
   その後、遺産分割の結論に沿って本登記へ進める。

- 同意書をそろえる
  - 書式を統一し、署名・押印・住所・日付を揃える。
    郵送と電子の両方で回収して記録に残す。

- 放置しやすい土地を優先
  - 農地・山林・遠方の宅地から着手。
    境界標・地籍・利用状況を現地で確認する。

- 記録を残す
  - 連絡日時・内容・回答をノートやクラウドで整理。
    到達の証跡を保存する。

- 専門家と自治体に相談
  - 司法書士・税理士・弁護士に相談し、自治体の相談窓口とも事前協議を行う。

 

 まずは「道標」を立て直しましょう。
今日、登記事項証明と名寄帳を取り寄せ、
法定相続情報一覧図の申出を進め、
相続人申告登記の準備に着手してください。
小さな一手が、
家族の資産と地域の未来を確実に守ります。

 

税理士法人　A to Y
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