長期安定経営の為の戦略を練る上で、
孫子の兵法でいうところの
彼れを知りて己を知れば、百戦して殆うからず。
彼れを知らずして己を知れば、一勝一負す。
彼れを知らず己を知らざれば、戦う毎に必ず殆うし。
に照らし合わせてみると
絶対に欠かせないのがバイアスのかかっていない情報を収集すること。
これがとても大切であることは前回お伝えいたしました。

長期安定経営にする為には、
先ずはどうすれば良いのか？

不動産経営の安定化の為には、
入居率を高める（入居者を増やす）ことを継続的に行っていくことです。

入居率が高まらないと不動産を手放さないといけない状況になります。

リスクの中でも特に、
ケアしなければいけないのが、
空室リスクです。

でも空室がイヤだからと言って、
家賃をどんどん下げていくのは賛成できません。
何故なら、
家賃を下げることで、
入居者の質が下がります。
すると、
家賃の滞納リスクが高まってくるという悪循環に陥りやすくなります。

なので、
家賃を下げるという策は、
下の下であり、
これを言ってくる不動産管理会社でしたら、
直ぐにでも違う管理会社にすることをお勧めします！！
絶対に。

なぜなら、
その不動産管理会社は、
自らアイディアや創造力の欠如を宣言しているものだからです。

入居率を高める（入居者を増やす）ことに注力していくわけですが、
入居者を大切にするのに良い方法は無いか？
不動産の価値を継続的に高める良い方法は無いか？
を自分が入居者であったらどのように考えるかを自問自答してみてください。

入居者も十人十色です。
価値観も十人十色。

入居者の言うことを何でも聞けば良いかというとそれは違います。

一人の言うことを聞いていたら、
全体の不利益になることも当然あります。
その場合は、
全体の利益を優先すべきです。
受け止めるだけで受け入れる必要はありません。
聞くだけでなく、
出来ないものは出来ないと伝えてください。

それで退居を申し出てきたら、
それまでのご縁であったと思い、
素直に退居して頂きましょう！！

どうしたら継続的に入居率を高めることができるか？
この問いをご自分の物件の特徴（デメリット）を鑑みて、
自問自答してください。

ご所有の不動産を長期安定経営にできるかは、
この問いを的確に埋められるかどうかが鍵となります。

要約

- 前提（孫子×不動産経営）
  - 「彼を知り己を知れば百戦殆うからず」
     ＝バイアスのない情報で市場（彼）と自物件（己）を正確に把握することが長期安定の出発点。

- 目的（長期安定経営の核心）
  - 最優先は空室リスクの低減＝入居率の継続的な引上げと維持。
    賃料の安易な値下げは最下策（属性悪化→滞納増→悪循環）。

- 方針（入居率を上げる考え方）
  - 入居者価値の最大化：自分が入居者なら何を望むかを軸に、物件価値を継続的に高める。
    個別要求の全受け入れではなく「全体最適」を優先。

- 実務（管理の選び方）
  - 「家賃を下げましょう」しか言わない管理会社は交代。
      創意工夫・具体策で空室を埋める運営力が必須。

- 結論
  - 「どうしたら継続的に入居率を高められるか」を物件の弱点に正対して自問自答し、
     データと施策で埋め続けることが鍵。

 

例え話

賃貸運営は「井戸の水位管理」に似ています。
汲む量（家賃収入）を増やすには、
井戸の周囲を整え湧き水（入居希望）を増やすことが先決。
やみくもにバケツを大きくしても（水位＝賃料を下げても）
濁り（属性悪化）で井戸が傷みます。
湧きを増やし、
濁りを防ぐ手当てが長期安定の近道です。

 

専門家としての付加価値

- バイアス排除の情報セット（最小構成）
  - 市況：募集賃料分布・成約賃料・空室率（駅圏・築年・間取別）
  - 競合：上位10件の設備・初期費用・反響スピード
  - 自物件：反響→内見→申込転換率、解約理由、修繕・クレーム履歴

- 値下げ以外の差別化（投資対効果の高い順）
  - 即効：初期費用の柔軟化（分割/カード）、
               申込～契約の完全オンライン化、
               写真/3D内見の刷新、
               レスポンスSLA（1時間以内）
  - 中期：高速Wi-Fi無料、
               宅配ボックス、
                LED/アクセントクロス/水栓更新、
                物干し・収納最適化
  - 立地連動：ワークスペース/防音強化（在宅需要）、
                      EV充電/自転車導線（郊外）、
                      ペット/楽器可（差別化ニッチ）
  - 提供形態：定額クリーニング・家電パッケージ・サブスク清掃

- 管理会社の見極め基準
  - 具体策の引き出し（5案以上）、
     データ提示（反響・転換KPI）、
     改善のABテスト文化、
      入居者対応のSLA、
      滞納/クレームの予防設計

- KPIと運用SOP
  - 週次KPI：反響件数、内見率、申込率、平均空室日数、更新率、解約率、滞納率
  - SOP（抜粋）：新空室は48時間以内に媒体10枠出稿、
                           写真20枚/3D/動画必須、
                           反響1時間返信、
                           内見同日案内、
                           申込～契約48時間内完了

- 価格運用の原則
  - ベース賃料は維持、短期的にはフリーレント/ギフト等の可変費で対応（値下げの恒常化を回避）。
     属性基準と保証会社連携で滞納抑止。

アクション

- 具体ステップ（5項目）
  1) 市況と競合を棚卸（募集/成約賃料、空室率、上位10件の仕様と条件）
  2) 自物件KPIを可視化（反響→内見→申込の転換率、平均空室日数、解約・更新・滞納）
  3) 値下げ以外の3施策を即実装（例：写真/3D刷新、即レスSLA、Wi-Fi/宅配設置計画）
  4) 管理会社を評価（提案の質・データ運用・ABテスト）し、必要なら交代計画を作成
  5) 価格運用方針を明文化（ベース賃料維持、短期はフリーレント等の可変費で対応）

- 用語の簡潔説明
  - 反響→内見→申込転換率：募集導線の効率指標。各段階のボトルネック特定に有効。
  - SLA（Service Level Agreement）：問い合わせ対応などのサービス水準を数値で定義した運用基準。

 

補助資料

- チェックリスト（抜粋）
  - 市場データ更新日／出典の固定（バイアス排除）
  - 媒体出稿要件（写真20枚/3D/動画・文言テンプレ）
  - 反響1時間返信・内見同日対応の体制
  - 即効改善3点（オンライン契約／初期費用柔軟化／設備ミニ改善）
  - 価格運用（ベース賃料維持／可変施策の範囲）と属性基準

- テンプレ（要点）
  - KPIダッシュボード（反響・内見・申込・空室日数・更新・解約・滞納）
  - 募集文言テンプレ（在宅対応・設備訴求・周辺利便の定型文）
  - 管理会社評価シート（提案数・KPI運用・ABテスト・入居者対応SLA）

  #賃貸経営 #空室対策 #入居率

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