【相続・事業承継】賃貸マンションの所有を個人から法人にするメリット・デメリット

数字で見る相続：配偶者の軽減措置「1億6,000万円」の罠

メルマガの中に「数字で見る相続：1億6,000万円」というトピックがありました。
これはどういった意味の数字でしょうか？

 これは相続税における「配偶者の税額軽減」という制度の金額です。
夫婦間で相続が発生した場合、
配偶者が取得する財産のうち「1億6,000万円」か
「法定相続分（通常は1/2）」のどちらか多い金額までは、
相続税がかからないというルールです。

 つまり、1億6,000万円までは無税で引き継げるということですね。

 その通りです。ただし注意点があります。
いわゆる「二次相続」の問題です。

例えば、父が亡くなった際、
母が1億6,000万円分を無税で相続したとします。
しかし、その後すぐに母が亡くなった場合、
次の相続（子供への相続）では配偶者控除が使えません。
母の財産が膨らんでいるため、
結果として子供たちに多額の相続税がかかってしまうリスクがあるのです。

 とりあえず配偶者に全額移せば安心、
というわけではないのですね。
将来を見据えて、
最初からお子さんに一部を相続させるなど、
バランスが重要だということですね。

収益不動産を法人化するメリットとデメリット

 私は先日、所有していた物件を個人から法人へ移しました。
不動産業者ではない一般の大家さんが、
個人所有のマンションを法人化する場合、
どのようなメリット・デメリットがあるのでしょうか。

 大きなポイントは「税率」と「所得の分散」です。

メリット1：所得税の負担軽減

個人の所得税（＋住民税）は、
収益が上がると最高税率55%にまで達します。
一方、法人税は実効税率で約30〜34%程度です。
高収益の物件であれば、法人で所有したほうが手元に残るお金は多くなります。

メリット2：相続税の圧縮

個人所有の物件を法人が買い取ることで、
その物件は個人の相続財産から外れます。
また、将来の賃料収入が個人（被相続人）の現預金として
積み上がるのを防げるため、
相続税対策として非常に有効です。

メリット3：家族への所得分散

個人所有では、
稼いだお金を家族に渡すと「贈与」になり贈与税がかかります。
法人であれば、家族を役員にして「役員報酬（給与）」として支払うことで、
無駄な税金を抑えながら財産を移転できます。

デメリット：維持コストと設立費用

法人は設立費用がかかるほか、
赤字であっても毎年「法人住民税の均等割り（約7万円）」を支払う必要があります。
小規模すぎる物件では、
節税メリットよりも維持コストが上回ってしまうことがあります。

「現物出資」に潜むリスク

 また、法人化の際に「現物出資（物件をお金ではなく資本金として入れること）」を
検討される方がいますが、
不動産の場合は注意が必要です。

評価額が1億円を超えるような物件を現物出資すると、
資本金が大きくなり、
会計監査が必要になったり、
先ほどの「均等割り」が10倍（約70万円）になったりすることもあります。
基本的には、法人が個人から「買い取る」形をとるのが無難です。

相続・事業承継を学びたい方へ

 非常に勉強になります。
こうした専門的な情報は、
山内先生が主催する「相続事業承継クラブ」で詳しく発信されているのですよね。

 はい。徳田社長にも加入いただいていますが、
会員の方には毎月のメルマガ配信のほか、
専門セミナーへの無料招待、
相続シミュレーションの実施、
法人の株価評価の優待などを行っています。

 今回、視聴者の方向けに何か特典はありますか？

 このYouTubeを観て、チャンネル登録をしてくださった方には、
通常月額1万円の会費を半額の5,000円にいたします。
申し込みの際に「とくちゃんチャンネルを見た」とコメントしてください。

 太っ腹ですね！
相続対策は早めの準備が肝心です。
興味のある方はぜひ概要欄をチェックしてみてください。

要約

- 争点は2つです。 
  - 「配偶者の税額軽減（1億6,000万円／法定相続分まで非課税）」は一次相続で強力だが、二次相続で子に税負担が集中しやすい。 
  - 賃貸マンションを個人→法人へ移す（法人化）ことで、所得税率と相続設計を組み替えられる。

- 法人化の主なメリットはMECEに3点。 
  - 所得税負担の軽減：個人の最高税率（所得税＋住民税）に比べ、法人実効税率（概ね約30～34％）の方が有利になり得る。 

  - 相続財産の圧縮：法人が買い取れば、物件そのものが個人の相続財産から外れ、賃料が親の預金として膨らむ流れも抑えられる。 

  - 所得分散：家族を役員等にして役員報酬で移転すれば、贈与より合理的に資金移転できる場面がある。

- デメリットは、設立・維持コスト（赤字でも均等割など）と、移転時の税務・諸費用が「思った以上に重い」点。
小規模では逆転しやすい。

- 「現物出資」は資本金が過大になり、均等割増・監査等の実務負担が跳ね上がるリスクがあるため、原則は法人が個人から“買い取る設計”を基本線にする。

 例え話


一次相続の「配偶者1.6億」は、
目の前の支払いを
軽くする“割引券”です。

ただ、
割引券を
使い切って
財産が配偶者に寄ると、
次の会計（二次相続）で
子がまとめて
支払う構図に
なりがちです。

割引券は
「次の会計」まで
見て使いどころを
決める必要があります。

この動画から得られること

- 配偶者の税額軽減（1億6,000万円等）が「二次相続で逆効果」になり得る理由
- 賃貸マンション法人化のメリット3点（税率・相続圧縮・所得分散）の使いどころ
- 法人のデメリット（設立費・均等割・実務負担）と「小規模で逆転する」判断軸
- 現物出資の落とし穴（資本金肥大→均等割増・監査等）と回避策
- 法人化を“検討で終わらせない”ための、試算・段取り・必要資料

専門家の付加価値（実務ポイント・チェックリスト）

 1）法人化の判断をMECEで分解（税務×相続×実務）
- 税務（毎年の利益に効く）
  - 個人の限界税率（所得税＋住民税）と法人実効税率の差
  - 役員報酬・給与での所得分散の余地

- 相続（将来の税に効く）
  - 物件が個人相続財産から外れる効果
  - 家賃が親の預金に積み上がる流れを止める効果
  - 二次相続（配偶者死亡）まで含めた税額の再配分

- 実務（コストと手間）
  - 設立費、税務顧問費、法人住民税の均等割（赤字でも発生）
  - 融資（抵当権）や管理契約・保険名義の切替など運用面の再設計

 

 2）見落としやすい「移転コスト」（要・事前試算）
- 個人→法人へ「買い取り」で移す場合、売買としての課税関係が発生し得る（譲渡所得・登記費用・不動産取得税等）。 
- 建物部分の消費税の取扱い、借入の承諾、抵当権の段取りなど、実務論点が複線化するため、専門家の同席が安全。

 

 3）現物出資が危険になりやすい理由（要点）
- 資本金が過大になり、均等割や監査等の実務負担が跳ね上がる可能性。
- 入口で「節税のつもり」が、固定費増で逆転しやすい。

 

 4）実務チェックリスト（着手順）
- 1）一次相続・二次相続の概算試算（配偶者軽減を使った場合／使い切らない場合）
- 2）法人化した場合の年間税負担比較（個人 vs 法人、役員報酬案も含む）
- 3）移転時コスト（税・登記・取得税・諸費用）を見積り、回収年数を算出
- 4）融資・抵当権・管理会社・保険・口座の切替工程表を作る
- 5）現物出資ではなく「買い取り」等の複数案を比較し、最終決定

 

視聴後アクション

- 今日やること 
  - 収益不動産の「年間家賃」「年間経費」「年間返済」「年間手残り」を1枚に書き出してください。
数字がなければ判断は始まりません。

- 今週中 
  - 税理士に相談する前提で、一次相続と二次相続の簡易シミュレーションを作ります（完璧でなくて構いません）。

- 2週間以内 
  - 「法人化した場合の年間税負担」と「維持コスト（均等割等）」を並べ、差額がどれくらい出るかを確認します。

- 1か月以内 
  - 法人化の候補物件を1つに絞り、移転コストと手続き（融資・登記・契約切替）の工程表を作成し、専門家面談を入れてください。

- 迷ったら 
  - 「二次相続まで含めて得か」「維持コスト込みで得か」の2点だけ先に確認してください。
ここが整理できれば、結論はぶれません。

 

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