今後単身者の増加により短期的には賃貸戸数が増加するが、
中長期では人口減少により10％程の市場縮小が見込まれている。
そんな、市場動向の中で、
不確実な今後の収入に備えてお金に働いてもらうことを学び、
不動産投資を通じて実践するのにあたり、
不動産投資初心者が陥りがちな3つの失敗
１，曖昧な目的
２，パートナー（協力者）選びの失敗
３，リスク管理ができていない
を挙げました。
この3つを解説します。

先ずは、一つ目の曖昧な目的について、

・何の為に不動産投資を行うのか？
・どうして不動産投資でなければいけないのか？
・数ある投資の中で、なぜ不動産投資なのか？
・不動産投資をしてどうなりたいのか？
・不動産投資をして何をしたいのか？
等々
これらの質問に自分自身がきちんと答えを見出しているのかが
甚だ疑わしいところです。
周りがやっているから自分もとかで、
周りに流されて始めるのはとても危険です。

二つ目が、パートナー（協力者）選びの失敗。

不動産を選び、購入を決める。
不動産を購入する資金を用意する。
購入した後に、
空き室がある場合に入居者を探す。
物件の清掃や入居者からの問い合わせや苦情に対応する。
などこれらのこと全てをご自分で行うことが出来れば良いですが、
まぁ～むりでしょ
一般的には、
不動産会社からの紹介で不動産を選び、
自己資金と金融機関からの融資で購入資金を用意し、
購入後は不動産管理会社が管理募集し、
仲介会社が入居者を紹介してくれる。
物件の清掃などはご自分でやっている方は見受けられますが。
つまり、
いくつかのパートナーの存在抜きにして、
不動産の購入から日常の運営は不可能です。
このパートナーをしっかりと選び抜くことが何よりも大切です。

そして3つ目にリスク管理ができていないです。
賃貸経営で考えられるリスクは、
空室
家賃滞納
家賃下落
金利上昇
老朽化
所有
等々となります。
これらのリスクに対して、
全く対応しきれていないというか
これらのリスクの存在に全く気付いていないことが多いですね。

では、
どうすれば良いでしょうか？

先ずは、目的を明確にすることです。
目的を明確にすれば、いつ始めるかも明確になります。
そして、どの不動産に投資すべきかも明確になります。

目的が明確であれば、
誰と協力関係を築き上げていけばよいかが分かるようになります。
理念や信念を道と例えれば、
同じ道を共に歩んで行ける方々と一緒したいものです。

リスク管理ですが、
このような危機管理で一番問われるのが判断力。
判断力を言い換えれば、
優先順位であり、
やるべきことやらざるべきことの整理が出来ているかどうか。
これが出来ていないと
判断に一瞬の遅れが生じ、結果に大きな差異がもたらされます。
ただ、失敗を失敗と認める謙虚さも必要で、
殊更に問題をすり替えることで、
問題や課題を先送りすることなく、
現実を冷静に見つめ、的確に判断することが大切です。

要約

- 市場の前提
  - 短期：単身者増で賃貸戸数は一時的に増加。
    中長期：人口減少で賃貸市場は約10％縮小見込み。
    今こそ「お金に働いてもらう」設計が必要。

- 初心者の典型的失敗（3つ）
  1) 目的が曖昧：なぜ不動産か、何を達成したいかが不明確。
  2) パートナー選びの失敗：購入・融資・管理・募集の各局面で適任者不在。
  3) リスク管理の欠如：空室・滞納・賃料下落・金利上昇・老朽化・所有リスクを未把握。

- 解決策（PPRフレーム）
  - Purpose（目的の言語化）→ Partner（協力者の選定）→ Risk（優先順位と対処）の順で設計。
   目的が定まれば、着手時期・投資対象・選ぶべき人材が自ずと定まる。

- 判断力の磨き方
  - 優先順位（やる/やらないの線引き）を明確化。
    失敗は隠さず事実で対処。
   先送りせず「一瞬の遅れ」をなくす運用に。

例え話

  山頂（目標リターン）に向かう登山で、
地図（目的）、
同行ガイド（パートナー）、
天候と危険の情報（リスク）がなければ遭難します。
道中で雲行きが変わっても、
地図とガイドと気象図が揃っていれば、
迂回路（代替策）で安全に頂上へ到達できます。

 

専門家としての付加価値

- PPRキャンバス（1枚で意思決定）
  - Purpose：目的（年●万円CF／●年後の売却益／承継）・開始時期・許容下振れ（空室・金利）
  - Partner：購入仲介／融資金融機関／管理会社／募集仲介の候補3社×評価軸（実績・KPI・報告力・利益相反）
  - Risk：6大リスクの発生確率×影響度／優先順位／対策（期限・責任者）

- パートナーDDチェック（抜粋）
  - 管理：反響/内見/申込の週次KPI、滞納SOP、原状回復基準、ABテスト運用
  - 仲介：成約単価の中央値、申込→契約転換率、ターゲット別の反響ソース
  - 金融機関：返済年限と金利の整合、DSCR閾値（≥1.2）、自己資金比率

- リスクとKPI（目安）
  - 空室：空室日数≤60日、反響→内見≥30％、内見→申込≥25％
  - 滞納：保証会社必須、D+15で内容証明→支払合意→督促
  - 金利：ストレス（+1.0％）でもDSCR≥1.2維持、固定/変動の比率設計
  - 老朽：10年CAPEX計画（屋上/外壁/給排水/電気/内装）、回収年数≤7年

- 90日アクション
  - Day 0-15：PPRキャンバス初版／市場・競合データ収集
  - Day 16-45：パートナーDD・面談／資金計画・シナリオ（ベース/ストレス）
  - Day 46-90：物件選定→簡易事業計画→KPI/SOP運用開始（週次レビュー）

 

アクション

- 具体ステップ（5項目）
  1) 目的を一文で定義（年●万円CF／●年後の売却or保有／許容下振れ）
  2) 候補パートナー（管理・仲介・金融機関）を各3社リスト化し、DDチェック表で比較
  3) リスクレジスターを作成（6大リスク×対策×期限×責任者）
  4) KPIダッシュボード（反響・内見・申込・空室日数・更新・解約・滞納・DSCR）を準備
  5) 90日計画（PPR→DD→事業計画→運用SOP）をカレンダーに落とす

- 用語の簡潔説明
  - DSCR：営業キャッシュフロー÷元利返済。
                 1.2倍未満は資金繰りが脆弱。
  - 10年CAPEX：10年間の計画修繕費。
                          賃料増で回収年数≤7年を目安。

 

補助資料

- チェックリスト（抜粋）
  - 目的定義／許容下振れの明文化
  - パートナーDDシート（実績・KPI・報告体制・利益相反）
  - リスクレジスター（空室・滞納・賃料・金利・老朽・所有）
  - KPIダッシュボード雛形（週次レビュー用）
  - 90日計画テンプレ（マイルストーン・担当）

- テンプレ（要点）
  - PPRキャンバス（1枚）
  - 面談質問集（管理／仲介／金融機関）
  - 簡易事業計画シート（ベース/ストレス）

 

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