令和4年度税制改正大綱に基づき、
不動産に関連する贈与税・住宅ローン控除、
および固定資産税の主な変更点をまとめました。

  1. 贈与税：住宅取得等資金の贈与税非課税措置の延長と変更

父母や祖父母などの直系尊属から、
住宅の新築・取得・増改築のための資金贈与を受けた場合の非課税措置が、
2023年（令和5年）12月31日まで2年間延長されました。

  • 非課税限度額の変更
    受贈者ごとの非課税限度額が整理されました。
    • 耐震・省エネ・バリアフリー基準を満たす住宅：1,000万円
    • それ以外の一般住宅：500万円
      ※      以前の最大2,000万円などの措置に比べると、
      実質的には減税幅が縮小されています。
  • 築年数要件の撤廃と耐震基準の追加
    これまで中古住宅に設定されていた「築年数要件」が廃止されました。
    代わりに「新耐震基準に適合していること」が要件として明確化され、
    古い物件でも基準を満たせば適用可能になりました。
  • 受贈者の年齢制限の引き下げ
    成人の定義が変わったことに伴い、
    贈与を受ける側の年齢要件が「20歳以上」から「18歳以上」に引き下げられました。
  1. 所得税：住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）の改正

住宅ローン控除についても、
控除率や期間に大きな変更がありました。

  • 控除率の引き下げ
    一律1%だった控除率が、
    0.7%    に引き下げられました。
    これは、ローンの支払利息よりも控除額の方が多くなる
    「逆ざや現象」を解消するための措置です。
  • 控除期間の延長（新築住宅）
    控除率の引き下げに伴う負担軽減策として、
    新築住宅の控除期間が原則10年から13年に延長されました。
    ただし、中古住宅については10年のまま据え置かれています。
  • 所得要件の厳格化
    適用を受けられる人の合計所得金額が、
    従来の3,000万円以下から2,000万円以下に引き下げられました。
  1. 固定資産税：土地の負担調整措置の終了と激変緩和

コロナ禍における特例措置が終了し、
一部の激変緩和措置が導入されました。

  • 1年間の据え置き措置の終了
    2021年度（令和3年度）に行われた
    「地価が上昇しても税額を前年度と同額に据え置く」という特例措置は終了しました。
  • 商業地における負担軽減策（令和4年度限定）
    据え置き措置の終了による急激な税負担増を抑えるため、
    地価が上昇した商業地（負担水準60%未満）に限り、
    課税標準額の上昇幅を評価額の5%から2.5%に半減させる緩和措置が導入されました。

まとめ

今回の税制改正は、
表向きには「減税の延長」という形をとっていますが、
住宅ローン控除率の引き下げや所得制限の強化など、
実質的には増税に近い側面も含まれています。

専門家の視点からは、
地価や物価が上昇し、
賃金が十分に上がらない中で、
税負担の増大が消費の活性化を妨げる要因になることが懸念されています。
不動産の取得や保有を検討されている方は、
これらの詳細な要件の変化に注意が必要です。

要約

- 贈与税（住宅取得等資金の非課税）
  - 期限延長：直系尊属からの住宅資金贈与の非課税措置を2023/12/31まで延長。
  - 限度額の整理：認定基準適合（耐震・省エネ・バリアフリー等）1,000万円／一般500万円（過去の上限より縮小）。
  - 中古要件の見直し：築年数要件を撤廃し「新耐震適合」を要件化（適合証明で古家も対象可）。
  - 受贈者の年齢：20歳→18歳以上へ引下げ（成人年齢改正）。

- 所得税（住宅ローン控除）
  - 控除率：1.0%→0.7%へ引下げ（逆ざや解消）。
  - 控除期間：新築は原則10年→13年に延長（中古は10年据置）。
  - 所得要件：合計所得金額3,000万円以下→2,000万円以下に厳格化。

- 固定資産税（負担調整）
  - 据置特例の終了：2021年度の据置措置は終了。
  - 激変緩和（令和4年度限定）：商業地（負担水準60％未満）は課税標準の上昇幅を評価額の2.5％に半減（従来5％）。

 

この動画から得られること

- 制度の要点早見
  - 贈与非課税・住ローン控除・固定資産税の改正一覧（適用期間／金額／要件／注意点）。

- 住宅資金贈与の実務
  - 新耐震適合の証明パス（適合証明／耐震診断・補強）、贈与契約・資金使途の証拠化、18歳適用の留意点。

- 住宅ローン控除の判断軸
  - 控除率0.7％下での逆ざや回避、所得2,000万円基準、13年控除を最大化する新築の要件、
　 三者比較（新築／中古／賃貸）の費用対効果。

- 固定資産税の見立て
  - 激変緩和（2.5％）の該当判定（商業地・負担水準）、据置終了後の税負担シミュレーション。

- ケース別の最適解
  - 18–30代：贈与×低コスト中古（新耐震）×住ローン控除の組み合わせ。
  - 高所得帯：所得制限で控除外→自己資金比率・金利タイプ・贈与の活用へ舵切り。
  - 商業地保有：固定資産税上振れの資金計画・賃料改定の段取り。

 

専門家の付加価値（実務テンプレート）

- 新耐震適合の証明ルート
  - ①新耐震以降（1981/6以降建築確認）を登記・確認済証で立証
    ②旧耐震は耐震診断→補強→適合証明（費用・期間の目安を明記）。

- 逆ざや判定の簡易式
  - 年間控除額（借入残×0.7％）＜ 年間利息（借入残×実効金利）であれば逆ざや回避。
    固定金利・ミックスの感応度を比較。

- 贈与×自己資金の最適化
  - 非課税枠＋暦年110万円の併用設計、贈与契約・振込・資金使途の記録（通帳・領収書）セット化。

- 固定資産税の試算表
  - 評価額×負担水準→課税標準→税額。商業地の2.5％緩和の適用判定フロー。

- 申請カレンダー
  - 贈与（契約・振込・申告）、住ローン控除（入居・年末残高・確定申告/年末調整）、
    固定資産税（評価替・納期）の時系列管理。

 

視聴後アクション

- 物件の耐震を確認する
  - 建築年月・確認済証をチェック。
    旧耐震なら診断可否・費用の見積を取る。

- 逆ざやを試算する
  - 借入予定額・金利で年利息を計算。
    住ローン控除0.7％と比較し、金利タイプ（固定/変動/ミックス）を仮決め。

- 贈与の証拠を整える
  - 贈与契約書を作成し、資金は必ず振込で。
    領収書・通帳コピーを一式保管。

- 所得制限を確認する
  - 合計所得見込みが2,000万円以下かを点検。
    超過する場合は控除外前提で設計。

- 固定資産税の上振れを点検
  - 評価額通知・負担水準を確認。
    商業地は2.5％緩和の該当可否を役所・税理士に照会。

- スケジュールを組む
  - 入居時期・登記・申告（贈与/控除）・納税の期限をカレンダー化し、
    各担当（司法書士・税理士・金融機関）へ共有。

 

例え話
 かつての「大判のクーポン券（1.0％控除）」は、
小さく薄いクーポン（0.7％）に変わりました。
割引が小さくなった分、
商品（物件要件）と買い方（自己資金・金利）の選び方で帳尻を合わせる
——これが改正後の賢い買い方です。

 

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