【中古でも億超えが常態化】都心6区1.73億円の現実

「中古マンション価格の高騰と、住まいに関する選択肢の再考」

現在、東京都23区内の中古マンションの平均価格が1億円を超え、　
過去最高を更新しています。
「中古で1億円」という現状に驚く声も多いですが、
これは一部のタワーマンションに限った話ではなく、
一般的な中古住宅全体で起きている現象です。

最新のデータによると、
東京23区内の中古ファミリーマンションの平均価格（売り希望価格）は
1億822万円に達しました。
これは20か月連続の上昇であり、
前年同月比では146%という驚異的な伸びを見せています。
特に都心6区（千代田、港、中央、新宿、渋谷、文京）に限定すると、
平均価格は1億7,305万円まで跳ね上がっており、
中古物件であっても容易には手が届かない状況が常態化しています。

このような価格高騰は、
自分たちの住まいやお金の使い方、
そして「価値」をどう捉えるかを考え直す良い機会かもしれません。
高額な住宅ローンを組んでまで購入するリスクや、
老後の備えを考慮した際、
必ずしも「購入」だけが正解とは限りません。

賃貸で豊かな生活を送るという選択もあれば、
仕事のスタイルに合わせて地方へ移住するという道もあります。
住宅は購入した瞬間から老朽化が進んでいくものです。
「家は買わなければならない」という固定観念や義務感にとらわれず、
自分自身のライフスタイルに合わせた柔軟な選択を検討することが重要です。

「中古で1億円の家、誰が買えるの？」　東京23区の中古マンション平均価格が“億超え・過去最高”に　「タワマンでもないのに」「狂ってる」

https://news.yahoo.co.jp/articles/52d07947efced91e3a56e71ccf03bc190cde2a1c?page=1

https://youtu.be/xS_x_0_YGoE

【この動画から得られること（Learning Outcomes）】

- 市場の推移と現在地

  - 23区：平均1億822万円、20カ月連続上昇、前年比146% 

  - 都心6区：平均1億7,305万円、一次取得層に厳しい水準 

- 選択肢と含意

  - 高額ローンの家計圧迫と老後準備への影響 

  - 賃貸高度化／外延・郊外×ハブ駅／地方移住という代替案 

- 判断フレーム（定量）

  - 購入総コスト＝返済＋固定資産税＋管理修繕＋保険＋改修＋売却＋機会費用 

  - 賃貸総コスト＝家賃＋初期/更新−浮いた頭金の運用益 

  - 損益分岐：家賃利回り vs（借入金利＋維持費相当） 

- 目安としきい値

  - PITIが可処分所得25–30%以内、滞在10年以上で購入優位化しやすい 

  - 借入金利＋維持費（概ね年2.5–4.0%）＜家賃利回りで購入が合理化 

- リスク管理（感度分析）

  - 金利±1%pt、価格±15%、大規模修繕タイミングの影響 

  - 転勤/家族構成変化/流動性の確保

【例え話】

住まいの選択は「革靴とスニーカー」に似ています。
革靴（購入）は長く使える一方、手入れと重さが伴います。
スニーカー（賃貸）は軽快で環境変化に即応できます。
どちらが適切かは、歩く距離と行き先（滞在年数とリスク許容度）で決まります。

【専門家としての付加価値（実務の勘所）】

- しきい値の考え方

  - 借入金利＋維持費（2.5–4.0%目安）＜同等物件の家賃利回り→購入優位化 

  - PITI25–30%以内かつ滞在10年以上→キャッシュフローの安定性向上 

- 総コストの式

  - 購入：返済＋固定資産税＋管理修繕＋保険＋改修＋売却コスト＋機会費用 

  - 賃貸：家賃＋初期/更新−頭金運用益 

- シナリオ分析

  - 金利上昇・修繕前倒し・価格調整を織り込んだ感度分析 

- 都市戦略

  - 都心6区の供給制約と国際資本の流入で歪み継続の可能性 

  - 外延/郊外×ハブ駅直結の効用最大化（通勤・学区・価格のバランス）

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