はじめに：不動産取引における「未知との遭遇」
徳田氏は不動産業界に入って27〜28年、数多くの決済を経験してきましたが、
今回のトラブルは「ワーストワン」と言えるほど酷い内容でした。
この経験を共有することで、
他の投資家が同様の被害に遭わないためのチェックポイントを伝えます。
事件の経緯：法人化に伴う物件の売買決済
2020年5月27日、
徳田氏は相続税対策の一環として、
個人で所有していた賃貸マンションを自社法人へ売却する決済を行いました。
これは「個人から法人への資産移転」という、
投資家にとっては一般的な節税・相続対策の手法です。
ところが決済当日、
融資を担当した銀行（静岡銀行）で、
プロにあるまじき致命的なミスが次々と発覚しました。
銀行側の前代未聞の不手際
- 抵当権抹消書類の用意忘れ
不動産売買では、
代金の支払いと引き換えに
銀行が抵当権の抹消書類を交付するのが鉄則です。
しかし、同行は当日、この書類を用意していませんでした。
さらに支店長は「返済が済まないと書類は渡せない」という、
同時履行の原則を無視した的外れな言い訳をしたのです。 - 返済スケジュールの確認不足
通常、家賃収入でローンを返済する場合、
月末の入金を確認した後の「5日」や「10日」を返済日に設定します。
しかし、銀行側は徳田氏に確認もせず、
勝手に決済当日の「27日」を返済日に設定しました。 - 返済方式の誤り
「元利均等返済」ではなく、
より負担の重い「元金均等返済」で勝手に処理を進めていました。
さらに、初回の返済前にいきなり金利を差し引くという、
アパートローンでは考えられない処理を行っていました。 - 振込先口座の間違い
極めつけは、
融資実行金を全く関係のない別の会社口座に入金するという、
銀行員としてあってはならないミスまで犯しました。
プロを軽視する銀行の姿勢
徳田氏は、
銀行側が「相手が素人なら丸め込める」と考えているのではないか、
と不信感を募らせました。
徳田氏や立ち会った司法書士（年間数百件の取引を行うベテラン）が
「おかしい」と指摘しても、
支店長は非を認めず、
プロに向かって嘘を重ねるような態度をとりました。
徳田氏は
「自分が初心者だったら、
銀行の言うことを鵜呑みにして大損していただろう。
プロに対してこの対応なら、
一般のお客様にはもっと酷いことをしているのではないか」
と憤りを隠せません。
行政でも起こりうる同様のトラブル
対談の中で、
山内税理士からも同様の事例が紹介されました。
ある区役所では、
住民税の計算をアルバイトに任せきりにした結果、
本来の10倍もの税額を誤って通知したことがありました。
公的機関や金融機関であっても、
チェック体制が疎かであれば信じられないミスが起こります。
大切なのは、相手がプロだからと過信せず、
自らも内容を厳密にチェックすることです。
投資家へのアドバイス
- 銀行を「選ぶ」重要性
近年、地銀や信金の支店統合が進み、
顧客対応の質が低下しているケースが見受けられます。
過去の付き合いに縛られず、
能力のある担当者や、
信頼できる金融機関をシビアに選定する必要があります。 - 言いなりにならない
取引中に違和感を覚えたら、
その場ですぐに「イエス」と言わず、
一度持ち帰って専門家（税理士や弁護士）に相談してください。 - 知識を身につける
返済方式（元利均等・元金均等）の違いや、
決済の仕組みなど、
最低限の知識を持っておくことが、
自分自身の資産を守る最大の防衛策となります。
徳田氏は今回の件をうやむやにせず、
銀行のカスタマーセンターへ正式に抗議し、
必要であれば金融庁への報告も視野に入れています。
ミスそのものよりも、
その後の「非を認めない誠意のない対応」こそが、
その組織の本質を表しているからです。
要約
- 2020年5月27日、徳田氏は相続税対策として、個人保有の賃貸マンションを自社法人へ売却（法人化）する決済を実施。
その融資担当銀行で、決済実務の根幹を揺るがす複数のミスが連鎖した。
- 代表的な不手際は、抵当権抹消書類の未準備、返済日の勝手な設定、返済方式の誤処理、融資実行金の誤入金（別会社口座）など。
いずれも投資家側が初心者であれば、損害が拡大し得る内容である。
- 問題の本質は「ミスそのもの」だけではなく、指摘後も非を認めず、プロ（徳田氏・司法書士）の説明を軽視する姿勢により、信頼が決定的に毀損した点にある。
- 公的機関でもチェック不足による重大ミスが起こり得るため、金融機関・行政を過信せず、投資家側も決済の要点を把握し、第三者（司法書士・税理士等）と共に検証する必要がある。
- 結論として、投資家が取るべき対応はMECEに、（1）決済前チェックの仕組み化、（2）記録とエスカレーション（苦情窓口等）、（3）金融機関・担当者の選別（マルチバンク含む）の3点である。
例え話
決済は
「手術当日のチェックリスト」に
似ています。
執刀医がプロでも、
チェックが抜ければ
重大事故が起きます。
不動産も同じで、
抹消書類・返済条件・入金先の確認は、
投資家の資産を
守る必須項目です。
この動画から得られること
- 抵当権抹消書類が揃わないと何が起きるか（登記・担保順位・取引安全の実務）
- 返済日・返済方式（元利均等／元金均等）を「勝手に決められない」理由
- 誤入金が起きるメカニズムと、投資家側の防止策（口座・名義・振込指図の確認）
- 銀行の誠実さを「行動」で見抜く観点（説明・謝罪・是正速度・再発防止）
- 決済前チェックと、事故時の連絡線（担当→支店長→本部→苦情窓口）の作り方
専門家の付加価値（実務ポイント・チェックリスト）
1）事故の論点をMECEで分解（原因→対策がぶれない）
- 書類：抹消書類の有無、委任状、期限、印影、持参者
- 段取り：同時履行（代金決済と抹消・設定が同時か）、確認時刻、最終確認者
- 金融条件：返済口座、返済日、返済方式、初回返済の取り扱い、金利適用起算
- 入金：融資実行口座の名義・番号・入金先、振込指図の二重確認
- 組織対応：謝罪・説明・是正案・費用負担・再発防止の提示（行動の有無）
2）決済前チェックリスト（投資家が“聞けば確認できる”項目）
- 抵当権抹消書類は「事前に揃っているか」「司法書士が事前確認したか」
- 抹消と設定は同時処理か（同時でない場合のリスク説明を受けたか）
- 返済条件（口座・日付・方式）は書面で確定しているか
- 融資実行金の入金先口座は、名義まで一致しているか（写しで確認）
- 当日の緊急連絡先（担当／支店長／本部／苦情窓口）を一枚化したか
3）是正局面での交渉ポイント（最低限守る線）
- 追加手数料・登記費用・事務負担は原因者負担の原則で整理
- 支払猶予や返済開始が実質短縮されない設計（資金繰り悪化を避ける）
- 口頭合意で終わらせず、メール等で合意内容を記録化
- 再発防止策（誰が最終点検するか）を言語化させる
視聴後アクション
- 今日やること
- 「決済前に司法書士へ確認する一言」を用意してください。
例：「抹消書類は事前に揃っていますか。事前閲覧は済んでいますか。」
- 今週中
- 決済チェックをA4一枚にまとめます（抹消書類／返済条件／入金先／連絡先）。
項目だけで構いません。
- 2週間以内
- 返済条件を“書面”で受領してください。
口頭説明だけで進めないことが、事故回避の基本です。
- 1か月以内
- 金融機関を一行追加で開拓し、「比較できる状態」を作ってください。
借入を増やす目的ではなく、交渉力と自己防衛のためです。
- 迷ったら
- 「書類」「順位」「入金先」の3点だけ確認してください。
ここを押さえるだけで、金融事故の多くは未然に防げます。
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