有楽街の角地物件での出来事
数年前、浜松の市街地（通称：街中）にある有楽街の角地の物件を友人に紹介しました。
友人も大変気に入り、
購入に向けて動き出すことになりました。
その物件は、
たまたまある地方銀行がテナントとして借りていたため、
融資もその銀行に申し込むのがスムーズだろうと考え、
手続きを進めました。
「融資特約をつけるのは格好悪い」という言葉
売買契約にあたり、
融資の承認が得られなかった場合に
契約を無条件で解除できる「融資特約（ローン特約）」を盛り込もうとしました。
しかし、当時50代だった先方の不動産会社の社長から、
30代前半だった私に対して次のような言葉をかけられたのです。
「収益物件をプロとして購入するのに、契約書に融資特約をつけるなんて格好が悪いですよ。外しましょう。」
当時の私は経験も浅く、
「そういうものなのかな」という思いと、
不安はありましたが、
結局、融資特約を外した状態で売買契約を締結してしまいました。
銀行の音信不通と融資否認
融資の申し込みは10月か11月頃でしたが、
その後、銀行からの返答がぱったりと止まってしまいました。
こちらから催促の電話をしても、
担当者が明らかに「居留守」を使っているのがわかるほどで、
一向に連絡が取れません。
結局、年を越した仕事納め直前になってようやく出た回答は、
「融資は出せません」という非情なものでした。
融資特約がないことの恐ろしさ
融資特約を外して契約している以上、
融資が否認されたからといって契約を白紙に戻すことはできません。
本来であれば、
手付金の放棄や違約金の支払い、
あるいは何が何でも現金を用意して購入しなければならないという、
非常に深刻な状況に陥りました。
最終的には、
融資特約を外すよう助言した仲介会社の社長が責任を感じ、
売主様を説得して頂いた結果、
幸いにも違約金なしで解約することができました。
失敗から学んだ「事前審査」の重要性
この「酸っぱい体験」から、
私は現在、自分自身の投資においても、
お客様の取引においても、
以下のことを徹底しています。
- 契約前に必ず「事前打診（事前審査）」を行い、融資の見込みを立てる。
- 周囲の「格好悪い」といった主観的な言葉に惑わされず、リスク管理を最優先する。
不動産会社や建設会社の担当の中には
「融資特約をつけるのは売主様に失礼だ」と言う担当者もいますが、
後で多大な迷惑をかけることこそが最も失礼なことです。
失敗をどう活かすか
人間である以上、
失敗は避けられません。
大切なのは、
その失敗から何を学び、
その後の段取りにどう活かすかです。
私のこの苦い経験が、
皆さんの安全な不動産投資の一助となれば幸いです。
要約
- 失敗事例の核心：収益物件の売買契約で融資特約（ローン特約）を外し、最終的に融資否認。
特約がないため契約解除ができず、手付金放棄や違約金、現金調達のリスクに直面。
- 誤った判断の誘因：仲介会社社長の「プロなら融資特約は格好悪い」という主観的助言に影響され、
事前審査（事前打診）を十分にせず契約を急いだこと。
- 本質的教訓：融資特約は「投資家の命綱」。
契約前の仮審査・本審査の見通し確認、
特約条文の設計（期日・承認形態・通知方法）がリスク管理の要。
- 実務的対処：複数行への同時打診、否認時の解除条件・手付の扱いを明文化、期限の管理と連絡記録の残置。
売主配慮は条文の透明性で担保し、特約の欠落では担保しない。
- 例え話：山登りの命綱を「見た目が悪いから」と外す登山家はいません。
融資特約はまさに命綱。
好天（順調な審査）でも、突風（否認）に備えるのがプロの準備です。
この動画から得られること
- 融資特約を外すことの法務・資金面リスク（違約金・手付金・資金調達逼迫）の全体像
- 事前審査（仮審査）→本審査→承認書面の取得までの時系列と必要書類
- ローン特約の条文設計（期日、承認主体、本承認の定義、否認時の解除・手付返還）
- 複数行打診・金利交渉・否認時のエスカレーション（支店→本部）の実務
- 売主への配慮とバランス（特約の透明性で信頼を担保し、無用な「特約外し」を回避）
専門家の付加価値（実務ポイント・チェックリスト）
- ローン特約の条文設計
- 期日明記：本承認取得期限と融資実行期限をカレンダーに落とし込む。
- 承認の定義：電話口の口頭内諾では不可。
金融機関の承認書または条件通知書を必須化。
- 否認時の解除：買主の書面通知で無条件解除／手付全額返還を明記。
通知方法（内容証明等）も規定。
- 条項形式：停止条件型か解除条件型かを合意文言で明確化（実務は解除条件型が多い）。
- 審査フローと書類
- 事前審査：本人属性（所得・借入）、物件情報（レントロール、積算、収益還元、登記）を提出。
- 本審査：金利・期間・LTV・DSCR・担保順位・連帯保証・保険加入の条件確定。
承認書受領。
- 交渉と分散
- 複数行へ同時打診し、否認・遅延に備える。
進捗は定例で記録（メール・議事メモ）。
- 否認時は支店→融資部→本部へエスカレーション。
否認理由の文書化を依頼し、契約解除の根拠に。
- 売主配慮の設計
- 透明なスケジュール、途中経過の開示、特約濫用防止の協力条項で信頼を担保。
- 手付保全（エスクロー・保全機関）や期日遅延時の調整条項で双方の安心を確保。
- 指標と閾値
- LTVは保守的に（目安60〜70%）、DSCRは1.2以上を基準。
金利+1〜2%の感度分析を事前に実施。
- 実務チェックリスト（着手順）
- 1）金融機関リスト化と同時打診 2）仮審査必要書類の準備 3）標準ローン特約条文の雛形作成
- 4）本承認書の期日設定・回収計画 5）否認時の解除通知テンプレ作成 6）連絡記録の保存ルール化
視聴後アクション
- 今日やること：標準の「融資特約条文（雛形）」を1ページで用意し、
承認期限・実行期限・否認時の手付返還を明記してください。
- 今週中：取引予定の物件で、2〜3行へ同時に事前審査を依頼。
必要書類（本人年収、既存借入、レントロール、固定資産税納税通知書、登記事項）を
一式にまとめます。
- 今月中：金利・期間・LTV・DSCRの条件表を作成し、金利+1%・家賃▲5%の感度を試算。
基準を満たさない場合は買付見送りも選択肢に。
- 契約直前：本承認書を受領するまで売買契約を締結しない、または解除条件を条文で確保。
電話内諾のみで進めないこと。
- 迷ったら：専門用語は不要です。
「否認になったらどうやって契約を解除し、手付はどう扱うのか」を
契約書に書けているか—この一点を必ず確認してください。
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