【不動産投資の基礎とリスク管理】空室・家賃下落・金利上昇・災害を“仕組み”で抑える

不動産投資とは、
アパートやマンションなどの不動産を購入し、
賃料収入やその不動産の売却収入などから収益を得る投資方法のことです。
不動産投資に興味があり、
これから始めたいと考えている方に向けて、
押さえておくべき不動産投資の基礎知識を説明します！

不動産投資で注意すべきリスク調査と準備によって軽減が可能

不動産投資には大きなメリットがある一方で、
空室や家賃の滞納、
築年数の経過などによる家賃や不動産価格の下落、
ローン金利の上昇など、
注意しておかなければならないリスクや
地震や火災などの災害、
入居者の事件や事故など、
想定外のリスクもあります。

このため、
投資計画として予定していた収益が、
思うように得られない状況も想定しておかなけれなりません。

こうしたリスクの中には、
景気の変動や自然災害など防ぎようのないものもあります。
しかし、
しっかりした調査や準備を行うことで、
リスクの多くは軽減できます。

例えば、
空室や家賃の下落のリスクに対しては、
賃貸需要が高いエリアや立地が良い物件を選定する
家賃の滞納のリスクに対しては、
実績のある保証会社や管理会社を利用する
災害や事故のリスクに対しては、
適した保険に加入するなどの対策があります。

また、
不動産投資では、
購入だけでなく、
保有時にもかかるコストを投資計画に入れておきましょう。

購入時には、
購入代金のほかにも、
不動産仲介手数料や
不動産取得税・印紙税・登録免許税・消費税などの税金がかかります。

保有時には、
管理費や修繕費のほかに、
固定資産税・都市計画税・不動産投資で得た所得に対する所得税や住民税などの税金がかかります。

不動産投資にはさまざまなリスクがあるものの、
継続して安定した収入が得られる可能性があるため、
資産形成に活用することが期待できます。
また、
相続税対策で節税効果の大きい資産として遺すこともできます。

【この動画から得られること（Learning Outcomes）】

- 主なリスクと対策

  - 空室・家賃下落：賃貸需要の高い立地・駅距離・間取り／相場確認・募集戦略

  - 滞納：保証会社利用・入居審査・管理会社の実績

  - 金利上昇：固定・変動の組合せ／ストレステスト（＋1〜2％）／返済比率の上限設定

  - 災害・事故：火災・地震・施設賠償等の保険最適化／ハザードマップ確認

  - 想定外：退去時原状回復・AD・一時的空室損の年平均織り込み

- 収支計画（TCO：総保有コスト）に入れるべき項目

  - 購入時：仲介手数料・登記費用・印紙税・不動産取得税・ローン諸費用・消費税（課税対象）

  - 保有時：管理委託料・修繕費（長期修繕計画/単年予算）・固定資産税/都市計画税・火災/地震保険・所得税/住民税

- 物件・エリアの見極め

  - エリアKPI：人口/世帯増減、賃貸比率、成約賃料/空室率、主要雇用・学校・病院

  - 物件KPI：駅距離・築年・専有/共用の状態、間取りニーズ、設備（独立洗面・浴トイレ別等）

- 実行チェックリスト（抜粋）

  - 立地：賃貸需要（ポータル在庫/成約賃料）／ハザード／騒音

  - 物件：長期修繕計画／配管・屋根・外壁の劣化／管理状態

  - 収支：金利＋2％／空室率＋5〜10％のストレステスト／退去時コストの年平均

  - 運用：管理会社比較（稼働率・クレーム対応）／保証会社条件／保険見積り

  - 税務：青色申告・減価償却・経費範囲／出口（譲渡税）を含む通算

 

【例え話】

不動産投資は「長距離航海」です。
晴天（相場好調）でも、波（空室・金利・修繕）は必ず来ます。

航路（エリア選定）と船体（収支計画）、救命具（保証・保険）があれば、
多少の荒天でも目的地（安定収入）に着きます。

 

【専門家としての付加価値】

- “利回り表示”ではなく、ストレステスト（空室・家賃−5〜10％、金利＋2％、修繕年平均）のNOIで比較する手順を提示

- 立地の需要判定を感覚ではなくデータ（募集/成約相場、在庫、人口動態）で行う指標化

- 管理・保証・保険で「リスクを仕組みに移す」設計（人に頼らず仕組みで回す）

 

【視聴者が行動するためのCTA】

- 候補エリアの賃貸データ（募集在庫・成約賃料）と人口動態を取得し、需要を数値で確認

- 物件の長期修繕計画と管理状態を入手・点検、退去時コストの年平均を収支に織り込み

- 金利＋2％、空室＋5〜10％のストレステストを実施し、NOIで採算判断

- 管理・保証・保険の3点を見積り比較し、 “仕組みで回す”設計に

 

税理士法人　A to Y
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