【不動産投資の初期費用を可視化】評価額→取得税・登記費用まで“今すぐ”見積る方法

【簡易算出】不動産投資のための事業計画書作成

〜諸費用の計算に必要な評価額を逆算で求める方法〜

不動産投資の事業計画を立てる際、
不動産取得税や登録免許税などの諸費用を算出するためには
「固定資産税評価額」が必要になります。
しかし、
検討段階では売主側から詳細な評価額をすぐに入手できないケースも少なくありません。
そこで今回は、
固定資産税の納税額から評価額を簡易的に逆算する方法について解説します。

1. 評価額算出の基本：土地と建物の違い

不動産の評価額は「土地」と「建物」それぞれに対して定められています。
計算時に注意が必要なのは、
土地には「住宅用地の軽減措置（住宅特例）」という税制上の優遇措置がある点です。

• 土地：
  住宅が建っている土地には軽減措置が適用されるため、
  納税額から逆算する際はその倍率を考慮する必要があります。
• 建物：
  原則として土地のような軽減措置はないため、
  算出された数字がそのまま評価額に近いものとなります。

2. 住宅用地の軽減措置について

土地の軽減措置は、
一戸あたりの面積によって以下の2段階に分かれています。

• 小規模住宅用地（200㎡以下の部分）： 固定資産税評価額が「1/6」に軽減。
• 一般住宅用地（200㎡を超える部分）： 固定資産税評価額が「1/3」に軽減。

例えば、
20戸のマンションであれば
「200㎡ × 20戸 ＝ 4,000㎡」までの敷地が
「1/6」の軽減対象となります。
都市部のマンションであれば、
敷地全体がこの範囲に収まることが多いため、
基本的には「1/6」として計算して差し支えありません。

3. 評価額の逆算シミュレーション

固定資産税の標準税率は「1.4％」です。
これを利用して、
納税額から評価額を逆算します。

【事例】

• 土地の固定資産税：45,600円
• 建物の固定資産税：954,300円
• 構造・戸数：RC造4階建・20戸
• 軽減措置：20戸のため、土地は全域が「1/6」軽減の対象と仮定

① 土地評価額の逆算

1. 納税額（45,600円）を税率（0.014）で割る ＝ 約3,257,143円
2. 軽減措置（1/6）を受けているため、6倍にする
3. 土地評価額（逆算値） ＝ 約1,954万円
   （※実際の評価額が1,974万円の場合、誤差は約1％以内に収まります）

② 建物評価額の逆算

1. 納税額（954,300円）を税率（0.014）で割る
2. 建物評価額（逆算値） ＝ 約6,816万円
   （※実際の評価額が6,817万円の場合、ほぼ正確な数字が算出されます）

4. まとめ

このように、
納税額さえ分かれば、
そこから評価額を逆算して不動産取得税や登記費用などの諸費用を概算することが可能です。

不動産投資において、
情報を待つだけでなく、
自ら評価額を導き出すスキルは非常に重要です。
逆算した評価額と実際の売買価格を比較することで、
その物件の資産価値を客観的に判断する材料にもなります。

特に都市部では、
土地が狭く建物価格が高い物件が多いなど地域性も出ますが、
諸費用を算出するための目安として、
ぜひこの逆算式を活用してみてください。

要約

- 何がテーマか
  - 不動産投資の事業計画（概算）に必須の「固定資産税評価額」を、納税額から簡易に逆算する方法を解説。
     評価額が分かれば、不動産取得税・登録免許税・登記費用などの諸費用見積もりと投資判断が前倒しできる。

- 基本構造（土地と建物）
  - 土地：住宅用地の軽減（小規模200㎡以下＝1/6、200㎡超＝1/3）を考慮して逆算する。
  - 建物：原則、軽減なし（新築住宅の固定資産税1/2特例などは別途調整が必要）。

- 逆算の要点（固定資産税のみで計算）
  - 固定資産税率は標準1.4％。
    評価額＝固定資産税額÷0.014。
    土地は住宅用地の軽減係数で割り戻す（例：小規模なら×6）。
  - 都市計画税（標準0.3％）は別税目。
    逆算に用いる場合は住宅用地特例（小規模1/3、一般2/3）と税率0.3％を用いる。

- 事例（RC4F・20戸）
  - 土地税額45,600円→（÷0.014）×6＝約1,954万円（実額1,974万円と誤差1％内）。
  - 建物税額954,300円→（÷0.014）＝約6,816万円（実額6,817万円とほぼ一致）。

- 実務での効用
  - 取得税・登録免許税・登記費用の概算、
    投資の初期キャッシュアウト予測、
    評価額と売買価格の乖離チェックが可能。
   検討段階で自走でき、意思決定が加速する。

 

例え話

 料理の「味」（納税額）から「レシピ」（評価額）を推理するイメージです。
味の濃さを塩分換算して材料を割り出すように、
税率と軽減係数で評価額を割り戻します。

 

専門家としての付加価値

- 逆算に使う金額の選別
  - 納税通知書は「固定資産税」と「都市計画税」の合算表示がある。
    税目ごとに分け、混在させない（固定資産税は1.4％、都市計画税は0.3％）。

- 住宅用地特例の当て方
  - 戸数×200㎡までは小規模（1/6）適用が原則（賃貸住宅も対象）。
    敷地全体が小規模に収まらない場合は、超過分に一般（1/3）を適用して按分。

- 新築・減免の補正
  - 新築住宅の固定資産税は当初年数（通常3年、条件で延長）1/2特例あり。
    特例年度の税額で逆算したら、1/2を戻してから評価額を推定。

- 評価の時点差
  - 評価替（3年ごと）や家屋の経年減価で年次差が出る。
    最新年度で逆算し、比較は同年度でそろえる。

- 諸税・登記の目安（要件で変動）
  - 不動産取得税：住宅用土地は概ね「評価額×1/2×3％」が目安、
                             住宅建物は概ね3％（軽減の適用可否を確認）。
  - 登録免許税：売買による所有権移転は目安として土地1.5％・建物2.0％水準
                       （特例・時限措置の有無を最新確認）。
  - 実務は自治体・時期で異なるため、必ず最新の法令・減免要件を照合。

この動画から得られること

- 固定資産税・都市計画税から評価額を逆算する基礎式
- 住宅用地特例（1/6・1/3）の適用と按分の考え方
- 新築住宅1/2特例など、逆算時の補正ポイント
- 不動産取得税・登録免許税の概算ロジック（最新要件の確認観点）
- 納税通知書の読み方と税目の切り分け
- 逆算評価額と売買価格の乖離チェックによる審査・交渉の勘所

 

視聴後アクション

- 納税通知書を用意する
  - 固定資産税と都市計画税の金額を分けてメモする（年度も記録）。

- 建物と土地を分けて計算する
  - 建物：固定資産税額÷0.014＝評価額（新築1/2特例適用年度は×2して補正）。
  - 土地：固定資産税額÷0.014×（小規模なら6、一般なら3）で割り戻す。
               敷地が戸数×200㎡を超える部分は一般で按分。

- 都市計画税で逆算する場合
  - 税率0.3％、住宅用地は小規模1/3・一般2/3で割り戻す（固定資産税と混ぜない）。

- 諸費用を概算する
  - 不動産取得税（目安）：土地＝評価額×1/2×3％、建物＝評価額×3％（要件要確認）。
  - 登録免許税（目安）：売買移転は土地1.5％・建物2.0％水準（軽減の有無を確認）。

- 誤差を点検する
  - 過去の評価年度や特例の有無でズレが出る。
    前提条件を必ずメモする。

- 専門家に確認する
  - 最終見積や減免適用は税理士・司法書士に要確認。
    自治体の窓口にも照会する。

  

 数字は待たずに作れます。
今日、納税通知書を開き、固定資産税と都市計画税を分けてメモし、
逆算シートで評価額と取得税・登記費用の概算を作成してください。
前倒しの一手が、投資の精度とスピードを同時に高めます。

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