【警告】不動産投資のプロが断言する「絶対に手を出してはいけない物件」とその理由
- 「目に見えるもの」に投資する重要性
金融投資（株や債券など）は、仕組みが複雑で実体が見えにくいため、苦手意識を持つ方も多いでしょう。その点、不動産投資の最大のメリットは「実物を見に行ける」という点にあります。投資において大切なのは、自分が納得し、実感を伴って「これならいける」と感じられるものに資金を投じることです。自分自身が体感できない、あるいは理解できないものに投資をすることは、避けるべきだと私は考えています。
- 新築ワンルームマンション投資の罠
昨今、多くの不動産会社やマンションメーカーが、会社員（サラリーマン）をターゲットに「新築ワンルームマンション（1Kや1LDK）」の投資を勧めています。彼らは巧みな設計書を持参し、フルローンでの購入を提案してきます。
しかし、その中身を精査すると、毎月の収支が赤字（持ち出し）になっているケースが非常に多いのです。業者は「今は毎月の手出しがあっても、将来の年金代わりになります」と説明しますが、これは非常に危うい考え方です。今、手元からお金がなくなっている状態で、それを「投資」と呼べるのでしょうか。
- 私が考える不動産投資の鉄則
私の投資基準は明確です。たとえフルローンを組んだとしても、「月々のキャッシュフロー（手残り）がマイナスになる物件」には、絶対に手を出しません。
理想的な投資は、家賃収入（インカムゲイン）でローンの返済や諸経費をすべて賄い、少なくとも「プラスマイナスゼロ」以上の状態を維持することです。その上で、将来的にローン残債が減ったタイミングで売却し、売却益（キャピタルゲイン）を「ボーナス」として受け取る。これが本来の健全な不動産投資の姿です。
現在、新築市場では利回りが極端に低く、最初から収支がマイナスになるような「無謀な投資」を強いられる物件が溢れています。これは投資家のためではなく、売る側の論理で作られた商品に過ぎません。
- 誰が「得」をする仕組みなのか
では、こうした収支が合わない物件で誰が利益を得ているのでしょうか。それは、物件を建てて売る「建築会社」や「マンションメーカー」だけです。銀行も、利息が取れれば問題ないと考えて融資を実行します。
一方で、購入するサラリーマン側は「節税効果（減価償却）」という目先の言葉に惑わされ、毎月の持ち出しを許容してしまいます。しかし、この「節税を目的とした投資」という手法は、30年以上前から何ら進歩していない、古い営業スタイルのままです。
結論：投資家不在のビジネスは淘汰されるべき
こうした「投資家が損をし、販売側だけが儲かる」ような商売は、本来必要ありません。誰のためにもならない無謀な投資を煽るような業者が残っていること自体、この業界の課題だと言えるでしょう。
これから不動産投資を検討される方は、業者の「将来の安心」という言葉を鵜呑みにせず、現在の収支（キャッシュフロー）がしっかりとプラスになるかどうかを、冷静に見極めていただきたいと思います。
要約
- 投資の前提（見えるものに投資する意義）
- 金融商品は仕組みが複雑で実体が見えにくい一方、不動産は現地確認ができる。
- 納得して理解できない対象に資金を投じることは避けるべき、という問題提起。
- 危険な典型（新築ワンルーム投資の罠）
- 会社員を狙い、フルローン前提の新築ワンルーム（1K・1LDK）を提案する営業が多い。
- 設計書上は成立しているように見えても、実態は月次収支が赤字（持ち出し）になりやすい。
- 「将来の年金代わり」という説明は、現時点で資金が減る構造を正当化しやすく危うい。
- 判断基準（筆者の鉄則）
- たとえフルローンでも、月々のキャッシュフローがマイナスの物件には手を出さない。
- 家賃収入で返済と経費を賄い、最低でも収支トントン以上を維持するのが健全。
- 売却益は「本体」ではなく、残債減少後に得られる「追加の利益」として位置づける。
- 誰が得をするか（構造の見抜き）
- 儲かるのは建てて売る側（建築会社・マンションメーカー）と、利息が取れる銀行。
- 買い手は節税（減価償却）などの言葉で月次赤字を許容しやすいが、手法自体は古典的で進歩が乏しい。
- 結論（投資家不在の商品は避ける）
- 「買い手の収支が合わないのに、販売側だけが儲かる」商品は淘汰されるべき。
- 重要なのは将来の安心ではなく、今のキャッシュフローがプラスになるかの冷静な確認。
例え話
月々赤字の
新築ワンルーム投資は、
穴の
空いたバケツに
水を注ぎ続けて
「いつか満杯になる」と
言っている状態に
近いものです。
まずは漏れ
（毎月の持ち出し）を
止めない限り、
資金は増えません。
この動画から得られること
- 判断基準の獲得
- 「買う基準」よりも重要な「買わない基準（撤退ライン）」が明確になる。
- 収支の見抜き方（専門家としての付加価値）
- 月次キャッシュフローが崩れる典型要因を、数字で点検できるようになる。
- 営業トークの翻訳
- 「年金代わり」「節税」などの言葉を、実際の家計収支に置き換えて評価できる。
- 市場理解
- 新築利回りが低い局面で、買い手に無理が来る商品が増える背景を理解できる。
- 失敗回避の実務
- 物件・融資・販売構造のどこを疑い、どこで止めるかの順番が整理できる。
視聴後アクション
- アクション1（10分）検討物件の月次収支を1枚にまとめる
- 家賃収入
- ローン返済（元金・利息）
- 管理費・修繕積立金
- 固定資産税（年額を月割り）
- 空室・原状回復の見込み（保守的に）
- アクション2（10分）撤退ラインを文章で決める
- 例：月次キャッシュフローがマイナスなら見送る
- 例：説明が「将来」中心で「今の収支」の根拠が薄いなら中断する
- アクション3（15分）「誰が得をする設計か」を確認する質問を用意する
- なぜこの価格なのか（根拠）
- 想定賃料の根拠は何か（周辺成約、募集状況）
- 売却時の想定価格は、どの根拠で置いているか
- アクション4（必要に応じて）第三者レビューを入れる
- 不動産実務家、税理士、融資に強い担当者などに「収支」と「出口」を点検してもらう
- 目的は安心ではなく、見落としの削減です
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