不動産の「売り時・買い時」に
関する解説記事です。

不動産売買において、
多くの人が
「いつ買って、いつ売るべきか」
というタイミングに
頭を悩ませます。

実は、
不動産にも魚や野菜と同じように
「旬（鮮度）」が
存在します。

今回は、
データや実務経験に基づいた
「的確なタイミングの捉え方」を
伝授します。

  1. 買い時を見極める：ニュースになる前が「旬」

多くの投資家は
「相場の底値で買いたい」と考えますが、
現実的に底値を
正確に当てるのは
不可能です。

不動産における
買い時のポイントは
以下の2点です。

情報がニュースになる前に動く

「ニュース（NEWS）」は
文字通り「新しいこと」を指しますが、
一般のニュース番組や
新聞で報じられる頃には、
投資の世界ではすでに
「鮮度が落ちた古い情報」になっています。

本当の旬を捉えるためには、
日頃から業界内に
「話しやすい相談相手」を作り、
表に出る前の
一次情報に触れるための
アンテナを張っておくことが
不可欠です。

ライフプランとキャッシュフローを優先する

「子供の小学校入学に合わせて」といった
世間一般的なタイミングに
縛られる必要はありません。

  • 頭金が十分に貯まったとき
  • フルローンではなく、自己資金を入れてキャッシュフローを安定させられるとき
    これが、
    その人にとっての「真の買い時」です。
    わずか6年間の小学校生活のために、
    無理な35年ローンを組むのは
    リスクが高いと
    言わざるを得ません。
  1. 売り時を見極める：次の買い手が「融資」を受けられる期間

不動産の売り時を考える上で
最も重要なのは、
「法定耐用年数（減価償却期間）」
との兼ね合いです。

法定耐用年数の目安

  • 木造住宅： 22年
  • 鉄骨造： 35年
  • RC（鉄筋コンクリート）造： 47年

「残存期間」が次の買い手の融資を決める

不動産を売却する際、
買い手は
銀行から融資を受けて
購入します。

多くの銀行は
融資期間を
「法定耐用年数内」で
設定するため、
残存期間が短すぎると、
次の買い手が
長期ローンを組めず、
毎月の返済負担（キャッシュフロー）が
悪化します。

徳田氏の基準では、
以下の年数が残っている状態が
「売り時」として適切です。

  • RC造： 残り25年以上
  • 鉄骨造： 残り20年以上

これ以上古くなると、
物件価格を
大幅に下げなければ
買い手がつかなくなり、
投資としての
出口戦略が
難しくなります。

  1. 多面的な視点を持つ：管理会社一択に頼らない

不動産経営を
成功させるためには、
一つの管理会社や
銀行の意見だけを
鵜呑みにしないことが
大切です。

  • 情報の多角化：
     清掃業者、入居者、複数の銀行担当者など、
    関わる多くの人々から
    意見を聞くことで、
    自分の物件の「今の状態」を
    客観的に判断できます。
  • 専門家との連携：
     適切なタイミングを
    逃さないためには、
    信頼できるアドバイザーを
    持つことが
    最大の保険となります。

まとめ

不動産経営に
「絶対」の正解はありませんが、
「自分のライフプランに基づく買い時」と
「融資期間から逆算した売り時」
を意識することで、
失敗のリスクを
大幅に下げることができます。

「まだ先のこと」と思わず、
自分の資産の
「耐用年数」と「手持ち資金」を
照らし合わせ、
常にベストなタイミング（旬）を
逃さない準備を
しておきましょう。
不動産の運用や売却で
お悩みの方は、
ぜひ専門家へ早めに
ご相談ください。

要約

- 不動産にも「旬（鮮度）」があり、買い時・売り時は“相場の底や天井当て”ではなく、
情報の鮮度・資金計画・融資条件 から逆算して決めるべきである。 

- 買い時 は「ニュースになる前」に一次情報へ触れられる環境を持つこと、
そして世間の節目よりも自分のライフプランとキャッシュフローが安定するタイミングを優先することが要点。 

- 売り時 は、次の買い手が融資を受けられる期間（法定耐用年数の残存）を意識する。
残存が短いと融資期間が縮み、買い手の返済負担が増えて価格が下がりやすく出口が詰まりやすい。 

- 目安として、RCは残存25年以上、鉄骨は残存20年以上あるうちに出口を考えると、
買い手の融資がつきやすく、価格形成も安定しやすい。 

- 成否を分けるのは 一社・一行の意見に寄らない情報の多角化 と、意思決定をブレさせない 「数字で見える化」（手持ち資金・返済余力・残存年数・出口価格の試算）である。

例え話 

 魚の仕入れは
「市場に並んだ後」より、
卸の段階で
動ける人が
良い品を押さえます。
不動産も同じで、
ニュースになった時点で
情報は広く行き渡り、
旬を逃しやすい。
だからこそ、
一次情報と数字で
先手を打つことが
大切です。

この動画から得られること

- 買い時を外さないための「一次情報」の作り方（相談相手・現場ルートの持ち方）
- 自分にとっての買い時を決める基準（頭金、返済比率、キャッシュフロー余力）
- 売り時を決める実務ロジック（法定耐用年数の残存＝買い手融資の付きやすさ）
- RC・鉄骨の残存年数目安と、出口が詰まる前の判断ポイント
- 管理会社・銀行“一択”を避ける情報多角化（複数行・現場関係者・専門家連携）

専門家の付加価値（実務ポイント・チェックリスト）

 1）「買い時」をMECEで決める（情報×資金×商品）
- 情報（鮮度）
  - ニュース化前の一次情報：仲介・管理・修繕・金融機関・同業者の複線ルート
  - 「募集が先か、成約が先か」を把握（募集賃料ではなく成約の温度感）

- 資金（耐性）
  - 頭金の投入で返済を軽くする（フルローン前提を外す）
  - 返済比率、家賃下落・空室のストレステスト（賃料▲5％、空室＋1〜2戸）

- 商品（選ばれる理由）
  - 働き方変化に合う設備・間取り・立地（需要の源泉があるか）

2）「売り時」をMECEで決める（融資×残存×出口）
- 融資の現実：買い手はローンで買う。
ローン期間が短いほどCFが悪化し、価格が下がりやすい 

- 残存年数の目安（本文の趣旨を実務に落とす）
  - RC：残存25年以上を一つの目安 
  - 鉄骨：残存20年以上を一つの目安 

- 出口の設計
  - 「残債」「想定売価」「諸経費」「税金」を並べ、売却後の手残りを試算
  - 売れない前提の保有継続（修繕・更新費）も同時に見積もる

 3）情報の多角化（偏りを排除）
- 管理会社一社の意見だけで決めない 
- 複数行・現場業者・入居者の声を定点観測し、物件の状態を客観化 
- 相談先を「税務」「融資」「リーシング」「修繕」で分けて持つ

実務チェックリスト（着手順）
- 1）保有物件の「構造」「築年」「法定耐用年数」「残存」を一覧化 
- 2）空室＋2戸、賃料▲5％のストレスで月次CFを試算 
- 3）売却の概算（売価レンジ−残債−諸費用−税）を一枚にする 
- 4）管理会社・銀行を複線化し、一次情報のルートを作る 
- 5）半年ごとに「買う／保有／売る」を見直す定例を固定

視聴後アクション

- 今日やること 
  - 「手持ち資金」「毎月の返済余力」「物件の築年・構造」を紙に書き出してください。
まず現状を見える化します。 

- 今週中 
  - 保有（または検討）物件について、耐用年数の残り年数と、
次の買い手が融資を組めそうな期間を確認します。
難しければ金融機関に“期間の目安”だけ聞けば十分です。 

- 2週間以内 
  - 空室が2戸増えた場合、賃料が5％下がった場合の収支を試算し、「どこで赤字になるか」を把握します。
これは意思決定の基準線になります。 

- 1か月以内 
  - 情報源を増やします。
管理会社以外に、仲介1社・金融機関1行・修繕業者1社、最低3つの相談窓口を作ってください。 

- 迷ったら 
  - 「自分の買い時は資金余力が整った時」「自分の売り時は買い手の融資が付く残存がある時」
この2行を基準に、数字で確認してから動きましょう。

 

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