【香港編】海外不動産投資で負けないために必要な視点
金融都市としての香港の魅力から、
現地の不動産事情、
そして日本とは異なる経済の仕組みまで、
視察の経験を交えて解説します。
- 金融都市・香港の現在と不動産市場の底力
かつては毎月のように香港を訪れ、
現地にオフィスも構えていた山内さんとともに、
現在の香港の状況を振り返ります。
昨今の中国との関係性や社会情勢の変化、
そしてコロナ禍の影響で、
以前のように自由に行き来できない状況には寂しさも感じます。
しかし、金融都市としての香港の魅力は依然として失われていません。
不動産市場に目を向けると、
かつての紡績工場地帯が商業エリアへと再開発され、
一棟ビルが数百億、数千億円単位で取引されるような、
日本では考えられない規模のビジネスが動いています。
- 現地の物件視察で驚いた住宅事情
実際に現地のマンション（アパートメント）を視察して驚いた点がいくつかあります。
一つは、
共用施設の充実ぶりです。
多くの高級物件にはプールやスポーツジムが併設されており、
入居者はこれらを無料で利用できるのが一般的です。
もう一つは、
日本とは異なる間取りの文化です。
たとえば「2K」程度の広さでも、
キッチンの中に洗濯機が配置されているなど、
動線の考え方が独特です。
家賃相場も非常に高く、
セントラル（中環）などの中心部から少し離れたエリアであっても、
日本円で月額25万〜30万円ほどするのが一般的です。
- 「ワーキング・リッチ」を生む香港の経済
香港の物価は非常に高く、
ランチでトンカツを食べに行くだけでも、
日本とは比較にならないほどの金額になります。
それだけ高い家賃や生活費を払える背景には、
ホワイトカラー層の給与水準の高さがあります。
香港には「ワーキング・プア」という言葉よりも、
むしろ「ワーキング・リッチ」という言葉が似合う側面があります。
しっかり働けばそれに見合う高いリターンが得られ、
自分の力でビジネスを拡大していけるチャンスが溢れています。
たとえば、
中国本土から渡ってきた肉体労働者が、
コツコツと実績を積み上げ、
最終的には上場企業のオーナーにまで昇り詰めるという「香港ドリーム」が、
今でも現実に起こりうる街なのです。
- 投資環境の安定と今後の展望
株価は下落傾向にあるものの、
不動産価格については大きな下落は見られず、
むしろ安定、
あるいは緩やかな上昇傾向にあります。
交通インフラの面では、
珠海やマカオを結ぶ巨大な橋や、
中国本土とつながる新幹線の開通など、
物理的な統合も進んでいます。
観光ビザについては年内の開放が難しいという見通しもありますが、
ビジネスの現場は着実に動いています。
日本という島国の中だけで考えていると見えないリスクやチャンスが、
海外を知ることで明確になります。
結論：現場を見て「見地」を広げる重要性
不動産投資で負けないために最も大切なことは、
実際に現地に足を運び、
自分の目で見て、
その空気感や違いを肌で感じることです。
「百聞は一見に如かず」という言葉の通り、
データや説明だけではわからない「気づき」が現場にはあります。
今後、渡航制限が緩和された際には、
皆さんとともに現地の不動産事情を視察するツアーなども再開したいと考えています。
世界中の投資家がどこを向き、
どのような仕組みで資産を築いているのかを知ることは、
国内での投資判断にも必ず役に立つはずです。
要約
- 香港は社会情勢や渡航制限の影響を受けつつも、「金融都市」としての集積力は依然強く、不動産は再開発を背景に一棟数百億〜数千億円規模の取引が動く市場である。
- 現地の住宅は共用施設（プール・ジム等）の充実が標準化し、間取り・生活動線も日本と異なる。
中心部近郊でも家賃は月25万〜30万円程度と高水準。
- 生活費が高い一方、給与水準も高く、「ワーキング・リッチ」型の経済が成立しやすい。
努力が上方向に転換しやすい土壌があり、いわゆる「香港ドリーム」が現実として起こり得る。
- 株価は下落局面があっても、不動産価格は大きく崩れず安定傾向。
インフラ面では中国本土との接続が進み、物理的統合が加速している。
- 結論として、海外不動産で負けない条件は「現地に行き、一次情報を取り、数字で検証すること」。
国内だけで完結させず、比較対象として海外を知ることが投資判断の精度を上げる。
例え話
海外不動産は、
同じ“地図”を
見ていても
現地の“標高差”は
分かりません。
坂道のきつさ
（生活コスト・賃貸需要・制度の肌感）は、
現場に立って
初めて把握できます。
だからこそ、
最後は
現地確認が
投資家の命綱に
なります。
この動画から得られること
- 香港が金融都市として不動産取引を維持する構造（資本・人材・再開発）の理解
- 香港の住宅・賃貸の実態（共用施設、間取り文化、家賃水準）の把握
- 「ワーキング・リッチ」経済が成立する背景と、需要の源泉の見方
- 株式と不動産の温度差、インフラ整備が市場に与える影響の読み方
- 海外不動産で負けない実務原則（一次情報、現地確認、比較軸の持ち方）
専門家の付加価値（実務ポイント・チェックリスト）
1）海外不動産の評価軸（MECE）
- マクロ（国・制度）
- 統治・規制変更、税制、資金移動、ビザ運用、投資家保護の実務
- 市場（需給）
- 需要の源泉（金融・商業・雇用）、供給圧力（新規供給、再開発）
- 物件（現物）
- 管理品質、共用部、修繕履歴、入居者属性、間取りの受容性
- 収益（数字）
- 賃料水準、稼働率、運営費、為替感応度、出口（売却期間・買い手層）
2）現地視察で必ず確認する「5点」
- 需要の源泉（どの産業・どの人が住むのか）
- 競合供給（新築・再開発・空室の温度感）
- 管理品質（共用部、警備、修繕、運営の透明性）
- 生活コスト（家賃以外の固定費、移動導線、利便性）
- 出口の現実（売れる価格帯、売却までの平均期間、買い手の属性）
3）視察前に作る「判断の土台」（数字で見える化）
- 投資方針A4一枚（目的・期間・許容リスク・通貨・出口）
- 3シナリオ収支（為替▲10％、賃料▲10％、空室+10pt等）
- 現地パートナー比較表（手数料、利益相反、報告頻度、実績）
視聴後アクション
- 今日やること
- 「香港で何を狙う投資か」を一文で決めてください（例：家賃重視／値上がり重視／分散）。
目的が曖昧だと、現地でも判断が遅れます。
- 今週中
- 為替と賃料が動いた場合の影響を、ベースと弱気（各▲10％）で試算してください。
数字が出ると、許容範囲が明確になります。
- 2週間以内
- 視察チェックリスト（上記5点）を作り、現地仲介・管理会社に事前質問を投げます。
回答の速さと具体性が、そのまま相手の力量です。
- 1か月以内
- 国内の基盤（現金余力・借入余力・税務体制）を棚卸しし、海外に回す上限額を確定してください。
上限が決まると、危険な案件を切れます。
- 迷ったら
- 「制度変更が起きた時、誰がどう守るのか」を確認してください。
ここが言語化できない投資は、一度止まるのが正解です。
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