【その物件いくらなら買える？】不動産投資と事業計画書で逆算する適正価格と指値の基準

【不動産投資】利回りよりも重要視すべき「実質手残り」と事業計画書の作り方

不動産投資において、
失敗しないために最も重要なのは
「背伸びをしない事業計画」を立てることです。
今回は、投資判断の精度を高める事業計画書の作成方法と、
表面的な利回りに惑わされないための考え方を解説します。

1. 事業計画書は「銀行」と「自分」のために作る

物件の概要書から情報を転記し、
Excelなどで詳細なシミュレーションを行います。
この計画書は、
銀行融資を受ける際の提出資料になるだけでなく、
自分自身がその物件を買うべきか判断するための「ものさし」になります。

2. 購入時にかかる「目に見えない諸経費」を把握する

売買代金以外にも、
以下のような諸経費が重くのしかかります。
これらを漏れなく計上することが、
精度の高い計画への第一歩です。

• 融資・契約関係：
  融資事務手数料（約5.5万円）、
  印紙代（売買契約用と金銭消費貸借契約用で金額が異なります）。
• 仲介手数料：
  「売買代金の3％＋6万円＋消費税」という大きな金額がかかります。
• 登記費用：
  所有権移転登記（建物2％、土地1.5％の登録免許税）や
  抵当権設定費用（借入額の0.4％）、
  司法書士への報酬。
• 保険・税金：
  火災保険料（最近は一括払いが難しく5〜10年単位が主流）、
  固定資産税の精算金。
• 不動産取得税：
   購入後半年〜8ヶ月ほど経ってから数百万円単位で請求されるため、
  事前の資金確保が必須です。

さらに、
購入直後にリフォームや防水工事が必要な場合は、
その「予備費」も計画に組み込んでおかなければなりません。

3. 表面利回りではなく「実質手残り（キャッシュフロー）」を見る

多くの投資家が「表面利回り」を基準にしますが、
これはあくまで目安に過ぎません。

• シミュレーションの例：
  2億円の物件で表面利回りが7.3％あったとしても、
  現在の空室状況や管理費、修繕積立金、自治会費、共用部の電気代、
  そして銀行への返済を差し引くと、
  現状では手残りがマイナスになるというケースは珍しくありません。

大切なのは、
「満室時」と「現状（空室あり）」の両面で、
実際に自分の手元にいくら残るのか（実質手残り）を数字で確認することです。

4. パラメーターを変えて「適正価格」を導き出す

Excelで計画書を作成する最大のメリットは、
数値を入れ替えて試算できる点です。

「2億円では手残りがマイナスだが、1億8,000万円まで指値（価格交渉）ができれば、現状でも年間70万円、満室なら200万円の手残りが出る」
といった具体的な基準が見えてきます。
もし「1億3,000万円まで下げないと利益が出ない」という結果であれば、
それはそもそも縁がない物件だと早期に判断でき、
無駄な検討時間を省けます。

5. 結論：背伸びをしない計画が失敗を防ぐ

不動産投資で最も避けるべきは、
返済条件や収支が厳しい「オーバーローン」による破綻です。
資産の棚卸しを定期的に行い、
時期を見て資産を組み替えることも重要ですが、
すべての基本は「背伸びをしないこと」にあります。

事業計画書によって現状を正確に把握し、
未来の目に見えない支出に備える。
この姿勢こそが、
失敗しない不動産投資を実現するための唯一の道です。
購入を検討する際は、
まず自分自身で納得のいく事業計画書を作成することから始めてください。

要約

- 何が論点か
  - 不動産投資は「表面利回り」ではなく、
    諸費用と運営費、返済を踏まえた「実質手残り（キャッシュフロー）」で評価すべき。
  - 物件選定の精度は、Excel等で作る「事業計画書（銀行にも自分にも説明できる計画書）」で決まる。

- 何を計上するか（見落としやすい初期費用）
  - 融資・契約費（事務手数料・印紙代）、
    仲介手数料（売買代金の3％＋6万円＋消費税）、
    登記費用（登録免許税：目安 土地1.5％・建物2.0％＋司法書士報酬）、
    保険・税（火災保険、固定資産税精算）、
    不動産取得税（購入後半年〜8カ月で到来）、
    初期修繕・予備費。

- どう判断するか（手残りと価格の整合）
  - 現状と満室の両面で「月次・年次の実質手残り」を試算。
    空室・管理費・修繕積立・共用電力・自治会費・広告料等を控除し、返済後CFを確認。
  - パラメータを変えて「いくらなら買えるか（適正価格）」を逆算。
    指値基準を数値で決める。

- 破綻回避の原則
  - 背伸びをしない計画（過大借入の回避、金利・家賃下落のストレスに耐える設計）。
    定期的な資産棚卸と組替もルール化。

- 結論
  - 「利回りの見栄え」ではなく「手残りの再現性」。
     事業計画書で意思決定を標準化し、買わない基準も先に決める。

例え話

 カタログ燃費（表面利回り）が良くても、
渋滞・坂道・積載量（空室・修繕・金利）で実燃費（手残り）は変わります。
長距離走るなら、
実燃費を測ってから出発すべきです。

専門家としての付加価値

- 収支モデルの最小構成（Excel）
  - 物件情報：価格、戸数、面積、築年、用途地域、再建築性
  - 賃料収入：現状・満室、雑収入（駐車場・看板）
  - 運営費：管理委託、修繕積立、共用電力・水道、清掃、保険、PM費、広告料、固定資産税
  - 諸費用：仲介、印紙、登録免許税（目安 土地1.5％・建物2.0％）、司法書士、取得税、火災保険、初期修繕
  - 融資：金額、金利、期間、元利返済、保証料

- 指標の目安（買付の閾値）
  - DSCR（NOI/年間元利）≥1.2、
    税引前キャッシュオンキャッシュ≥5％、
    空室2カ月・家賃▲10％・金利＋1.0％のストレスで年間CFが黒字維持

- 指値の作り方（逆算）
  - 目標CFを満たすまで価格を減額
 →「成約許容指値」＝現在価格−（不足CFを補うための価格差）。
    数字で買える・買えないを即断。

- 税・費用の到来管理
  - 不動産取得税は後日に到来（数百万円のケースあり）—資金繰りカレンダーに計上。
    登録免許税・取得税の軽減は最新要件を確認（自治体・時限措置で異なる）。

この動画から得られること

- 事業計画書（銀行・自分用）の標準フォーマット
- 見落としやすい初期費用と到来時期（取得税・登録免許税・保険・初期修繕）
- 実質手残り（現状/満室）の算定方法とKPI（DSCR・CoC）
- 金利・家賃・空室のストレステスト手順
- 逆算で作る「適正価格」と指値基準
- 買わない基準の明文化と資産棚卸の進め方

視聴後アクション

- 収支表を作る
  - 物件情報・賃料・運営費・返済・諸費用をExcelに入力。
    現状と満室の2パターンで月次・年次CFを出す。

- 諸費用を漏れなく入れる
  - 仲介、印紙、登録免許税、司法書士、火災保険、取得税、初期修繕の見積を並べる。
    取得税は後日到来を前提に資金枠を確保。

- 指標で判断する
  - DSCRが1.2未満、税前CoCが5％未満は一旦見送り。
    理由がある場合のみ例外設定を明文化。

- 指値を逆算する
  - 目標CFを満たす価格まで逆算して上限買付価格を決める。
    交渉が届かなければ撤退。

- ストレスをかける
  - 家賃▲10％、空室2カ月、金利＋1％、修繕＋20％を入れても黒字か確認。

- 銀行に見せる形にする
  - 返済表・CF表・指標・リスク対策を1ファイルにまとめ、金融機関と専門家の意見をもらう。

 まずは数字を作りましょう。
今日、Excelの雛形に現状/満室のCFを入力し、取得税・登記費用・初期修繕まで計上。
SCRとCoCを算出し、逆算で指値上限を決めてください。
見栄えではなく「実燃費」で選ぶ一手が、失敗しない投資の出発点です。

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