【55歳からの住み替え戦略】自宅の含み益は今売って現金化すべき理由

【55歳からの住み替え戦略】
自宅の含み益は「今」売って現金化する

1. ライフステージに合わせた「資産寿命」の考え方

現在、
不動産価格の上昇により、
30代で購入したマンションが20年経った現在、
当時の2倍の価格になっているというケースも珍しくありません。

ここで改めて
「資産の寿命」を
考える必要があります。

日本人の平均寿命は
男性が約81歳、
女性が約87歳ですが、
建物の価値は
経年とともに
確実に劣化していきます。

自宅は
一生に一度の買い物と
決めつけるのではなく、
自身のライフステージに
合わせて
見直していく姿勢が
重要です。

2. 「含み益」は売却して初めて利益になる

首都圏を中心に
マンション価格が高騰しており、
自宅の査定額が
上がっている方は
多いでしょう。

しかし、
含み益（資産価値の上昇）は、
持ち続けている限りは
あくまで帳簿上の数字であり、
実益ではありません。

売却して初めて
その現金を
手にすることが
できるのです。

このまま
さらに10年持ち続ければ、
建物の老朽化や
市場の変化によって、
価格が下がってしまうリスクも
あります。

「今」の
高い水準にあるうちに売却し、
利益を確定させることは
有効な戦略です。

3. 55歳からの住み替えと節税メリット

55歳前後は、
子供の独立などにより
家族構成が
変わるタイミングです。

夫婦二人だけの
生活になれば、
広い家は必要ありません。

1LDKや2LDKといった
コンパクトな間取りに
ダウンサイジング
（減築・住み替え）することで、
生活を
より身軽にすることが
できます。

また、
居住用財産を売却した場合には
「3,000万円の特別控除」という
大きな節税メリットが使えます。

これにより、
売却益にかかる税金を
非課税、
あるいは
大幅に抑えることが
可能です。

手数料などの
諸経費はかかりますが、
それを差し引いても
十分なメリットが
あるでしょう。

4. 市場の現状：「踊り場」にある今が売り時か

現在、
市場には
「近隣がこれくらいで売れたから、
うちはもっと高く売ろう」という
強気の売り出し価格が
目立ちます。

しかし、
不動産流通標準情報システム（レインズ）の
成約価格データを見ると、
ある一定の水準から
伸び悩んでいる傾向が
見て取れます。

これは
市場が
いわゆる「踊り場（停滞期）」に
来ていることを
示唆しています。

成約が伸びていない以上、
今後価格が調整局面に入り、
下がっていく可能性も
否定できません。

結論

将来的に
住み替えや売却を
検討されているのであれば、
市場が高値で停滞している
「今」こそが、
利益を最大化できる
売り時かもしれません。

ご自身の資産状況を
冷静に見極め、
戦略的な売却を
検討してみては
いかがでしょうか。

 

｢マンションの価格が購入時の2倍になった｣
大喜びの50代に
不動産のプロが｢今すぐ売りましょう｣と言ったワケ

https://president.jp/articles/-/108102

https://youtu.be/7e_S1_XSWvU

要約

- 市況と前提
  - 不動産価格上昇により、30代で買ったマンションが20年後に購入時の2倍で売れる例も出ている
  - 一方で建物価値は経年劣化し、市場も永遠に上がり続けるとは限らないため、ライフステージに合わせた見直しが必要

- 含み益の誤解
  - 含み益は保有中は帳簿上の数字であり、売却して初めて現金として確定する
  - 10年保有を延ばす間に、老朽化や市況変化で価格が下がるリスクがある

- 55歳前後の住み替えが合理的になりやすい理由
  - 子どもの独立などで必要面積が変わり、ダウンサイジング（1LDK・2LDKなど）で生活コストと管理負担を軽くできる
  - 居住用財産の3,000万円特別控除により、売却益課税を抑えられる可能性がある

- 市場の局面認識
  - 強気の売出価格は増えているが、成約価格データは伸び悩み傾向があり「踊り場」を示唆
  - 伸び悩みが続けば、調整局面に入る可能性もある

- 結論

  - 住み替えや売却を考えているなら、高値で停滞している可能性がある「今」に利益確定を検討する価値がある

 

例え話

  含み益は、
株価の評価益と同じで
「売って現金化して初めて確定」します。

評価が高い局面で
利確するか、
保有を続けるかは、
今後の値動きだけでなく
生活設計で
決めるべきです。

 

この動画から得られること

- 市況の捉え方
  - 高騰局面と踊り場局面の違いを、売出価格ではなく成約価格で捉える視点

- 判断軸の獲得（専門家としての付加価値）
  - 含み益を「利益」と誤認せず、現金化のタイミングを生活設計で決める考え方

- 税制の理解
  - 居住用財産の3,000万円特別控除を、住み替え戦略の中で位置づけられる

- 老後の設計
  - ダウンサイジングで、管理負担と家計固定費を軽くする発想

- 実行の手順
  - 査定・手取り試算・住み替え先のコスト比較という具体的な進め方

 

視聴後アクション

- 視聴後アクションとは
  - 動画で理解した内容を、実際の住み替え・売却判断に反映させるために、次に行う具体的な作業のことです。
知識で終わらせず、数字と選択肢を揃える目的があります。

- アクション1（10分）含み益を「手取り」に変換する
  - 机上の査定額ではなく、売却時の手取り概算を作る
  - 仲介手数料、登記費用、引越費用、必要なリフォーム費などを差し引く

- アクション2（15分）3,000万円特別控除の適用可否を確認する
  - 居住用財産に該当するか、適用要件に当てはまるかを確認する
  - 不明点は税理士等へ早めに確認し、判断材料を固める

- アクション3（20分）住み替え後の固定費を並べる
  - 管理費・修繕積立金・固定資産税・光熱費などを現住居と比較する
  - 目的は、売って得をしたのに暮らしが重くなる逆転を防ぐこと

- アクション4（15分）売り時をデータで点検する
  - 近隣の成約価格、売却期間の目安、在庫件数などを確認し、強気の売出価格に引っ張られない

 

税理士法人　A to Y
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