【金利上昇局面での住宅購入術】タワマン神話から可処分所得重視へ

「新築タワーマンション（タワマン）の購入はもう難しい」と感じている方へ、
現在の市場環境と対策をお伝えします。

現在、住宅価格は高止まりしており、
賃貸市場も空室不足から家賃の上昇傾向が続いています。
さらに、政策転換の影響で住宅ローンの金利も上昇トレンドにあります。
賃貸から持ち家への住み替えは負担増になりやすい時期ですが、
「買いたい時が買い時」という考え方は、
一つの現実的な選択肢と言えるでしょう。

ただし、注意が必要なのは「金利は融資実行時に決定する」という点です。
例えば、完成まで2〜3年かかる新築タワマンを契約した場合、
適用されるのは数年後の金利となります。
実際にこの2年間で金利は複数回上昇しており、
当初の想定より月々の返済額が3万円ほど増えてしまったというケースも珍しくありません。

こうした金利上昇リスクを考えると、
利便性の高い「駅近」物件だけでなく、
視野を広げて「郊外」や「一戸建て」を検討することも一つの手です。

マンションは管理が楽という利点がありますが、
都市部では少子高齢化による空洞化が進む懸念もあります。
また、投資家が購入して賃貸に出す物件が増えると、
居住者にとって必ずしも生活の便や環境が最適に保たれるとは限りません。

以前もお話ししましたが、
たとえ通勤に少し時間がかかったとしても、
生活の質が豊かで、
かつ可処分所得（自由に使えるお金）をしっかりと確保できる場所を選ぶ方が、
結果的に幸せな生活につながるのではないでしょうか。

もちろん価値観は人それぞれですが、
一つの意見・選択肢として、
多角的な視点で住宅選びを検討していただければと思います。

 

「新築タワマンは無理」というあなたに　2026年に家を買うなら意識すべき「2つの狙い目」

https://www.dailyshincho.jp/article/2026/01260504/

https://youtu.be/5gCvWhD7vxw

要約

- 市況の前提
  - 住宅価格は高止まり、賃貸は空室不足で家賃上昇、住宅ローン金利は上昇トレンド。
  - 住宅は「買いたい時が買い時」という選択肢も現実的だが、金利上昇リスクの管理が前提。

- 最大の注意点（ローン金利の決まり方）
  - 適用金利は「契約時」ではなく「融資実行時」。
    新築タワマン（竣工2〜3年後）の場合、将来金利の影響を直撃。
  - 直近2年で月額返済が想定より3万円増えた事例も。
    金利感応度の把握が必須。

- 住まい選択の再設計
  - 駅近マンション偏重から、郊外・一戸建ても含めた選択肢へ。
    可処分所得と生活の質（QoL）を軸に比較。
  - 都市部マンションは管理容易の利点がある一方、
    少子高齢化の空洞化や投資用比率上昇による居住環境のばらつきに留意。

- 結論
  - 「立地の利便性×金利耐性×可処分所得」の三位一体で意思決定。
     金利ストレス耐性と総支出（管理費・修繕積立等）を織り込んだ現実的な資金計画が不可欠。

 

本動画のポイント

- 融資実行時金利の影響と月返済の感応度（＋0.5％／＋1.0％）
- 駅近マンション vs 郊外一戸建て：総支出・可処分所得・QoLの比較手順
- 固定金利／変動金利の選び方とストレステスト
- マンションの管理費・修繕積立、投資用比率の見抜き方

 

この動画から得られること

- 金利理解
  - 実行時金利の仕組み、固定／変動の違い、金利上昇時の月返済の増え方

- 物件比較
  - マンションと一戸建ての総支出（管理費・修繕積立・駐車場・固定資産税・交通費）の出し方

- 家計設計
  - 可処分所得（手取り−総支出）の算定と生活満足度の評価軸

- リスク管理
  - 金利・収入・物価の3ストレス（＋1％金利・手取り▲10％・光熱費＋15％）でも回るかの検証

- 物件目利き
  - マンションの修繕積立金水準・長期修繕計画・投資用比率・規約（民泊・ペット等）の確認ポイント

 

専門家の付加価値（実務テンプレート）

- 支出の総和（TCO）比較式（年額）
  - マンション＝住宅ローン返済＋管理費＋修繕積立金＋駐車場＋固定資産税＋光熱費＋交通費
  - 一戸建て＝住宅ローン返済＋修繕積立相当（年10〜15万円目安）＋固定資産税＋光熱費＋交通費

- 金利ストレスの目安
  - 返済額の金利感応度（概算）：借入3,500万円・35年・元利均等で、金利＋1.0％→月額＋約1.7〜2.0万円

- 返済比率（DTI）・安全域
  - 住宅関連費（ローン＋共益費等）/手取り月収 ≤ 25〜30％（保守なら25％）
  - 生活防衛資金＝6〜12カ月分の生活費を別口座で確保

- 固定／変動の判断軸
  - 変動：短期の低負担・将来変動リスク、固定：現在の負担増・将来確実性
  - 併用案：一部固定・一部変動、繰上返済のオプション価値も評価

- マンションの健全性スクリーニング
  - 修繕積立金単価（目安）：200〜300円/㎡以上、長期修繕計画の実現性、滞納率、投資用比率（高すぎると運営不安定）
  - 規約：民泊可否、ペット・楽器、駐輪・駐車の運用

- 郊外検討の追加KPI
  - 通勤時間の限度（片道60分以内等）、駅距離、生活利便（スーパー・医療・教育）、固定費（車の保有コスト）

 

視聴後アクション

- 実行時金利で再試算する
  - いまの想定金利に＋0.5％／＋1.0％した場合の月返済を電卓で出し、
     家計に無理がないか確認します。

- 総支出の表を作る
  - 候補物件ごとに、
    管理費・修繕積立・駐車場・固定資産税・交通費を年額で並べ、
    マンションと一戸建てを同じ土俵で比べます。

- 可処分所得を算出する
  - 手取りから総支出を引いた残額を計算し、
     毎月「自由に使えるお金」がいくらかを見える化します。

- 金利タイプを決める
  - 固定・変動・併用のどれにするか、
    返済比率25〜30％内で収まるプランを1案選びます。

- マンションの健全性を点検する
  - 修繕積立金の水準、長期修繕計画、滞納率、投資用比率、規約を資料で確認します。

- 郊外・一戸建ても1件内見する
  - 駅近だけでなく、
    郊外・一戸建ての実物を1件見て、
    生活の質とコストの差を体感します。

 

例え話

 金利上昇下の住宅購入は、
完成まで時間のかかる船旅に似ています。
出航前の天気（契約時）ではなく、
到着時の天候（実行時金利）で航路を決める必要があります。
目的地まで燃料（可処分所得）が足りる計画を先に作るべきです。

 

税理士法人　A to Y
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