【都心は小幅、地方は大きめ？】2026年の不動産は下がるのか？

2026年の不動産市場展望：金利上昇と価格下落の可能性について

2026年に不動産価格が下落するのかという点について考察します。
まず、短期・長期ともに金利は上昇傾向にあります。
一方で、名目賃金は伸びているものの、
実質賃金の改善は十分とは言えない状況です。

為替が円高方向に振れるか、
あるいは現在の円安が是正されるような動きになれば、
不動産業者は用地取得価格を抑えようとする可能性があります。
現在、建設コストや借り入れコストが上昇しているため、
仕入れ価格を抑制したいというインセンティブが働くからです。

ただし、それがすぐにマンションの販売価格に反映されるわけではありません。
来年売り出される物件の多くは、
かなり以前に仕入れた土地に基づいているため、
価格への影響にはタイムラグが生じます。

一方で、既存のローン利用者にとっては返済負担の増加が現実味を帯びてきます。
また、新規で購入を検討している方にとっても、
金利上昇は買い控えの要因となるでしょう。
これにより、都心部でも価格が多少下落する局面があるかもしれません。

さらに、地方については状況がより深刻です。
地方ではそもそも買い手が少なく、
投資や投機の対象にもなりにくいため、
価格の下落は避けられないでしょう。
「需要が高い場所は上がり、需要がない場所は下がる」
という市場原理に基づいた動きと言えますが、
地方での過度な価格下落は懸念されるところです。 

「2026年は不動産が下落する」経営コンサル「新たに家を買う人には朗報、最近買った人には悲劇」のウラ側

https://news.yahoo.co.jp/articles/595be190dd74d85dd25d19a8af3681fcc07c2022?page=3

記事の要約（MECE）

- マクロ環境

  - 金利は短期・長期ともに上昇基調。名目賃金は伸びるが、実質賃金の改善は鈍い。

  - 円高方向（円安是正）に振れれば、用地の取得意欲は減退し、ディベロッパーは仕入れ価格の抑制に動く可能性。

- 価格波及のタイムラグ

  - 来年以降に売り出される新築は、過去の高値仕入れ（土地・建設費）を反映。
仕入れ価格低下→販売価格への反映にはタイムラグ。

- 需給・金利感応

  - 既存ローン利用者は返済負担が増加。新規買いは金利上昇で買い控えが発生
→都心でも局所的な価格調整の余地。

  - 地方はそもそも買い手が少なく、投資資金の流入も限定的で下落圧力が強い。

- 地域差

  - 需要の高いエリア（都心・駅近・希少立地）は下落しても限定的。需要の薄い地方・郊外・駅遠は下落幅が大きくなりやすい。

 

この動画から得られること（Learning Outcomes）

- 市場把握

  - 価格形成のドライバー（資金コスト、建設費、為替、賃料）と新築価格への反映ラグ

- 判断フレーム

  - 居住：PIR（価格/年収）、PIT比率、変動→固定の損益分岐（差0.5％pt以上・残存15年以上） 

  - 投資：CAPレート＞（借入金利＋維持費）で投資可、IRRシナリオ（賃料±、空室、出口利回り）

- エリア線引き

  - 都心/駅近/希少立地＝調整限定、地方/駅遠＝下落幅大。
指標：賃貸稼働率、賃料成長率、人口動態

- KPI監視リスト（実務）

  - 10年国債、住宅ローン固定金利、金利スプレッド、ドル円/NEER、建設費指数（RC/木造）、家賃指数、空室率、成約価格（中古）、在庫月数

- シナリオ

  - ベース：金利横ばい〜小幅上昇→都心横ばい〜▲5％、地方▲5〜10％ 

  - 強気：金利安定＋賃料持続→都心0〜＋3％、地方▲0〜▲5％ 

  - 弱気：金利再上昇＋賃料鈍化→都心▲5〜8％、地方▲10〜15％

 

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例え話

不動産価格は「大型タンカー」のようなものです。
向かい風（金利上昇）や潮目（為替）が変わっても、
針路（価格）はすぐには変わりません。
ただ、舵を切った方向には確実にじわじわ曲がっていきます。
今は舵の向きと潮流を観察する局面です。

 

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専門家としての付加価値（実務の勘所）

- 居住の方

  - 返済負担率（PITI/手取り）25〜30％以内。
変動は「固定化コストの回収年数」で判断（費用÷月軽減額≤8〜12年）。
中古×駅近×適切面積（50〜65㎡）でリセール耐性を確保。

- 投資の方

  - 借入金利＋維持費（2.5〜4.0％）＜実質利回り（NOI/価格）を満たす物件のみ。
出口CAPレート＋50〜100bpのストレスでIRRが正ならGo。
地方は賃貸データ（稼働率、成約賃料、在庫）で需要を定量確認。

- デベロッパー/地主

  - 用地取得は為替・建設費・金利の三点セットで逆算。
仕入れ→販売価格ラダーを事前に。
原価上昇時はプラン縮小・戸当たり面積最適化・商品ライン替えで売価抵抗を下げる。

- 借換え/資金繰り

  - 家計：金利＋1％の感度でPITI再試算、予備費6カ月。 

  - 法人：DSCR≥1.2を維持、期間延長・一部固定化・スワップでIRRBB管理。

 

視聴後アクション

- まず状況を数字で見る 

  1) 自分の年収・返済額・金利（家計）／賃料・空室・借入（投資）の3点をメモ。 

  2) 金利が＋1％になった場合の返済・キャッシュフローを再計算します。

- 次に判断の軸を決める 

  3) 居住はPITI25〜30％以内、駅近・中古でリセール性を重視。 

  4) 投資は「実質利回り＞借入金利＋維持費」を満たす物件だけに絞る。

- 市場を週1回だけ見る 

  5) 10年国債、住宅ローン固定、建設費指数、賃料指数、空室率の5つを記録。 

  6) 価格が動く“前触れ”＝KPIの変化を先に捉えます。

 

必要なのは「勘」ではなく「数式」と「KPI」。2026年を待つのではなく、
今日から準備を始めましょう。

 

 

税理士法人　A to Y
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