リースバックとは、
『セール・アンド・リースバック』の略で、
所有している不動産を売却すると同時に、
買主からその不動産を賃貸として借りるというものです。

主に、自宅などの不動産を現金化したい場合に利用されています。

リースバックには、
まとまった現金が一括で手に入り、
今住んでいる家にそのまま住み続けられるというメリットがあります。

一方、
所有権を失うため、
不動産を相続できなくなるなどのデメリットもあります。

今回はリースバックの特徴と利用する際の流れ、
必要な登記について説明します。

リースバックのメリットとデメリット

リースバックは、
一般的にリースバック業者が取り扱うもので、
利用者はリースバック業者と売買契約と賃貸借契約の２つの契約を結ぶことになります。

近年は、
事業資金の調達や借金の整理、
住宅ローンの完済などを目的に、
リースバックを利用する人が増えています。

不動産におけるリースバックのメリットの一つは、
すぐに現金を手にすることができるということです。

一般的な不動産売買では、
仲介業者に仲介を依頼してから買い手を探します。
そのため、
買い手が見つかるまで早くても数カ月から半年程度かかることも多く、
条件によっては結局買い手が見つからないといったケースも珍しくありません。

一方リースバックでは、
リースバック業者自身が買い手となって、対象となる不動産を一括で買い取ります。
そのため、
一般的な不動産売買と比べて現金化のスピードが早く、
事業資金を今すぐ用意したいといった経営者が、
事業資金調達の手段として活用するケースなどもあります。

また、
これまでかかっていた固定資産税や都市計画税などの税金、
マンションであれば管理費や修繕積立金などの支払いもなくなります。
自宅の所有権がリースバック業者に移ったことで、
必要な費用の支払義務はリースバック業者が負うことになります。

そして何よりも、
自宅をリースバックした場合は、そのまま今の家に住み続けられることが、
大きなメリットです。

持ち家から賃貸になるので、
毎月賃料を払うことにはなりますが、
引っ越す必要も近隣住人に知られることもなく、
これまでと同様の生活を送ることができます。

その一方で、デメリットもあります。

リースバックにおける不動産の売却金額は、
周辺相場よりも低くなる傾向にあり、逆に賃料は周辺相場よりも高くなる可能性があります。

また、所有権がリースバック業者に移るため、
将来、自宅を子どもなどに相続させることができません。

契約時に買い戻し特約などをつけることによって、
リースバックした自宅を買い戻すことも可能ですが、
一般的に買い戻し時の金額は売却時の金額よりも１～３割ほど高くなります。

さらに、
賃料を滞納した場合は、
退去を迫られたり、
買い戻し特約が解約させられたりするので注意しなければなりません。

ケースによっては、
通常の不動産売買で自宅を売って、近所の賃貸物件に引っ越すほうが得をする場合もあります。
将来的な希望も踏まえ、どの方法が最適かをよく考えたうえでリースバックを利用しましょう。

リースバック利用時に必要な所有権移転登記

リースバックを利用する際の流れは、
まずリースバック業者が不動産を査定し、
その結果をもとに売却価格や家賃などの契約条件が提示されます。
その条件で同意に至れば、売買契約と賃貸借契約を締結します。

この時点で、
所有権がリースバック業者に移るので、所有権移転登記を行う必要があります。

所有権移転登記とは、
その名の通り所有権を移転するための登記のことで、
基本的には司法書士が契約の場に立ち会い、
必要書類を作成します。

所有権移転登記は、
司法書士が作成した必要書類を法務局に提出し、
登録識別情報と登記完了証を受け取ることで完了します。

そのほか、
不動産の売主は、
不動産売買契約書や登記識別情報、固定資産評価証明書などの書類を用意する必要があるので準備をしておきましょう。

これで、所有していた不動産はリースバック業者のものになります。

ちなみに、
登録免許税などの所有権移転にかかる費用は買主となるリースバック業者が負担するのが一般的です。

また、
買い戻し特約によって、
不動産を買い戻す場合も再び所有権移転登記を行う必要があります。

買い戻す際には、
買い戻し金額のほか、所有権移転登記を行うための事務手数料などが規定されている場合もあるので、
契約の際によく確認してくことが大切です。

老後の生活資金を確保する選択肢の一つとして、
リースバックに興味のある方も増えているようです。
リースバック業者だけではなく、
税理士など中立的な専門家にも相談したうえで利用を検討してはいかがでしょうか。

※本記事の記載内容は、2023年３月現在の法令・情報等に基づいています

引用
税理士法人AtoY
不動産業（登記）メルマガ03/8号

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