【数字が良くても買うな】不動産投資で「違和感」を最優先にすべき理由

今日のテーマは、
「違和感を大切に」ということについて
お話しさせていただきます。

この違和感を大切にすることが
なぜ重要なのかということですが、
例えば不動産においても、
やはり実際に現地へ見に行かないと、
そこがどういう環境にあるのかというのは分かりません。

不動産投資が流行った2、3年前は、
東京など首都圏の方が、
現場も見ずに計算上の数字だけで
物件を買われたという話をよく聞きました。

しかし、
これは絶対にやってはいけないことだと
私は思っています。

不動産投資をするということは、
やはり長く物件を持つということが
前提になります。

1年、2年というスパンではなく、
最低でも5年、7年、10年と所有するわけですから、
そこの環境を自分の目で知っていないと、
最終的にその物件を買うべきか
どうかの判断はできないと私は思っています。

そのため、
私自身は必ず現場に足を運びます。

そして、
現場に立った時に
感じる直感や感情をすごく大事にしています。

そこで、
もし違和感を覚えるようであれば、
いくら数字上の条件が良くても、
買うのはやめたほうがいいと思いますし、
私自身もそういった違和感を感じた時は
買わないようにしています。

というのも、
先ほど「5年、7年、10年と長く所有する」
というお話をさせていただきましたが、
それはつまり、
私自身がその不動産と「縁を結ぶ」ということです。

縁には良い縁もあれば
悪い縁もあります。

違和感を覚えるということは、
私にとってその不動産が
「悪い縁」だということであり、
他の人にとっては
実は良い物件なのかもしれません。

それはあくまで
私が主体となって判断することです。

皆さんが実際に現地に行ってみて、
「なんかちょっと違うな」
と感じるかどうかは、
ご自身の感覚次第です。

現地に立ってみて
「気持ちいいな」とか
「温かいな」といった前向きなイメージが
湧いた場合には、
そこは良いご縁がある場所なのかなと
私は判断します。

逆に、
冷たい感じや
違和感を覚えたところは、
ご縁がない場所だというふうに判断します。

ですので、
皆様にもこの「違和感」
というものを
すごく大切に
感じていただきたいと思います。

不動産投資をする場合には、
特にこの自分の感覚や違和感を
大切に扱って
いただきたいと考えています。

要約

- 結論 
  - 不動産投資では、数字が良くても「現地で感じる違和感」を軽視すると失敗につながりやすい。
長期保有が前提だからこそ、必ず現地に立ち、自分の感覚で最終判断を行うべきだ、という内容です。

- 重要ポイント（MECE）
  - 判断対象の違い（何を見落としやすいか）
    - 数字で分かること：家賃、利回り、修繕費、空室率など
    - 現地でしか分からないこと：周辺環境の空気感、騒音、導線、治安の肌感、入居者層の雰囲気など

  - 失敗パターン（何が起きたか）
    - 過去の市況では、現地確認なしで「計算上の数字」だけで購入する事例が増えた
    - これは長期保有を前提とする投資判断として危険

  - 実務スタンス（どう判断するか）
    - 必ず現地に行く
    - 現地で直感的に違和感があるなら、条件が良くても買わない

  - 解釈（違和感の正体）
    - 不動産は長く所有する＝その物件と「縁を結ぶ」
    - 違和感は、自分にとって相性が悪い可能性を示すサイン
    - 他人にとって良い物件でも、自分にとって良いとは限らない

 

例え話

  物件購入は、
写真とスペックだけで
結婚相手を決めるのに
似ています。

条件が整っていても、
実際に会ったときに
違和感が強ければ、
長い時間を
共にするほど
無理が出ます。

不動産も同様で、
現地での
感覚確認は
省略できません。

 

専門家としての付加価値

  - 「違和感」を精神論で終わらせず、再現性のある確認項目に落とすと精度が上がります。
おすすめは次の3層チェックです。
    - 一次情報：ハザードマップ、用途地域、周辺の再開発計画、人口動態など 
    - 現地観察：平日夜・休日昼・雨の日など、時間帯を変えて確認（空気感の差が出る） 
    - 収益検証：数字が良い理由が「一時的な歪み」ではないか（相場乖離の根拠、客付け難度）を点検

 

この動画から得られること

- 判断力（意思決定）
  - 数字だけで買わないための最終判断の軸が手に入る

- リスク管理（損失回避）
  - 直感的な違和感を、損失回避のシグナルとして扱えるようになる

- 現地調査（実務スキル）
  - 時間帯を変えた確認など、現地での見方が具体化できる

- 長期運用（継続性）
  - 長期保有に耐える物件かどうかを、環境面からも評価できる

- 自分軸（ブレない投資）
  - 他人の評価ではなく、自分に合う物件を選ぶ姿勢が固まる

 

視聴後アクション

行動が具体化すると、物件判断がブレにくくなります。

- 具体的なアクション（おすすめ順｜MECE）
  - 1. 現地確認の予定を先に入れる（行く日を決める）
    - 内見は「いつか」ではなく日程を確定させる

  - 2. 現地で見る項目を3分類でメモする（迷いを減らす）
    - 周辺環境：騒音、交通量、匂い、夜の雰囲気、買い物動線 
    - 建物条件：共用部の清潔感、管理状況、掲示物、ゴミ置場 
    - 入居目線：駅からの体感距離、坂、街灯、帰宅導線

  - 3. 時間帯を変えて2回見る（違和感の正体を確かめる）
    - 平日夜と休日昼など、表情が変わる時間で確認する

  - 4. 違和感が出たら「言語化」する（気のせいにしない）
    - 何が引っかかったのかを一文で書く（例：夜が暗い、車が速い等）

  - 5. 買う前提で進めず、条件表に戻す（判断を締める）
    - 違和感が解消できないなら、見送りも含めて比較表で結論を出す

 

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