【完済を早めるか、柔軟性を残すか】期間短縮vs繰上げ返済を数字で最終判断

「3,500万円の借り入れを、当初予定していた30年から25年に短縮したい」というお話です。
その際、
銀行からは「期間を短縮するのであれば、金利を0.5%上乗せする」という条件を提示されたそうです。
この場合、どちらの選択が本当にお得なのでしょうか。
具体的な数字で比較してみましょう。

まず、35年ローン（金利1.5%）の場合、
月々の返済額は10万7,359円、
総返済額は4,498万3,421円となります。
一方で、25年ローン（金利2.0%）に切り替えると、
月々の返済額は14万8,349円に跳ね上がります。

この2つを比較すると、
25年に短縮した場合は月々の負担が約4万1,000円増えるのに対し、
総返済額は4,450万4,700円となり、
軽減される総額はわずか48万円程度にとどまります。

期間を短縮すれば確かに利息は減りますが、
金利が上昇した分がそのメリットを打ち消してしまいます。
月々4万円もの負担増を抱えながら、
25年間という長い年月をかけて50万円弱しか得をしないという設計は、
あまり効率的とは言えません。

特に考慮すべきは、
将来の支出リスクです。
今後、教育費の負担がピークを迎えたり、
将来受け取れる退職金が減額されたりする可能性も否定できません。
月々の返済額を一度上げてしまうと、
家計に余裕がなくなり、
こうしたリスクへの対応が難しくなります。

そこでおすすめしたいのが、
「当初の借入期間（35年など）を維持したまま、
余裕がある時に繰り上げ返済（部分返済）を行う」
という柔軟な設計です。

手元にお金が貯まったタイミングで繰り上げ返済を行えば、
借入期間を実質的に短縮したり、
月々の返済額を減らしたりすることが可能です。
最初から返済期間を固定して月々の支払いを増やすよりも、
期間の枠組みは長めに取っておき、
家計の状況に合わせてコントロールする方が、
可処分所得を確保できるため安心です。

「月々4万円、年間約50万円」の返済増が家計に与える影響は小さくありません。
家計のゆとりを損なってまで無理に期間を短縮するよりも、
手元資金に余裕を持たせた運用を検討する方が、
賢明な判断と言えるのではないでしょうか。

 

住宅ローン「3500万円」の返済を“35年→25年”に繰上げたいです。金融機関に「金利が0.5％上がりますよ」と言われましたが、損になりますか？ 返済額を「毎月・総額」で比較

 

https://financial-field.com/loan/entry-485219

https://youtu.be/Wt9NULgGdi0

要約

- 論点
  - 借入3,500万円の返済期間を短縮（例：35年→25年）する代わりに金利が+0.5%上がる提案は本当に得か。

- 数字で比較（提示条件）
  - 35年・金利1.5%：月返済 107,359円／総返済 44,983,421円
  - 25年・金利2.0%：月返済 148,349円／総返済 44,504,700円
  - 差分：月額＋約4.1万円、総返済の削減は約48万円のみ（長期の負担増に対し、利息削減効果は僅少）。

- リスク視点
  - 教育費ピークや退職金減少など将来支出リスクに対し、固定的に月額を上げると家計の柔軟性が低下。

- 結論
  - 期間は長め（例：35年）を維持し、
    余裕資金が出たタイミングで繰上げ返済（部分返済）を行う方が、
    可処分所得と安全性を両立できる。

 

この動画から得られること

- 構造理解：期間短縮と金利上乗せの相殺関係、繰上げ返済（期間短縮型/返済額軽減型）の違い
- 経済性評価：月額増と総返済削減の比較手順、繰上げ返済の効果測定
- 家計安全性：DTI/生活防衛資金/教育費ピークを織り込む判断軸
- 税制との整合：住宅ローン減税期の繰上げ返済を控えるべき場面
- 実務チェック：繰上げ手数料・ネット手続・再計算方式・団信/固定化への影響
- 行動設計：年1〜2回のボーナス繰上げ、投資との優先順位づけ

 

専門家の付加価値

- 家計KPI（目安）
  - DTI（住居費/税込年収）：25〜30%以内
  - 生活防衛資金：6〜12か月分の生活費＋特別支出（学費・車検）
  - 金利ストレス：金利＋1.0〜2.0%でも月次CF黒字を維持

- 判断基準
  - 期間短縮による総返済削減＜家計の柔軟性低下（固定費増）なら不採用
  - 住宅ローン減税期間中は大規模繰上げは慎重に（控除枠を毀損しやすい）
  - 繰上げ返済 vs 投資：期待実質利回り（税後）＞ローン金利なら投資優先も選択肢

- 繰上げ返済の運用
  - 期間短縮型は利息削減効果が最大。
    返済額軽減型は毎月CFを改善
  - 費用確認：繰上げ手数料（無料〜数千円/回）、最低額（例：10万円）など約款で確認
  - 再計算：実行後は返済予定表を更新し、次回の実行時期と金額を決める

- よくある落とし穴
  - 役員貸付や事業資金の流用は論外（家計の透明性が担保できない）
  - 教育費ピーク期（中高〜大学）の固定費増は回避（変動費で吸収できない）

 

例え話

期間短縮は「重い荷物を毎日背負って歩く」選択、
繰上げ返済は「軽い荷物で歩き、体力がある日に距離を稼ぐ」選択です。
長い道のり（返済期間）を安全に進むには、
後者が合理的です。

 

視聴後アクション

- 1. 現状整理：残高・残期間・金利・返済方式・控除残年数をA4一枚にまとめる
- 2. 二本立て試算：期間短縮案（例：25年2.0%）と現状維持＋年1回繰上げで総返済・月額・CFを比較
- 3. 安全基準を決める：DTI25〜30%、金利＋1〜2%でも黒字、生活防衛資金6〜12か月を家族合意
- 4. 繰上げの設計：毎年のボーナスから何万円を期間短縮型で実行するかを決め、ネット手続の方法を確認
- 5. 税制確認：住宅ローン減税の控除枠と残年数を確認し、控除終了年以降に繰上げを厚めに
- 6. 手数料と約款：繰上げ手数料・最低実行額・再計算方式・金利タイプ変更の可否を金融機関に確認
- 7. モニタリング：年次で返済予定表を更新し、次年の繰上げ額と家計CFを見直す

 

運用の勘所

- 優先順位：①生活防衛資金の確保
                 →②高コスト債務の返済
                 →③繰上げ返済（減税期配慮）
                 →④長期投資
- 自動化：毎月の積立で繰上げ原資をプールし、半期ごとに期間短縮型で実行
- 可視化：返済予定表を年次更新し、完済予定日が縮む「見える化」で継続を促す
- 金利タイプ：上昇局面では固定・ミックス化も検討（繰上げ余力とのバランス）
- 相談窓口：金融機関の繰上げ返済シミュレーター／第三者FPでのセカンドオピニオンを活用

 

期間短縮は「利息を削る」一方で、
家計の柔軟性を削る選択です。
期間を長めに取り、
余力が出た時に繰上げ返済で短縮する方が、
可処分所得と安全性を両立できます。

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