【失敗から学ぶ遊休資産の再生術】不動産26年の現場と税務の視点で道筋を示す

「遊休資産再生の伝導師」第1回ご挨拶

皆様、こんにちは。今回から「遊休資産再生の伝導師」として、二人でシリーズ動画をお届けすることになりました。第1回目は、私たちの自己紹介と、なぜこの活動を始めたのかについてお話しします。

1. 自己紹介：徳田 嘉彦（とくだ よしひこ）

私は浜松で「有限会社かねか徳田商店」という屋号で不動産業を営んでおります、徳田嘉彦と申します。祖父の影響もあり、24歳のときに不動産業界に入りました。現在50歳ですので、この業界で26年間、さまざまな経験を積んできました。

私のこれまでのキャリアは、決して成功ばかりではありません。むしろ多くの失敗を経験してきました。しかし、その失敗から得た教訓を皆様に伝えることで、同じようなトラブルを回避するお手伝いができるのではないかと考え、この活動をスタートさせました。

2. 自己紹介：山内 新人（やまうち あらと）

パートナーを務めます、税理士の山内新人です。大学卒業後、一般企業への就職や東京での3年間の勤務を経て、地元である名古屋に戻ってきました。父が税理士をしていたこともあり、その跡を継ぐ意志を持って試験に挑戦し、34歳で資格を取得。その後、自らの事務所を立ち上げ、平成19年に父の事務所と合併し、現在に至ります。

税理士としての業務だけでなく、さまざまな事業の相談を受ける中で、徳田さんと出会いました。専門家としての知識に加え、自分たちが実際に体験してきた「現場のリアル」を皆様にお伝えしていきたいと考えています。

3. なぜ今「遊休資産再生」なのか

私たちが「遊休資産再生の伝導師」というタイトルを掲げたのには、大きな理由があります。

不動産業界に長く身を置く中で、多くの中小企業診断士や専門家の方々と接してきましたが、私がこれまで培ってきた「現場での泥臭い経験」こそが、実は不動産をよく知らない方々にとって最大のメリットになるのではないかとアドバイスをいただいたのです。

現在、日本が抱えている深刻な問題の一つに、活用されていない「遊休資産」があります。

• 農地の荒廃： かつては立派に機能していた畑が、後継者不在により草ボウボウの耕作放棄地となっている。
• 空き家問題： 地方の一軒家にお年寄りが一人で住み、お子さんは東京などの大都市で別の生活基盤を築いている。親が施設に入ったり亡くなったりした後、その家が誰にも使われないまま放置される。

これらは防犯上のリスクだけでなく、社会的にも大きな損失です。

4. 私たちが目指す「再生」の形

私たちが考える「再生」とは、単に建物を建て直すことだけを指すのではありません。
そこにある「モノ」や「場所」、そして「人の想い」を、今の時代に合った形に変化させ、次世代へとつないでいくことです。

私たちの活動の根底には、以下の二つのテーマがあります。

1. 禊（みそぎ）： 複雑に絡まった問題を整理し、クリーンな状態にすること。
2. 継承： 磨き上げた資産を、付加価値を添えて次の世代へ引き継ぐこと。

例えば、フランスなどは食料自給率が100%に近い一方で、日本は多くの食料を輸入に頼りながら、国内の土地は遊んでいるという矛盾した状況にあります。こうした「眠っている資産」をいかに有効に活用し、社会に役立てるか。

税理士の視点（税金や相続の知識）と、不動産実務の視点（現場の知恵）を掛け合わせることで、表面的なアドバイスに留まらない、本質的な解決策を提示していきたいと考えています。

これから始まるこのシリーズを通じて、皆様の資産がより良い形で未来へつながるヒントをお届けできれば幸いです。これからよろしくお願いいたします。

要約

- 誰が何を始めるのか（シリーズの骨子）
  - 不動産実務家の徳田嘉彦氏と、税理士の山内新人氏が「遊休資産再生の伝導師」としてシリーズ動画を開始
  - 第1回は自己紹介と、活動を始めた理由の共有が主題

 

- それぞれの強み（専門性と経験）
  - 徳田氏：不動産業26年。
成功だけでなく失敗も多く、その教訓を共有してトラブル回避に役立てる方針
  - 山内氏：税理士として事業・税務・相続の相談を多数扱い、現場の実態と制度をつなげて伝える方針

- なぜ今「遊休資産再生」なのか（社会課題の焦点）
  - 耕作放棄地の増加（後継者不在で農地が荒廃）
  - 空き家の増加（親世代と子世代の居住地分離、施設入居・死亡後に放置）
  - 放置は防犯・地域価値・社会的損失につながるという問題意識

- 目指す再生の定義（単なる建替えではない）
  - 建物や土地などの「モノ」だけでなく、「場所」と「人の想い」を時代に合う形へ整え、次世代へつなぐ
  - 活動テーマは2つ

    - 禊：絡まった権利・感情・手続きを整理し、クリーンな状態にする
    - 継承：磨き上げた資産に付加価値を添え、次世代へ引き継ぐ

 

例え話

   遊休資産の再生は、
古い蔵を
壊して
終わりにする
話ではなく、
湿気を抜き（禊）、
中身を整理し
（権利と手続き）、
用途を
決めて
次世代に
鍵を渡す（継承）作業に
似ています。

順番を誤ると、
改修費だけが増え、
結局
使えないまま
残ります。

 

この動画から得られること

- 位置づけの理解
  - このシリーズが「成功談」ではなく「失敗からの再現性」を重視する理由が分かる

- 社会課題の整理
  - 空き家・耕作放棄地が増える構造と、放置が生む損失を俯瞰できる

- 再生の定義（方針）
  - 建替えではなく、禊と継承で次世代へつなぐ、という判断軸が手に入る

- 専門家連携の価値
  - 税務（税金・相続）と不動産実務（現場の知恵）を統合する重要性が理解できる

- 次回以降の視聴目的が明確になる
  - 自分の課題が「権利」「税務」「管理」「活用」のどこにあるか、整理の入口が作れる

 

視聴後アクション

- アクション1（10分）遊休資産候補を洗い出す
  - 実家、空き家、空き地、使っていない農地、倉庫、古いアパートなどを箇条書きにする

- アクション2（15分）禊が必要な要素を確認する
  - 名義（誰の名義か）
  - 共有の有無（共有なら誰が持分を持つか）
  - 境界・近隣の火種（越境、苦情、管理不全）
  - 固定費（税金、草刈り、修繕、保険）

- アクション3（15分）継承の方向性を仮決めする
  - 残す（住む・貸す・事業利用）
  - 手放す（売却・解体・寄付等の可能性整理）
  - 眠らせない（短期でも使う：駐車場、資材置場など）

- アクション4（必要に応じて）相談先を先に決める
  - 税務・相続の全体設計：税理士
  - 名義・登記：司法書士
  - 境界：土地家屋調査士
  - 活用・売却の現場判断：不動産実務家
  - 目的は、問題が複雑化する前に、打ち手を増やすことです。

 

税理士法人　A to Y
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