【大手5行の10年固定が5%台へ】住宅ローン金利優遇2.6%でも安心できない住宅ローン減税0.7％との「逆ザヤ」リスク

大手銀行4行（三菱UFJ、三井住友、みずほ、三井住友信託、りそななど5行を紹介）の住宅ローン金利について、
10年固定型の基準金利が最高水準に達し、4.4%から5.15%に引き上げられました。

これはあくまで基準金利であり、給与振り込みなどの条件を満たすことで優遇措置が適用され、実際の適用金利は2.6%前後に落ち着くと見られています。
この新金利は12月から適用されています。

現在の金利水準は、
私が20代の頃、
不動産業界に身を置いた時期の住宅ローン金利の4%台に近づいてきています。
当時は住宅金融公庫の固定金利で、
「ステップローン」という形式で、
5年後に金利が7%程度に跳ね上がることもありました。
金利が下がった時期に借り換えをした人も多いと思います。

住宅ローン契約者の約8割が変動金利を選んでいますが、
日本銀行が短期金利を上げると、
それに連動して変動金利も引き上げられる可能性があります。
一方で、個人の預金金利がほとんど上がっていない（0.0X%台）ため、
借入金利だけが上昇するのは、借り手にとって厳しい状況です。
預金金利は100万円や200万円程度ではほとんど利息がつかないレベルで、
高金利だった昔と比べると大きな差があります。

金利は間違いなく上昇傾向にあります。
ここで一つ、税制について申し上げたいことがあります。
金利が下がってきたことで、
かつて1%だった住宅ローン控除の控除率が現在0.7%に引き下げられています。
今後金利がさらに上がると、
この0.7%の控除率では借入金利に負けてしまい、
実質的に「逆ザヤ」となりかねません。

政府は2025年度税制改正大綱をまとめていますが、
控除率を1%に戻すなどの対応については言及されていません。
おそらく、政府は金利が上がりきってから対処しようと考えているのでしょう。
借り手側としては、この状況をうまく考慮して対応していくしかありません。

長期金利18年半ぶり高水準、「固定金利」「変動金利」住宅ローン返済額はどれだけ変わる?【Nスタ解説】

https://news.yahoo.co.jp/articles/e6aefc4e6c33b827704841c8f1290803ac5afdaf?page=1

【要約と結論（MECE）】

- 何が起きたか

  - 大手5行（MUFG・三井住友・みずほ・三井住友信託・りそな）の10年固定「基準金利」が4.40〜5.15%へ最高水準に到達（12月適用）。実際の適用金利は優遇後でおよそ2.6%前後。

  - 変動金利は利用者の約8割が選択。短期金利は日銀政策次第で上がりうる一方、預金金利は0.0X%台と上がりにくく「借入だけ上がる」逆風に。

- なぜ論点か

  - 住宅ローン減税（年末残高×0.7%）が現状の控除率では、借入金利の上昇に追いつかず「逆ザヤ」化する懸念。税制大綱に控除率1%回帰の明示は現時点なし。

- どう備えるか（結論）

  - 固定・変動・ミックスを「総コスト×金利感応度×保有年数」で再設計。金利＋2%のストレステスト、繰上返済は控除・金利・流動性の三点比較で意思決定。控除0.7%を前提に「残高設計」を最適化。

例え話

- 住宅ローンは「電力の料金プラン」に似ています。固定は単価がやや高い代わりに請求が安定、変動は平時に安いが高騰期に跳ねやすい。世帯の使用量（家計余力）と停電時の備え（予備費）で組み合わせるのが合理的です。

この動画から得られること（Learning Outcomes）

- 基準金利と実行金利（優遇）の違いと読み方
- 固定・変動・ミックスを「総コスト×金利感応度×保有年数」で比較する手順
- 金利＋2%のストレステスト、返済比率（手取り比20〜25%）の目安
- 住宅ローン減税0.7%下での「逆ザヤ」回避策（残高設計・繰上返済・借換）
- 繰上返済の優先順位（控除・金利・流動性の三点比較）
- 返済計画の再設計テンプレ（固定費・予備費・教育費ピークの組入れ）

実務フレーム（専門家の付加価値）

- CRTフレーム（Cost–Risk–Time）

  - Cost：総返済額（元利＋諸費用）と控除反映後の正味コスト
  - Risk：金利＋2%感応度、返済比率（手取り25%以内）、予備費6か月
  - Time：保有年数・住み替え時期・固定期間の切替リスク

- 繰上返済の判断式

  - 金利（税引前）− 住宅ローン控除（0.7%）− 流動性価値 ＞ 0 を基準に、期間短縮型を原則

- ミックス設計の初期解

  - 固定60%：変動40%（家計耐性に応じて可変）、固定期間終了時の再価格リスクを織込

すぐにやるべきアクション（CTA）

- 3パターン試算を作成（固定／変動／ミックス）し、金利＋2%ストレスで月額・総額を比較
- 返済比率（手取り比）を25%以下に調整、生活防衛資金（6か月）を先に確保
- 控除0.7%下での繰上返済ルールを文書化（いつ・いくら・どちらを優先）
- 借り換えは残存期間10年以上・金利差0.3〜0.5%以上・諸費用回収年数で採否決定

税理士法人　A to Y
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