【外国人政策の見直しと税逃れ対策について】
現在、外国人政策の抜本的な見直しが進められています。
その内容は、
中国系eコマースへの課税、
留学生に対する免税制度の見直し、
マンションの短期転売の禁止、
さらには税逃れや医療費未払い問題への対策など、
多岐にわたります。
特に不動産分野では、
非居住者による新築マンションの短期譲渡が問題視されています。
通常、譲渡益に対して30%の課税、
および売却時に10%の源泉徴収が課されますが、
この源泉徴収において徴収漏れが発生している実態があります。
大手不動産会社であれば売却時に適切に徴収していますが、
中小業者の場合は徹底されていない可能性があるため、
今後は確実に徴収が行われるよう制度を整える方針です。
国土交通省のデータによれば、
東京都心6区における海外居住者の物件取得比率は7.5%で、
そのうち短期転売が占める割合は12.2%に上ります。
データの正確性には精査の余地があるものの、
不透明な取引を是正し、
課税漏れを防ぐことが急務となっています。
また、巧妙な手段で法をすり抜けようとする悪質なケースに対しては、
再入国を認めないといった厳しい罰則を科すことも検討すべきでしょう。
手法を変えて繰り返される脱法行為に対し、
実効性のある厳しい対策を講じることで、
制度の透明性を高めていく必要があります。
税務当局が外国人によるマンション転売での「課税逃れ」対策に本腰 海外居住者が都心6区で取得した物件の12.2％が1年以内に転売 国税庁は「非居住者の売却情報も把握している」
https://news.yahoo.co.jp/articles/d7dfcab11174a25b2bb975744b1f98b5329c8bb9?page=1
記事の要約（MECE）
- 何が起きているか（政策の全体像）
- 外国人政策の抜本見直しが進行。対象は以下の複線的改革
- 中国系eコマースへの課税強化
- 留学生の免税制度の見直し
- 非居住者による新築マンションの短期転売の規制・実効化
- 税逃れ・医療費未払いへの対策と罰則強化の検討
- 不動産×課税の論点（実務の隘路）
- 非居住者の不動産譲渡は「譲渡益30％課税＋売却時10％源泉」が原則
- 大手は源泉徹底が進む一方、中小業者では源泉徴収の運用ばらつき＝徴収漏れが現実問題
- 東京都心6区では海外居住者の取得比率7.5％、うち短期転売12.2％（データは要精査）で、是正の必要性が高い
- これからの方向性（実効性の担保）
- 源泉徴収の確実化に向け、制度・運用（本人確認、納税管理人、決済連動）の標準化
- 脱法行為には再入国不許可等の強い制裁も選択肢とし、透明性と抑止力を高める
【この動画から得られること（Learning Outcomes）】
- 制度の要点（MECE）
- eコマース課税、留学生免税の見直し、税逃れ・医療未払い対策の方向性
- 非居住者の不動産譲渡：譲渡益30％課税＋売却時10％源泉の原則と運用強化
- データ（都心6区：取得7.5％／短期12.2％）と是正の必要性
- 現場の課題
- 中小仲介での源泉徴収・納付・本人確認のばらつき
- 非居住者判定、納税管理人未選任、支払調書不備、決済口座の不透明性
- 実装フレーム（関係者別）
- 仲介・司法書士：決済と源泉の連動、三者確認（仲介・司法書士・決済機関）
- 売主（非居住者）：納税管理人選任、本人確認資料の事前提出
- 買主：源泉の差引支払、支払調書の受領・保存
- 管理組合：転売抑止の規約・誓約、転売情報の共有ルール
- 影響分析
- 短期回転の抑制→一部セグメントの利ざや縮小
- 課税適正化→価格歪みの縮小、賃貸需給は中立〜やや引締め
- 事業者：コンプライアンスコストは増、標準化で平準化可能
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【例え話】
空港の保安検査に似ています。
全員が同じ検査（本人確認・源泉・決済記録）を通れば、
危険物（不正・漏れ）は機内（市場）に持ち込まれません。
検査ゲートが甘い（中小の運用ばらつき）場所を残すと、
そこから漏れて全体が危険にさらされます。
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【専門家としての付加価値（実務の勘所）】
- 標準プロセス（非居住者譲渡）
1) 非居住者判定（入出国履歴・在留／住所、納税管理人選任）
2) 源泉計算→決済エスクローで差引→法定期限内に納付
3) 支払調書・源泉徴収票を発行・電子保存（インボイス／適格番号と整合）
4) 登記・決済時の三者合意（仲介・司法書士・決済機関）
- リスクに効くKPI
- 源泉付決済比率、非居住者判定誤り率、支払調書発行率、電子台帳整備率
- 透明化の道具
- KYC/本人確認の強化、納税管理人必須化、送金トレーサビリティ、反社・PEP・制裁リスト対応
- 制裁と抑止
- 再入国不許可・行政罰・高額過料の設計。抑止効果と適正手続きを両立
【視聴後アクション】
- まず現状を確認する
1) 取引する相手が「日本に住んでいない人（非居住者）」かどうかを、
身分証と住所で確認してください。
2) 非居住者なら「税金を預かって支払う（源泉徴収）」必要があるかを、
担当者と一緒にチェックしてください。
- 次に手続きを整える
3) 売主が非居住者の場合、「納税管理人（日本で手続きを代わりにする人）」を必ず決めてもらってください。
4) 決済のときは、税金分を差し引いて支払い、期日までに税務署へ納めてください。
5) そのときの記録（支払調書や明細）はなくさないように、電子で保存しましょう。
- 仕組みをつくる
6) 会社の中で「チェック表」と「手順書」を作り、毎回同じ手順で確認・徴収・納付ができるようにしてください。
7) 管理組合の方は、短期転売を抑えるルール（規約や誓約書）を見直し、
情報を共有する仕組みを作ってください。
用語の補足
- 源泉徴収：支払う人が税金分を差し引いて、代わりに税務署へ納めることです。
- 納税管理人：日本に住んでいない人の税金の手続きを、日本国内で代わりに行う人で す。
- 支払調書：いくら支払い、いくら税金を差し引いたかを記録・報告する書類です。
数分の事前確認と記録の徹底が、徴収漏れを確実に防ぎ、市場の透明性を高めます。
今日から運用を整えていきましょう。
税理士法人 A to Y
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