【外国人労働者230万人時代の賃貸】入居可15％のギャップと貸主の不安を実務で解く

増加する外国人労働者と、
それに伴う住宅供給のギャップについてお話しします。

厚生労働省の発表によると、
2024年10月時点での
外国人労働者数は約230万人となり、
10年前と比べて3倍近くに増えています。

しかし、
エイブルが取り扱う約17万5,000件の賃貸物件のうち、
外国人が入居可能な物件は
約15%にとどまっています（2024年7月時点）。

この背景には、
貸主側の不安や懸念があります。

日本賃貸住宅管理協会が
2022年に貸主800人を
対象に行ったアンケートでは、
外国人の受け入れに
前向きな回答は約3割にとどまり、
約5割が拒否感を示しています。

拒否の理由としては、
ゴミ出しや騒音といった
生活ルールの違い、
家賃滞納のリスク、
そして
外国語対応の難しさが
挙げられています。

そもそも、
大手企業や経団連などが、
安い賃金で
労働力を確保するために
外国人を受け入れてきた
という背景があります。

本来であれば
日本人の給与として還元され、
賃金が上がっていくべき部分が、
そうした安い労働力に
流れてしまっているのは
問題ではないでしょうか。

また、
230万人という規模になると、
仮にそのうちの1%が
不法滞在などの問題を抱えていたとしても
2万人以上に上ることになり、
治安面で不安を感じる
という声があるのも事実です。

もちろん、
全員がトラブルを起こすわけではなく、
きちんと生活している
真面目な方も
たくさんいらっしゃいます。

ただ、
物件を貸す際の実務としては、
リスクを避けるために
基本的に
家賃保証会社を通すようにしています。

実際のところ、
保証会社の審査に
落ちてしまう外国人もいます。

特に信販系の保証会社の
審査に落ちるということは、
過去に何らかの金融事故や
トラブルを起こしている可能性が高く、
相当な理由があると言えます。

こうしたケースは
日本人でも同様にありますが、
実態として
貸主が慎重にならざるを得ないのも事実です。

 

増加する外国人労働者、
入居可能物件は15%　
家主に多い拒否感

 https://www.asahi.com/articles/ASV2L226MV2LPTIL001M.html

https://youtu.be/74NQ07178ZQ

要約

- 結論 

  - 外国人労働者は約230万人規模まで増えている一方、外国人が入居可能な賃貸は約15％にとどまり、労働力受け入れと住まい供給の間にギャップが生じています。
貸主側の不安（生活ルール、滞納、言語対応、治安）が受け入れ拡大のボトルネックであり、実務では保証会社の活用と審査が重要な分岐点になります。

- 重要ポイント（MECE）
  - 1. 需給ギャップ（数字の現実）
    - 外国人労働者：約230万人（2024年10月時点）
    - 外国人入居可の賃貸：15％程度（取り扱い物件ベース）

  - 2. 貸主の心理（拒否が起きる理由）
    - 生活ルール：ゴミ出し、騒音、近隣トラブル
    - 金銭リスク：家賃滞納
    - 運用負担：外国語対応、連絡体制、契約説明
    - 治安不安：規模が大きいほど一部の問題が目立つ

  - 3. 実務の現実（審査と保証）
    - リスク回避の基本は家賃保証会社の利用
    - 保証会社審査に通らないケースもあり、結果として貸主が慎重になりやすい

  - 4. 構造論（背景への問題提起）
    - 低賃金労働力としての受け入れが進み、賃金や住環境整備との整合が取りにくいという視点

 

例え話

  - 外国人受け入れの賃貸運用は「採用」と同じです。
人手が必要でも、採用フロー（審査・ルール・教育・相談窓口）が未整備のまま人数だけ増やすと、現場が回らずトラブルが増えます。
住まいも同様に、仕組みを先に整えるほど安定します。

 

専門家としての付加価値

  - 受け入れ可否は感情論ではなく、次の3点で設計すると失敗確率が下がります。
    - 審査設計：保証会社の種類、必要書類、緊急連絡先、在留資格・就労状況の確認手順 
    - ルール設計：多言語のハウスルール、騒音・ゴミの見える化、違反時の対応フロー 
    - 連絡設計：管理会社の一次対応、通訳手段、トラブル時の記録（言った言わない防止）

 

この動画から得られること

- 現状理解 
  - 外国人労働者増と、賃貸供給のギャップが数字で把握できる

- 実務理解 
  - 貸主が懸念する論点（ゴミ・騒音・滞納・言語）を整理できる

- リスク管理 
  - 保証会社の役割と審査の意味を誤解なく理解できる

- 仕組み化 
  - 受け入れを「属人対応」ではなく「運用ルール」に落とせる

- 行動の明確化 
  - 管理会社・オーナー・入居希望者それぞれが取るべき次の一手が見える

 

視聴後アクション

何を確認し、誰に相談し、どの順番で整えるかを決めることを指します。

- 貸主・管理側（おすすめ順）
  - 1. 受け入れ基準を文章化する 
    - 在留資格、就労状況、緊急連絡先、保証会社必須など、最低条件を決める

  - 2. ハウスルールを多言語で整える 
    - ゴミ出し、騒音、共用部利用、退去手続の4点は必須で明文化する

  - 3. 保証会社の選択肢を増やす 
    - 信販系・家賃保証系など、使える保証会社の条件と必要書類を確認する

  - 4. 連絡体制を決める 
    - 通訳手段、緊急時の連絡順、記録の残し方を管理会社と共有する

  - 5. トラブル対応の型を作る 
    - 注意→改善期限→再発時対応を、書面で運用できる形にする

 

- 借主側（おすすめ順）
  - 1. 収入・在留・勤務先の証明を準備する 
  - 2. 保証会社利用に必要な書類を事前に確認する 
  - 3. ゴミ出し等の生活ルールを先に理解し、守れる形を示す

 

税理士法人　A to Y
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