【地主の資産防衛】銀行が勧めるマンション建築は得か損か｜出口と相続の自由度で判断する

【地主が失敗しない資産防衛】
銀行が勧めるマンション建築は本当に得か

地主のAさんが、
銀行から
「駐車場として使っている土地に、
RC（鉄筋コンクリート）マンションを建ててはどうか」
と提案されたケースについてお話しします。

結論から言うと、
Aさんは
このマンション建築を
実行しなくて正解でした。

将来の資産性や運用の柔軟性、
ご家族の意思決定のリスクなどを
総合的に再検討した結果、
マンション建築は見送り、
そのまま駐車場として
活用し続けることになりました。

銀行の立場からすれば、
マンション建築のための
「融資」さえ実行できればよかったのでしょう。

銀行の担当者は
およそ3年で
転勤して異動してしまいます。

ですから、
極端な話、
建てた後に
その物件がどうなるかという、
お客様の
長期的な将来プランまでは
考えていないことが多いのです。

しかし、
実際にマンションを
建ててしまえば、
当然リスクが伴います。

建物の老朽化が進みますし、
適切な維持管理を
続けていかなければなりません。

また、
将来的な売却や
資産の組み換え、
相続対策の自由度が
大幅に下がってしまいます。

もし更地の駐車場として
持っていれば、
必要に応じて
分筆して
一部だけを売却するといった、
多面的で柔軟な選択が可能です。

税理士の先生のもとにも、
金融機関などから
様々な提案を受けて
相談に来られるお客様が多いと思います。

中には
「特定の建設会社で建てなければならない」といった、
よく分からない
制約をつけられるケースもあります。

結局のところ、
そうした提案は
「お客様の30年後」のことよりも、
「担当者自身の現在の営業成績」を
優先している
と言わざるを得ません。

それでは、
決して
お客様は幸せになれません。

私たち不動産のプロや
税理士からすると、
そうした提案の先にある
リスクや末路が
はっきりと見えてしまうため、
「それではダメだろう」
と余計に
憤りを感じてしまいます。

もちろん、
全ての銀行や担当者が
自分の成績ばかりを
優先しているわけではありません。

しかし、
担当者の言うことを
都合よく聞いてくれそうな
地主の方ほど
ターゲットに
されやすい傾向があるため、
提案を鵜呑みにせず、
慎重に
判断することが
非常に重要です。

 

「実行しなくて正解です」
銀行員の〈マンション建築〉の提案を断り、
地主が敷地を〈駐車場〉にしたワケ
【不動産のプロが助言】

 https://gentosha-go.com/articles/-/75581

https://youtu.be/0qMaesZ1aGg

要約（全体像）

- 地主Aさんが、銀行から「駐車場の土地にRCマンションを建てませんか」と提案されたが、実行しなかった判断は合理的だった、という事例である 
- 銀行の提案は、融資実行が目的になりやすく、担当者は異動も多いため「建てた後の30年」を同じ熱量で見ていない場合がある 
- マンション建築は、老朽化・維持管理・空室・資金繰りなど長期リスクが発生し、さらに売却や組み換え、相続時の自由度が下がる 
- 一方で、更地の駐車場のままなら、分筆して一部売却など、資産防衛の選択肢を複線化しやすい 
- よく分からない施工会社縛りなど、提案側の都合が混じるケースもあるため、提案を鵜呑みにせず、長期視点で再検討すべきだという結論

 

要点サマリー（MECE）

### 1) 銀行提案の構造（なぜ起きるか）
- ゴール設定：銀行は融資実行が成果になりやすい 
- 時間軸：担当者は数年で異動し、長期の運用責任を負いにくい 
- 提案の偏り：建築ありきで、代替案（分筆売却・定借・暫定活用等）が比較されないことがある

 

### 2) 建てた場合のリスク（何が増えるか）
- 物理：老朽化、修繕、更新投資 
- 運用：空室、賃料下落、管理トラブル 
- 財務：借入返済、金利上昇、キャッシュフロー悪化 
- 戦略：売却・組み換え・相続対策の自由度低下

 

### 3) 建てない選択の強み（何が残るか）
- 流動性：売る・貸す・一部だけ処分するなど選択肢が多い 
- 速度：意思決定から実行までが早い（更地・駐車場は動かしやすい） 
- 分割：分筆による一部売却など、資産防衛の打ち手を取りやすい

 

### 4) 正しい判断プロセス（どう決めるか）
- 比較：建てる案と建てない案を同じ土俵（30年の総収支・相続・出口）で比較 
- 複線：出口を一つに固定しない（売却、賃貸、定借、分筆、共同化等） 
- 第三者：不動産実務と税務の両面で点検する

 

例え話

マンション建築の提案は
「大きな船を買う提案」
に似ています。

購入時は立派に見えますが、
実際には
維持費、
定期点検、
修理、
係留場所の確保
が長く続きます。

駐車場のままの土地は
「必要に応じて車種を変えられる車庫」のように、
身軽に
選択肢を取りやすい資産です。

 

この動画から得られること（視聴メリット）

- 銀行提案を「融資目線」と「地主の30年目線」に分けて評価できる 
- RCマンション建築のリスクを、物理・運用・財務・戦略の4分類で整理できる 
- 更地・駐車場のまま持つ強み（分筆売却など）を、出口戦略として理解できる 
- 「建てる／建てない」の比較表を作る観点が揃い、意思決定が速くなる 
- 税務と相続まで含めた、資産防衛の実務チェックが身につく

 

視聴後アクション

知識だけで終わらせず、判断材料を揃えて結論を出せる状態にします。

 

### 1) 今日やる（15分）
- 銀行提案の「前提条件」を1枚に書き出す 
  - 建築費、借入額、金利、返済期間、想定家賃、空室率、修繕費の見込み

 

### 2) 今週やる（60分）
- 比較表を2案で作る（同じ項目で比較する） 
  - 建てる案：30年の収支、修繕、空室、出口価格の幅 
  - 建てない案：駐車場継続、分筆売却、定期借地など代替案の収支と実行性

 

### 3) 必ずやる（失敗回避）
- 第三者チェックを入れる（不動産実務＋税務の両面） 
  - 契約の縛り（施工会社指定等）の妥当性 
  - 相続時の分けやすさ、納税資金の確保、組み換えの自由度

 

専門家としての付加価値

### 1) 不動産実務（宅建士視点）
- 判断は入口・運用・出口の3点セットで行う 
  - 入口：土地条件、法規、近隣、建築計画の妥当性 
  - 運用：空室・賃料下落・管理費・修繕の見通し 
  - 出口：売却・建替・用途転換・一部売却の可否

- 更地の強みは「分けられること」と「動かせること」 
  - 分筆の可能性、道路付け、形状によって将来の打ち手が変わるため先に確認する

 

### 2) 税務・相続（税理士視点）
- 建てると「現金が残るか」が見えにくくなる 
  - 減価償却で帳簿上の利益が圧縮できても、返済と修繕で資金繰りが苦しくなることがある 

- 相続は「評価」だけでなく「分けやすさ」と「納税資金」が核心 
  - 収益不動産は共有で揉めやすく、意思決定が止まると資産価値が落ちやすい 
  - 更地・駐車場は一部売却などで納税資金を作りやすい場合がある

 

税理士法人　A to Y
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