【善人と悪人は紙一重】大阪・キタ「なりすまし登記」、手付金2億円は要注意

大阪・キタの登記不正疑惑：地面師もどきのお粗末な実態

大阪・キタの土地をめぐり、
司法書士と会社員を装った2名が、
偽造書類や偽の運転免許証を使用して所有権移転の登記申請を行うという
「なりすまし（地面師）」事件が発生しました。

この取引に関与した不動産関係者は、
重要事項説明書の提出を求めても一向に出てこないことに不信感を抱きました。
さらに、手付金として2億円もの現金を要求されたことも不自然でした。
通常、手付金は売買価格の1割程度が相場であり、
2億円の手付金は20億円規模の大きな取引を意味します。
また、手付金が1,000万円を超える場合は「保全措置」を講じる義務が生じ、
手続きが非常に煩雑になるため、
一般的な不動産業者はこうした要求を嫌がります。

こうした数々の不審な点から、
不動産関係者は支払い前に交渉を打ち切り、
被害を未然に防ぐことができました。

今回の事件で特にお粗末だったのは、
犯人グループが「三重県の会社」を名乗っていながら、
大阪での会合に自転車で現れたという点です。
本来、巧妙な地面師は「善人と悪人は紙一重」と言われるほど、
相手を完璧に信用させるプロフェッショナルな振る舞いをするものですが、
今回のケースはあまりに詰めが甘いものでした。

契約書などはいくらでも偽造できてしまうため、
不動産取引においては、
相手が本当に所有権を持っているかを慎重に確認し、
少しでも不自然な点があれば注意を払うことが極めて重要です。

 

「今考えたら完全にど素人。やり方が」『地面師』とみられる司法書士の男らに土地売買持ちかけられた不動産関係者が独自証言「契約書なんてない」「三重の会社なのに自転車で」”詰め甘”手口に支払い免れる

 

https://www.fnn.jp/articles/-/989534

https://youtu.be/CRC8ZXvZBVs

要約

- 事件の骨子
  - 大阪・キタの土地で、司法書士と会社員を装った2名が、
　偽造書類・偽の運転免許証で所有権移転の登記申請を試みた「なりすまし（地面師）もどき」事案。

- 早期察知の決め手
  - 重要事項説明書の提出拒否
　手付金2億円の現金要求（相場外）
　三重県の会社を名乗り大阪の会合へ“自転車来場”という不自然な行動。

- 実務的示唆
  - 契約書・身分証は偽造可能。
　所有権・本人性・資金の正当性は、複線・複段階で検証するのが鉄則。
　違和感の放置が最大のリスク。

この動画から得られること

- 典型手口と赤旗
  - 書類不提出・急かし・相場外条件・現金固執・第三者（肩書）装い・交通/地理の辻褄不一致。

- 法・実務の要点
  - 手付金の相場と保全措置（1000万円超の扱い）、売買・媒介の基本ルール、本人確認義務。

- 三点確認（KYC/KYO/KYF）
  - KYC（本人性）：顔写真・IC照合・追加公的資料・現住所実査
  - KYO（所有）：登記事項・評価証明・固定資産税納付・実印・印鑑証明・権利証/登記識別情報
  - KYF（資金）：送金経路・出所・小口分割依頼の拒否・エスクロー/司法書士預りの活用

- 体制・プロセス
  - 二経路連絡・複数担当の原則、面談ルール（場所・交通手段の矛盾チェック）、決裁フローの段階化

- 危機対応
  - 取引保留→再検証→通報の手順、証拠化（議事録・書面・録音）の基本

 

専門家としての付加価値（実務KPI・チェックリスト）

- 赤旗KPI（該当数が多いほど中止判断を強化）

1. 重要書類の提示遅延・拒否（×）
   2. 相場外の手付金（10%超 or 現金限定）（×）
   3. 保全措置の軽視・拒否（×）
   4. 連絡先の分散・非固定（×）
   5. 肩書・住所・交通の矛盾（×）
   6. 決済を急がせる（×）

- 本人確認の深化
  - マイナンバーカードIC読取
　 免許証の券面偽造検知アプリ
　 発行元照会（警察庁データベースは司法書士等経由）
  - 二要素確認（顔一致＋第三資料：住民票・公共料金領収）

- 所有確認の強化
  - 最新の登記事項（オンライン）
　 評価証明書・名寄帳
     権利証・登記識別情報通知の原本照合
  - 司法書士同席での本人意思確認・面前押印
　 公正証書化の検討

- 資金保全と決済
  - 手付金1,000万円超＝保全措置（銀行・保証会社）必須
    エスクロー口座・司法書士預りで同時履行
  - 現金持参は原則不可、全額振込・トレーサビリティ確保

- 記録と統制
  - 面談記録（場所/交通/同行者）・議事録・メール保全
    決裁権者のダブルサイン

 

例え話

地面師対応は「雨漏り点検」に似ています。
天井（書類）を見ただけでは分からない。
配管（資金の流れ）、
梁（所有権）、
柱（本人性）を一本ずつ叩いて、
中から空洞音（矛盾）がしないか確認する。
違和感があれば、
まずバルブを閉める（取引中止）ことが被害を防ぎます。

 

視聴後アクション

- 1. 赤旗チェック：提示遅延・相場外手付・現金要求・矛盾の有無をチェックリストで可視化
- 2. 本人確認を強化：IC読取・追加公的資料・現住所実査（郵便・近隣）で二要素確認
- 3. 所有確認を二重化：登記事項＋評価証明・名寄帳・識別情報原本／司法書士の面前確認
- 4. 資金保全の徹底：1,000万円超は保全措置、エスクロー／司法書士預り、現金不可・全額振込
- 5. プロトコル化：疑義発生時は「保留→再検証→通報」／決裁・記録の標準フォーム整備
- 6. 研修を実施：担当者に偽造書類の見分け方・詐欺事例・通報窓口を教育
- 7. 外部連携：司法書士・弁護士・金融機関とのホットライン構築

違和感は「最初のサイレン」です。
赤旗を見逃さず、
本人・所有・資金の三点を丁寧に叩く
——それだけで多くの被害は回避できます。

 

税理士法人　A to Y
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