【商売にも道徳を】実需はどう守る？買う/待つ/借りるの線引き

東京23区の新築マンションの6割が「億ション」となり、
供給は減少傾向にあります。
一方で、価格は新築・中古ともに右肩上がりを続けており、
それに伴い初月の契約率は鈍化しています。
価格の高騰により、実際に購入できる層が限られてきているのが現状です。

また、都心部では現金で購入する層が目立ち、
海外資金が市場を支えています。
これらは主に投機目的であり、
さらなる値上がりを期待した投資と言えるでしょう。

かつてのバブル期における「地上げ」を彷彿とさせる動きも見受けられますが、
本当に住まいを必要としている人の手に渡らない現状は、
不動産開発の本質を問い直す必要があります。
「売れればそれで良い」というデベロッパーの姿勢には、
道徳観の欠如を感じざるを得ません。

以前に比べれば改善された面もありますが、
依然として自身の利益を優先し、
道徳を二の次にする業者が存在します。
お互いの利益がぶつかりやすい不動産業界だからこそ、
「誰から買うか」という見極めが非常に重要になっています。

東京23区「6割が億ション」の月も、新築マンション市場の「富裕層シフト」はいつまで続くのか

https://www.rakumachi.jp/news/column/389046

 

https://youtu.be/i6UiY490q0o

記事の要約（MECE）

- 市況の現実

  - 東京23区の新築の約6割が1億円超（いわゆる億ション）。供給は減少、新築・中古とも価格は右肩上がり、初月契約率（一次取得の吸収力）は鈍化。

  - 実需の購入層は縮小。都心は現金購入と海外資金の比率が上がり、値上がり期待の投機的マネーが相場を下支え。

- 含意（歪み）

  - 実需が取り残され、住まいのアクセスが悪化。かつての「地上げ」を想起させる事例もあり、開発の倫理・社会的使命が問われる。

  - 「売れれば良い」という姿勢や、利害衝突の多い業界構造の中で、売り手の姿勢・ガバナンスの見極めが重要に。

- 今後の視点

  - 価格・契約率・実需の三角形がほどけつつあり、一次取得の選択肢（中古・外延部・面積調整・賃貸高度化）へのシフトが進む可能性。

  - バイヤーは数字（KPI）と売り手の倫理性（トラックレコード・開示）で判断する時代へ。

 

 

この動画から得られること（Learning Outcomes）

- 市況KPIの見方

  - 初月契約率（70％が分水嶺）／在庫月数（6カ月超は買い手優位）／PIR（年収倍率：都心は12倍超の局面）

- 実需の線引き（数字）

  - 返済負担率PITI：手取りの25〜30％以内／LTI：年収の7〜8倍以内／頭金＋予備費（6カ月分）確保 

  - 「買う/待つ/借りる」の判断フロー（KPI×家計×物件）

- 物件選びの実務

  - 中古×駅近（徒歩10分・ハブ駅）、適正面積（50〜65㎡）、仕様の優先順位（断熱・配管・管理評価） 

  - 購入時の“撤退条件”（価格・仕様・管理・瑕疵）を先に定義

- 売り手の見極め

  - 品質・保証・長期修繕計画・管理の透明性、ESGと近隣配慮、モデルルームと実物の差、説明責任（一次情報）の有無

- 代替案

  - 賃貸高度化（断熱・遮音・家電付）、外延×快速停車駅×駅直結の中古、スモールダウンサイジング（間取り効率）

 

---

 

例え話

市場は「満席に近い劇場」に似ています。
最前列（都心・新築）は高く、
後方（外延・中古）にも良席はあります。
暗転（契約鈍化）の合間に、
舞台（KPI）を見直し、
席（物件）と予算（家計）を合わせる人が、
満足度の高い鑑賞（居住）を得ます。

 

---

 

専門家としての付加価値（実務の勘所）

- 価格局面の判定

  - KPI三点セット：初月契約率/在庫月数/PIRで“熱さ”を評価。3指標が悪化→交渉余地拡大。

- 家計の守り

  - 変動金利の感度分析（＋1％で月返済がいくら増えるか）、固定化/繰上返済の回収年数、長期修繕費・固定資産税の年額見込みを先に反映。

- 物件デューデリ

  - 中古は配管・断熱・管理（修繕積立金/長計/議事録）と外装・設備の更新履歴を一次情報で確認。

- 売り手の評価

  - デベロッパー/売主のトラックレコード（瑕疵対応・アフター・修繕実績）、契約書の免責条項、表示と実物の齟齬リスクを精査。

- 交渉と契約

  - 指値はKPIと比較事例・是正費用の根拠を添える。重要事項は書面化し、撤退条件（住宅ローン特約・是正期限）を明記。

 

視聴後アクション

- まず数字を確認 

  1) 初月契約率・在庫月数・PIRの最新値をメモ（概要欄にリンク）。 

  2) 自分の返済負担（PITI）と借入倍率（LTI）を計算し、上限を決めます。

- 次に物件候補を整理 

  3) 中古×駅徒歩10分以内×50〜65㎡で3件選び、配管・管理・修繕の資料を取り寄せます。 

  4) 指値の根拠（比較事例・是正費用）を作り、撤退条件を契約書に入れる準備をします。

- 売り手を見極める 

  5) デベロッパー/売主の実績・アフター・長計をチェック。説明が曖昧なら候補から外しましょう。

 

数字（KPI）と倫理（誰から買うか）で、
後悔しない一手を。
今日から準備を始めましょう。

税理士法人　A to Y
〒460-0014 愛知県 名古屋市中区富士見町7-11
電話番号 052-331-0286
FAX番号 052-331-0317

【AtoY　相続事業承継クラブ】
相続の情報が氾濫する世の中・・・
「現場のプロ」があなたにあった生前対策方法を親身にサポートいたします。

失敗しない不動産投資の事業計画書を作ろう！！

【失敗しない不動産投資の事業計画書】
不動産投資に興味ある方
資産形成に不動産投資を検討している方
不動産投資に絶対に失敗したくない方