【出店が増える理由と投資判断】ロスリーダー戦略と不動産投資する場合の建て貸しと借地の違い

ドラッグストアの食品が安価な理由、
およびスーパーマーケットを脅かす価格戦略の背景について見ていきます。

現在、スーパーマーケットの競合相手は、
コンビニエンスストアやドラッグストアとなっています。
スーパーマーケットの大きな特徴は生鮮食品（魚や惣菜）である一方、
コンビニは全国至る所にあり定価で販売しています。

ドラッグストアの食品は、
基本的に集客のための「損切り（ロスリーダー）」として販売され、
利益率の高い化粧品や医薬品などの高付加価値商品で、
収益を上げるのが主な戦略です。

全国店舗数を見ると、
コンビニエンスストアやスーパーマーケットに比べ、
ドラッグストアはまだ少ない状況です。
しかし、最近の浜松市内の不動産、特にロードサイドの出店では、
コンビニエンスストアよりもドラッグストアの出店が明らかに多くなっています。
大型店だけでなく、冷凍食品に特化するなど、
個性を持った小型のドラッグストアが、
近距離で複数出店しているケースも見られます。
商圏が近い中で、これだけの店舗が存在できるのか、
市場調査をしっかり行っているのだろうかと感じています。

不動産投資の観点から見ると、
ドラッグストアの出店形態は地主が建物を建てて貸す「建て貸し」が多いですが、
地主にとっては土地のみを貸す「借地」の方が税制面で有利な場合があります。
建て貸しの場合、
地主は非住居系である店舗の建物の固定資産税も支払う必要があり、
税金が高くなります。

土地の購入から行う投資としては、
この高額な固定資産税の負担から採算が合いにくい可能性があるため、
新規投資でテナントを誘致する際には、
「建て貸し」と「借地」のどちらの形態になるのかを注意深く判断することが重要です。

 

なぜドラッグストアの食品は安いのか？スーパーを脅かす「価格破壊」の裏側と「支持されるスーパー」の特徴

https://news.yahoo.co.jp/articles/9e80c875f19b3b37b69cee7fa0dbcde8db915459?page=1

 

 

https://youtu.be/i6LEUCd_fbk

【この動画から得られること（Learning Outcomes）】

- ドラッグストアの価格戦略

  - 食品＝ロスリーダーで客数確保／HBC＝高粗利で回収

  - KVI（カギ商品：卵・牛乳・パン・豆腐 等）×EDLP（毎日低価格）の組み立て

- 出店の背景と浜松の特徴

  - コンビニよりドラッグの出店が増える理由（買上点数・粗利ミックス・客層）

  - 小型×冷凍特化の多店化／“近距離複数”の市場支配ロジック
（自社カニバの許容とシェアブロック）

- 不動産投資の勝ち筋（建て貸し vs 借地）

  - 建て貸し：想定利回りはやや高いが、非住居の建物固定資産税・修繕CAPEX・原状回復リスクが重い

  - 借地（底地）：建物税・CAPEXを回避、賃料改定・再契約・底地評価のコントロールが鍵

- 浜松ロードサイドの実務KPI（目安）

  - 敷地：1,000〜2,000坪／駐車：40〜60台／床：300〜600坪

  - 賃料相場（目安）：借地 年4〜6％／建て貸し 表面6〜7％（税・CAPEX控除前）

  - 交通導入：車動線・信号手前・左折入庫・視認性（看板高・間口）

- 失敗回避と契約の勘所

  - PPA（賃貸借）：賃料スライド、更新・中途解約条項、原状回復・看板・増改築

  - 設備仕様：冷凍・電力容量・床荷重・搬入動線、雨の日導線

  - 競合マップ：KVI価格・品揃え・ポイント施策／“自社 vs 他社”カニバ率

  - 税務：建て貸しの建物固定資産税負担／借地の地代・路線価・相続評価

 

【チェックリスト（投資家・地主向け｜実行用）】

- 立地・商圏

  - 5分・10分ドライブタイム人口／昼夜間人口／競合距離（1.0〜1.5km内）

  - 交通導線（左折入庫／信号距離50〜100m／見通し）／看板視認

- 需要・競争

  - 近隣KVI価格（卵・牛乳・パン・豆腐 等）／P B（プライベートブランド）比率

  - 客層・ピーク時間（朝夕通勤／週末まとめ買い）／併設（調剤・クリニック・100円均一）

- 建物・仕様

  - 冷凍・冷蔵能力（増設余地）／電力容量／床荷重／トラックヤード

  - 駐車台数・出入口幅・雨天動線／バリアフリー

- 契約・税務

  - 建て貸し／借地の比較（税・CAPEX・解約時原状回復）／賃料スライド・更新条件

  - 看板権・共用部負担・営業時間制限／騒音・照度・近隣合意

- リスク

  - カニバリゼーション（同社近距離出店）／店舗閉鎖・移転の可能性

  - 固定資産税評価・都市計画税・用途地域規制

 

【例え話】

- ドラッグの食品は「ガソリンスタンドの看板価格」に似ています。
ガソリン（KVI）で車を呼び込み、店内のオイルや洗車（HBC）で利益を確保する。
駐車しやすい動線（立地）と、看板の見やすさ（表示）が勝負を左右します。

【視聴後アクション（CTA）】

- 近隣3店舗のKVI価格とPB比率を調査し、競争強度を数値で把握

- 対象地の建て貸し／借地での試算（税・CAPEX・原状回復）を比較表に

- 契約ドラフトの重要条項（賃料スライド・中途解約・原状回復・看板）をチェック

- 設備要件（冷凍・電力・床荷重）と駐車・動線を現地で検証

 

視点を変えれば、不動産は“商品”であり、出店者は“顧客”です。
価格戦略のロジックと、
ロードサイド出店の成否を分ける実務をセットで理解し、
浜松の現場で勝てる判断をしてください。

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