【価格より重要な見えない費用】修繕積立金 増額・大規模修繕 一時金 数百万円・管理リスクの実態

マンション購入、価格より警戒すべき「見えないコスト」と将来のリスク

「マンションなんて買わなければよかった」——。
8年前に都内で4,800万円の新築マンションを購入した40代の共働き夫婦が、
今、深い後悔に苛まれています。

現在、首都圏を中心にマンション価格が高騰しており、
「今買わないと手が届かなくなる」と焦って購入を検討する人も少なくありません。
しかし、物件の購入価格以上に警戒すべきは、
購入後にかかり続けるコストです。

特にマンション特有の「老後リスク」として挙げられるのが、
修繕積立金、管理費、駐車場代といった費用です。
これらは住宅ローンとは異なり、
完済という終わりがありません。
定年退職し、年金生活に入った後も、
住み続ける限り永遠に支払い義務が生じます。

さらに深刻なのは、
これらの費用が上昇し続けている点です。
建築資材や人件費の高騰により、
過去に立てられた修繕計画では資金が不足する事態が相次いでいます。
実際、築15年程度のマンションの約6〜7割で、
すでに修繕積立金が増額されているのが現状です。
大規模修繕の際、
積立金が足りずに「一時金」として数百万円単位の追加徴収を求められるケースも
珍しくありません。

また、金銭面だけでなく、管理組合の機能低下も大きなリスクです。
住民の高齢化が進んで施設への入居が増えたり、
所有者が部屋を賃貸に出したりすることで、
実際に住んでいる所有者が減少します。
賃借人は基本的に管理組合の運営には参加しないため、
組合の担い手が不足し、
適切な維持管理が難しくなる恐れがあります。

「マンションは管理を買え」と言われる通り、
戸建てであれば自己判断で調整できる修繕も、
マンションでは全体合意と継続的な金銭負担が不可欠です。
ワンフロアの利便性などは魅力的ですが、
将来的なコスト増と管理リスクを十分に見越した上で、
慎重に判断することが求められます。

マンションなんて買わなければよかった…8年前「4,800万円」で東京で新築を買った40代共働き夫婦。不動産価値高騰も、「深い後悔」に苛まれるワケ【FPが警告】 

https://news.yahoo.co.jp/articles/7c36477ba08f4b22560056fa988fb671ecf67fa4

 

https://youtu.be/6UhpzsI6IlM

【この動画から得られること（Learning Outcomes）】

- マンションの“見えないコスト”の正体

  - 修繕積立金・管理費・駐車場代は老後も続く固定費／増額・特別徴収（数百万円）の現実

- 管理リスクの見抜き方

  - 管理組合の担い手不足（高齢化・賃貸化）→意思決定の停滞→資産価値毀損の連鎖

- 購入前のデューデリジェンス（実務チェックリスト）

  1) 長期修繕計画：直近の改定年／資材・人件費の最新水準反映
次回大規模の予定・工事範囲

  2) 積立金水準と残高：1㎡あたり月200円目安／積立不足の有無／増額履歴・将来方針

  3) 議事録3年分：滞納率・トラブル・一時金議論の有無／合意形成の質

  4) 管理体制：管理方式（全部委託・自主管理）／管理員・清掃の頻度／会計の透明性

  5) 賃貸化率・居住実態：オーナー居住比率／理事のなり手確保／居住者の年齢分布

  6) 設備更新リスク：給排水・エレベーター・受変電・外壁・防水の更新時期と概算

  7) 共用施設の維持コスト：利用率・収支／遊休化の兆候

- 失敗回避のポイント

  - 表面価格ではなく“総保有コスト（TCO）”で判断：ローン＋固定費（管理・積立・駐車場）＋将来の一時金

  - 標準・厳しめシナリオで老後キャッシュフローを試算（年金収入×固定費×5〜10年）

  - 管理組合の健全性＝資産価値。議事録と数値で“管理を買う”

 例え話

  マンションは氷山。
見える購入価格は一角にすぎず、
水面下の大部分（固定費・一時金・管理力）が、
将来の快適さと資産価値を決めます。

【視聴後アクション（CTA）】

- 候補物件の「長期修繕計画」「議事録3年分」「滞納率・積立残高」を必ず入手・確認

- 月々の固定費＋将来の一時金を含めた“老後CF”を標準・厳しめ2ケースで試算

- 管理方式・賃貸化率・理事体制を現地で確認（掲示板・管理員・住民の活気）

- 不明点は管理会社・理事長に書面で質問し、回答を保存（記録化）

 

【専門家としての付加価値】

- 総保有コスト（TCO）思考で「購入価格の罠」を回避

- 長期修繕計画の“物価反映・改定年”と“積立不足＝将来一時金”の定量評価

- 管理組合のガバナンス（滞納率・議事録の質・合意形成）を資産価値のKPIとして提示

 

視聴者が「焦って買う」から「測って選ぶ」へ踏み出せるよう、
数字と手順で判断軸を提供します。

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