【仲介会社選びで結果が決まる】耐震基準適合証明書とフラット35の実務チェックリスト

昭和46年築の中古マンションの売買において、
買主の住宅ローンの審査が未了のまま、
手付解除期限も融資特約期日も過ぎてしまい、
解約不能に近い状態に
追い込まれてしまった事例についてお話しします。

この買主は「フラット35」の利用を前提としていました。

しかし、
フラット35を利用するためには
「耐震基準適合証明書」が必要です。

昭和46年築のマンションで
この証明書を取得するのは実質的に不可能です。

なぜなら、
適合証明書の発行には、
原則として昭和56年（1981年）に施行された
「新耐震基準」を満たしている必要があるからです。

この事例では、
売主が証明書の取得を買主に丸投げし、
仲介会社も何のサポートもしなかったため、
このようなトラブルに発展してしまいました。

売主の対応も問題ですが、
何より仲介業者の怠慢がひどすぎます。

重要事項説明書で
一体どのような説明をして
契約をまとめたのかと疑いたくなります。

フラット35の利用が前提であれば、
通常は仲介会社が住宅ローンの斡旋を行います。

仮に自社で斡旋しなかったとしても、
買主が「ある信用金庫を使いたい」と希望すれば、
その金融機関へ話を通すはずです。

そして金融機関からは
審査のために書類の提出が求められるのが普通です。

買主側も少し知識が不足していた面はあるかもしれませんが、
なぜこのような仲介会社に依頼してしまったのか不思議でなりません。

適切に手続きを進めていれば、
そもそも「フラット35を利用するなら、
新耐震基準を満たさないこの物件は買えない」と気づき、
購入を止めることができたはずです。

さらに呆れるのは、
仲介会社が手のひらを返して
「期限が過ぎたなら内容証明郵便を送りましょう」
などと言い出したことです。

「その前に仲介としてやるべきことがあっただろう」
と思わずにはいられません。

買主が本当にかわいそうですし、
詐欺ではないにしても、
それに近いようなひどい話です。

過去にも似たようなトラブルがありました。
ある建設会社からの紹介で、
私が不動産仲介として取引に入った時のことです。

通常であれば、
事前に金融機関へ打診して
ある程度融資の内諾を取っておくべきです。

しかし、
その建設会社は
銀行関係の手続きをすべて自分たちで抱え込み、
こちらに任せてくれませんでした。

その取引では、
対象の土地を分筆する必要がありました。

土地の確認は地主が行ってくれますが、
分筆費用は買主側の都合によるものなので
買主が負担することになりました。

ところが、
買主に分筆費用を全額支払わせた挙句、
結局融資が通らなかったのです。

融資が通らなかったため
契約は白紙解約となりましたが、
私が
「事前に融資の確認をしておかないからこんなことになる」
と指摘すると、
建設会社は
「事前の確認は銀行に対して失礼にあたる」
と言い訳をしました。

「いや、結果的にお客様に無駄なお金を使わせる方がよっぽど失礼だろう」
と憤りを感じました。

「建設会社だから安心」とは限りません。

「お客様のために」と言いながら、
不動産の知識がない
建設会社ほど危険な場合があります。

不動産の知識がないのに、
建設の知識だけで
不動産取引を進めようとするから、
こうしたトラブルが起きてしまうのです。

お客様にとっては大迷惑な話です。

• 新耐震基準 昭和56年
• "フラット35" "耐震基準適合証明書" 昭和46年

 

「私は詐欺にあったのでしょうか？」
審査通過の見込み0％
…ローンが通る根拠もなく強行された
「中古マンション契約」の悲劇【不動産のプロが解説】

 

https://gentosha-go.com/articles/-/75622

https://youtu.be/3ZR8kkbpZWE

要約

- 昭和46年築の中古マンション取引で、住宅ローン審査が未了のまま手付解除期限・融資特約期日を過ぎ、解約が極めて困難になったトラブル事例を扱う内容です。 
- 買主はフラット35利用を前提としていた一方、フラット35には耐震基準適合証明書が実務上ほぼ必須であり、昭和56年の新耐震基準を満たさない物件では取得が困難です。 
- 売主の丸投げに加え、仲介会社が融資手配・要件確認・期限管理を適切に行わず、重要事項説明の妥当性すら疑われる状況により問題が拡大しました。 
- 類似事例として、建設会社が金融機関手続きを抱え込み、事前の融資確認を怠った結果、買主に分筆費用等の無駄な支出をさせたうえで融資否決となったケースも紹介されます。 
- 結論として、買主保護の要点は「融資要件の事前確認」「期限管理」「専門性のある仲介の選定」であり、「建設会社だから安心」といった思い込みは危険だと示しています。

 

要点サマリー（MECE）

### 1) 何が起きたか（事象）
- ローン審査未了のまま期限超過 
- 手付解除期限・融資特約期日を徒過 
- 解約不能に近い状態へ

 

### 2) なぜ起きたか（原因）
- 制度要件の見落とし 
  - フラット35に必要となりやすい耐震基準適合証明書 
  - 新耐震基準（昭和56年）を満たさないと取得が難しい

- 仲介実務の不備 
  - 融資の段取り、金融機関への打診、必要書類の案内 
  - 期限管理（特約期日・解除期日） 
  - 重要事項説明の品質

- 関係者の役割不履行 
  - 売主の丸投げ 
  - 仲介の不作為、後出しの内容証明提案

 

### 3) どう防ぐか（対策）
- 契約前 
  - 融資要件と物件適合性の確認（フラット35、耐震証明の可否） 
  - 期限設計（融資特約期日を審査スケジュールに合わせる）

- 契約中 
  - 進捗管理（審査状況、追加書類、再審査の可能性）

- パートナー選定 
  - 融資と契約実務に強い仲介を選ぶ（説明責任と実務力を重視）

 

例え話

住宅ローン特約は、
旅行の「キャンセル期限付きの保険」
に似ています。

保険に入っていても、
期限までに
手続きを完了しなければ
補償が効かないのと同じで、
融資特約も
期日までに条件を満たさないと
買主を守れません。

重要なのは
「特約があること」ではなく、
「特約が効く段取りになっていること」です。

 

この動画から得られること

- フラット35と耐震基準適合証明書の関係を、取引実務として理解できます。 
- 昭和56年の新耐震基準が、融資可否や証明書取得に与える影響を整理できます。 
- 融資特約期日・手付解除期限の意味と、期限管理の具体的方法が分かります。 
- 「売主・仲介・買主」の役割分担を明確にし、丸投げ取引を避ける判断基準が持てます。 
- 仲介会社や建設会社の肩書だけで判断せず、実務力で見極める観点が身につきます。

 

視聴後アクション

判断ミスを減らすための行動計画です。
理解で止めず、書面と段取りに反映させます。

### 1) 今日やる（10〜20分）
- 検討物件について、次の前提条件を1枚に整理 
  - 利用予定ローン（フラット35等） 
  - 築年数（昭和56年前後か） 
  - 必要証明（耐震基準適合証明書の要否）

 

### 2) 次にやる（契約前に必須）
- 仲介会社に、書面で確認する質問を送付 
  - 当該物件でフラット35は利用可能か 
  - 耐震基準適合証明書は誰が、いつまでに、どの方法で取得するか 
  - 融資特約期日を、審査スケジュールに合わせて設定できているか

 

### 3) 契約直前にやる（期限トラブル予防）
- 期日をカレンダー化し、3段階でアラートを設定 
  - 14日前：必要書類の不足確認 
  - 7日前：審査状況の書面確認 
  - 3日前：延長交渉の要否判断（覚書等の検討）

 

### 4) 迷ったらやる（損失回避の動き）
- 内容証明の検討より先に、融資要件と期限の設計ミスがないか第三者に点検依頼 
  - 宅建士・不動産実務に強い専門家へ、契約書・重要事項説明書・特約条項の確認を依頼

 

専門家としての付加価値

- フラット35は「商品名」ではなく「要件の集合」です。
築年数が古い物件ほど、耐震関連の要件がボトルネックになりやすく、契約後に発覚すると取り返しがつきません。

- 融資特約は「入れておけば安心」ではなく、「審査完了までの工程表があるか」で効力が決まります。
期日は、希望ではなく審査プロセスから逆算して設計すべきです。 

- 仲介会社の良し悪しは、説明の上手さではなく、次の3点で判定するのが合理的です。 
  - 物件適合性の事前確認（融資・法適合・証明書） 
  - 期限管理（特約期日、解除期日、必要書類の収集） 
  - 重要事項説明の根拠提示（書面、成否条件、代替案）

 

税理士法人　A to Y
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