【不動産相続“節税”にメス】タワマン・小口化・駆け込み借入の終焉と2026年の実務対応

　富裕層による露骨な節税策に対し、
政府および国税庁が本格的な税制改正による是正に乗り出しています。

　これまで、不動産を活用した相続税の圧縮スキームとして、
賃貸マンションや区分マンション（特にタワーマンション）の評価額の差を利用した「タワマン節税」や、
借入金による債務控除などが広く行われてきました。
また、不動産小口化商品の受託受益権の贈与などを通じた節税についても、
今後は厳しいチェック（メス）が入る見通しです。

　過去には、
亡くなる直前に巨額の借入れをしてタワーマンションや賃貸不動産を取得し、
意図的に評価額を下げることで実効税率を大幅に抑える手法が横行していました。

　しかし、
こうした手法はあまりに露骨な「租税回避行為」とみなされるようになっています。

　たとえ銀行からのアドバイスに基づいたものであっても、
当初から節税のみを目的とした計画的な行為については、
裁判で否認されるケースも出ています。

　現在、東京の不動産市場が過剰に高騰している一因には、
こうした「相続マネー」の流入があると考えられています。
その結果、
本来の需要層である若年層などが物件を購入できなくなっているという弊害も生じています。

　国税庁は「税負担の公平性」を重視しており、
実態に即していない不当な低評価を是正するスタンスを鮮明にしています。

　2026年度（令和8年度）の税制改正では、
不動産節税へのさらなる規制が検討されており、
具体的には「空室税」の検討や、
区分マンションを「購入後5年以内」に相続した場合、
評価圧縮の効果を制限する方向で議論が進んでいます。

　こうした動きに対し、
専門家は次のように指摘しています。
「決まったルールには従わざるを得ないが、
今後はどのような新たな対策を立てるかが重要になる。
現在はまだ税制改正大綱の段階であり、
今後の選挙や国会審議を経て、
来年3月ごろに詳細が確定するだろう。
政権の動向次第では、
さらに厳しい改正になる可能性も否定できない」

　不動産相場は「生き物」であり、
国がすべての土地を所有していない以上、
完全にコントロールすることは困難です。
　
　しかし、
節税ありきの不動産投資は、
制度改正によってその有効性が大きく揺らごうとしています。
今後は、市場の動向と法改正の両面を慎重に見極める必要があるでしょう。

 

富裕層の露骨な“節税“に国税庁が怒り心頭！ その額500億円規模…死ぬ間際の不動産購入ほか、新たな税逃れのトレンドに金融機関も手ぐすね

 https://shueisha.online/articles/-/256275

https://youtu.be/QqyFWzBPUhY

要約

- 何が起きているか
  - タワマン節税・駆け込み借入による評価圧縮・不動産小口化（受託受益権の贈与）など、
     露骨な相続税対策に国税が本格是正。
    裁判でも節税目的が前面のスキームは否認が進行。
  - 東京相場の高騰要因に「相続マネー」の流入が指摘され、若年層の取得難も深刻化。

- 国の方針（公平性の徹底）
  - 実態に即さない低評価を是正し、税負担の公平を確保するスタンス。
    2026年度改正に向け、
    空室税の検討、
    区分マンションを購入後5年以内に相続した場合の評価圧縮制限などが論点に。

- 何が変わる可能性か
  - 節税ありきの不動産投資は通用しにくくなる。
    短期の評価差を狙う行為や、経済実態の乏しい借入の「債務控除」も厳格化の方向。

- 今後の構え
  - まだ大綱段階だが、政権動向次第で更に厳格化の余地。
    市場（価格・賃料）と税制（評価・課税）を両睨みで、「実需・収益・証拠」を備えた設計へ転換が不可欠。

 

この動画から得られること

- 制度・動向の理解
  - なぜ是正が進むのか（公平性・市場歪み・裁判例）、2026年に向けた論点（空室税・5年ルール・債務控除厳格化）。

- リスク判定
  - 否認されやすいパターン（相続直前の巨額借入、空室放置での形骸化、名義・小口化のみで実態乏しいスキーム）のレッドフラッグ。

- 正攻法の設計
  - 実需・収益・証拠の3本柱：賃貸実績・回収可能性・稼働率・市場賃料根拠、LTV・DSCR、長期保有方針と保全計画の整備。

- 数値での見極め
  - 物件別の真水キャッシュフロー、LTV（≤60〜70％推奨）、DSCR（≥1.2〜1.3保守）と金利ストレス（＋1％）の耐性。

- 代替・補完策
  - 暦年・相続時精算課税の使い分けと「記録主義」、生命保険による納税資金準備、家族信託・遺言での承継リスク低減、資産分散（非不動産）とのバランス。

 

専門家の付加価値（実務テンプレート）

- レッドフラッグ診断
  - 相続前3年以内の大型借入
     稼働率＜80％の恒常化
     市場乖離の賃料設定
     小口化のみで運用実態希薄
     購入後5年内の相続予定 などに△×。

- 数値KPIシート
  - 真水CF＝賃料−空室損−運営費−金利−修繕平準／LTV（総借入÷時価）
    →≤60〜70％／DSCR（NOI−金利）÷元本返済
    →≥1.2〜1.3／金利＋1％で黒字維持。

- 証拠パッケージ
  - 入居者名簿・賃貸借契約・稼働率推移、近隣賃料事例、長期修繕計画、保全（耐震・保険）資料、保有方針メモ（売却トリガー明記）。

- 納税資金計画
  - 想定相続税の概算→自己資金・保険・売却の組合せ、流動性バケツ（即時・30日・1年）。

- 承継スキームの選択肢
  - 暦年/相続時精算課税のハイブリッド、家族信託×遺言×登記の整合、共有回避・分割容易性の設計。

 

視聴後アクション

- 現保有の“見える化”をする
  - 物件別に時価・LTV・DSCR・稼働率・真水CFを1枚に整理。
    赤旗がないか確認。

- 直前借入の計画を見直す
  - 相続3年以内の大型借入計画は停止し、納税資金は保険・流動資産で準備。

- 空室対策を前倒し
  - 稼働率80〜90％へ改善計画を実行。
    市場賃料根拠をファイル化。

- 証拠を揃える
  - 賃貸実績・市場根拠・修繕計画・保全の資料を“相続用”にまとめる。

- 承継の土台を作る
  - 家族信託・遺言のたたき台を作成し、税理士・司法書士にレビュー依頼。

- 年1回の総点検を予約
  - 税制・市場の最新動向を踏まえ、KPI・証拠・資金計画を更新する日を固定。

 

例え話

 影法師を大きく見せても、
体が痩せていれば風に倒れます。
不動産相続の節税も同じ。
影（評価）ではなく、
体（収益・保全）を鍛え、
診断書（証拠）を整える
——それが嵐（改正）に耐える唯一の道です。

 

税理士法人　A to Y
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