【不動産は「年に一度の棚卸し」で強くなる】築年別メンテと出口戦略の実務

不動産の「棚卸し」と、経年に応じたメンテナンスの重要性

不動産を複数所有するようになると、
定期的な「棚卸し」が必要になります。
これは、
所有している物件が現在の市場（市況）においてどのようなポジションにあるのか、
また経年劣化がどの程度進んでいるのかを確認し、
そのまま保有し続けるべきかどうかを判断する作業です。

顧問税理士がいれば、
収益性や家賃収入の観点からアドバイスを受けることもできますが、
個人投資家の場合は自ら判断しなければならない場面も多いでしょう。

不動産において特に注意すべきは「流動性」です。
物件を「売りたい」と思った瞬間に、
必ずしも希望の価格で売れるとは限りません。
それどころか、
すぐに買い手が見つかるとも限らないのが不動産という資産の難しさです。

そのため、
日頃からの「棚卸し」は欠かせません。
私は以前の動画でもお話ししましたが、
物件の管理は「女性の化粧」に似ているところがあります。
20代の頃と、40代、50代、60代では、
年齢に応じて化粧の仕方が変わっていくものです。
物件も同様で、
築年数や状態に合わせて、
リフォームやメンテナンスのやり方を変えていかなければなりません。

適切にメンテナンスを続けていても、
自分にとってその物件が必要なくなったと感じる時期が来るはずです。
その際は、売却を検討すべきでしょう。

売却の方法としては、
自分でリノベーションして付加価値を高めるのも一つの手ですが、
専門業者にそのまま売却するのも賢い選択です。
業者に買い取ってもらい、
その後のリノベーションを任せる形にすれば、
工事期間中の空室リスクや建築に伴うリスクを自身で負わずに済みます。

不動産は、
購入した瞬間から老朽化が始まります。
物件を買う段階から、
将来の売却の可能性（出口戦略）を含め、
あらゆるパターンを想定しておくことが非常に重要です。
こうした現実を十分に理解した上で、
投資を検討してください。

 

その物件、持ち続けて大丈夫？FPが指南する保有不動産の「健康診断」とポートフォリオ組み換え術

 

https://gentosha-go.com/articles/-/74483

https://youtu.be/4cM3uOs3lvs

要約

- 何をするか（目的）
  - 複数物件を持つほど重要になる「不動産の棚卸し（年次点検）」と、
    築年数に応じたメンテナンス設計・売却判断（出口戦略）の実務を解説。

- なぜ必要か（構造的理由）
  - 不動産は流動性が低く、売りたい時に希望価格で売れない。
    老朽化と市況変動で収益・価値・出口が刻々と変わるため、定期的な見直しが不可欠。

- どう進めるか（実務の骨子）
  - 収益・物理・市場の三面で棚卸し（家賃・空室・修繕費／劣化・法適合／周辺賃料・利回り・売買事例）。
  - 年齢（築年）に応じて「化粧（手当て）」を変える。
     軽微リフォームから配管・防水・耐震まで、段階的に。
  - 必要性が薄れた物件は、自己リノベ販売か、業者買取で工事・空室リスクを外出しして処分。

- 結論（原則）
  - 購入時から「売る相手・価格帯・方法」を想定するのが出口戦略の王道。
    棚卸し→手当て→売却の三段で、資産を循環させる。

 

例え話

 物件管理は「化粧」に似ています。
20代（築浅）は薄化粧（軽微手入れ）で十分でも、
40・50代（中・築古）になると下地（配管・防水）から見直さないと、
表面のメイク（内装）だけでは持たない
——年齢に合わせた手当てが必要です。

 

専門家の付加価値

- 棚卸しフレーム（年1回）
  - 収益面：家賃成約との差、空室日数、広告費（AD）、修繕費率、原状回復コスト、
                   DSCR（NOI/年間元利）≥1.2を目安。
  - 物理面：外壁・屋上防水・共用配管・給湯・電気容量・法適合（避難・耐震）、アスベスト有無。
  - 市況面：周辺賃料・入居者属性変化、売買利回り、成約事例、銀行評価と金利条件。

- 築年帯ごとの手当て（目安）
  - 築0〜10年：設備保証・共用清掃・軽微補修、空室対策は仕様訴求。
  - 築10〜20年：屋上防水・浴室/キッチン更新検討、共用照明LED化、Wi-Fi等の付加価値。
  - 築20〜30年：配管更新、外壁改修、EV/受電設備、耐震診断・補強の要否。
  - 築30年超：大規模修繕の投資対効果を精査、用途転換や売却の選択肢を同時検討。

- 売却の型と選び方
  - 自己リノベ→一般売却：高値期待だが工期・空室・建築リスクあり。
  - そのまま業者買取：価格は控えめだが早期・確実・ノーリスク。
    買取保証やクイッククロージングを活用。

- 価格・タイミングの数式
  - 売却損益＝想定売価×(1−売却コスト5〜7%)−ローン残債
  - 税務（個人）長期譲渡は5年超で税率軽減（20.315%）。
    満室・直近修繕済みの「整った状態」での売却が価格最大化に寄与。

 

この動画から得られること

- 年1回の棚卸し手順（収益・物理・市場の三面評価）
- 築年帯別のメンテ計画（0〜10年／10〜20年／20〜30年／30年超）
- 自己リノベ販売と業者買取の比較軸（価格・スピード・リスク）
- 売却価格の算出と税務（長短期・売却コスト）の基礎
- 流動性を高める資料整備（レントロール・修繕履歴・検査済証・消防点検）
- 出口を前提にした購入・保有の意思決定ルール

 

視聴後アクション

- まず棚卸し表を作る
  - 物件ごとに「家賃差・空室日数・AD・修繕費率・DSCR」
                      「外壁/屋上/配管/電気/耐震」
                      「周辺賃料・売買利回り・成約事例」を記入する。

- 築年別の手当てを決める
  - 10年刻みで必要工事項目と概算費用・時期を一覧化し、優先順位を付ける。

- 売却の数式を試す
  - 想定売価×(1−コスト)−残債で損益ラインを算出。
    満室化・軽微修繕を前倒しして価値を整える。

- 売り方の案を2本用意
  - 自己リノベ→一般売却
／そのまま業者買取の両方でスケジュールと手取り見込みを比較する。

- 資料を一つにまとめる
  - レントロール、
    賃貸借契約、
    修繕履歴、
    検査済証、
    消防点検、
    固定資産税通知などをクラウドに格納（データルーム化）。

- 次の購入は出口から逆算
  - 想定買い手・売却利回り・保有年数・税率を先に定義してから、取得条件を決める。

 

 まずは「見える化」と「順序」です。
今日、棚卸し表を作り、
築年別の手当て計画と売却の損益ラインを算出。
自己リノベ案と業者買取案を並べ、
資料をデータルームに集約してください。
購入時から出口を設計する人が、
最後に資産を残します。
今の一手が、
次のアクションを軽くします。

税理士法人　A to Y
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