【ワンルーム投資はやめておけ】表面利回りの錯覚とサブリースの罠と銀行評価の現実

ファイナンシャルプランナーが
「ワンルーム投資はやめておけ」
と警鐘を鳴らすのには理由があります。
初心者が言葉巧みな営業トークに乗せられ、
収益の上がらない
「失敗物件」
を掴まされるケースが非常に多いためです。
表面利回りの高さやサブリースを前提とした提案は、
数年後に赤字に転落するリスクをはらんでいます。

ここで「サブリース」の仕組みを解説すると、
例えば市場での適正家賃が6万円の部屋に対し、
サブリース会社が
「オーナーには月5万円をお支払いします」と契約し、
差額の1万円を会社の利益とする仕組みです。
一見、空室保証があって安心なように見えますが、
ローンの返済義務はあくまでオーナー側にあり、
サブリース会社に利益を搾取される構造になっています。
こうした知識がないまま契約してしまうのが、
初心者の典型的な失敗パターンです。

失敗する物件の大きな特徴は、
以下の3点に集約されます。

1. 地方の郊外にあるワンルームであること
2. 表面利回りだけが高いこと
3. サブリースに依存していること

一方で、
投資を成功させるための最低条件は、
都心（東京、大阪、名古屋など）の駅近物件であり、
管理体制がしっかりしていることです。
また、
投資の目的と出口戦略（インカムゲインを狙うのか、キャピタルゲインを狙うのか）を
明確にする必要があります。

しかし、
現実的にワンルームマンションで資産を形成するのは極めて困難です。
30万円程度で買えるような特殊な築古物件ならともかく、
1,000万円を超えるような新築や築浅物件の場合、
多くが赤字続きとなり、
資産形成どころではありません。
完済までに30年以上かかるケースも珍しくないのです。

結局のところ、
高所得者が所得税や住民税を抑えるための「節税」以外に、
ワンルーム投資の明確な目的は見出しにくいのが本音です。
一般的なサラリーマンであれば、
無理にワンルーム投資に手を出して建設会社や仲介業者を儲けさせるよりも、
地道に貯金をする方が賢明だと言えるでしょう。

銀行の評価も非常にシビアです。
「一棟買い」であれば収益が安定するため評価されますが、
「一室買い」は空室になった瞬間に収益がゼロになるため、
銀行側もリスクを嫌います。
たとえ事業者であっても、
ワンルーム一室の評価は購入価格の半分以下になることもあり、
融資のハードルは極めて高いのが実情です。
悪名高い業者に騙されないよう、
十分な注意が必要です。

 

なぜFPは「ワンルーム投資はやめておけ」と忠告するのか？ 多くの投資家が陥る「失敗物件」の共通点

 

https://vertex-c.co.jp/column/article/228

 

https://youtu.be/HxfXrfSG-s0

要約

- 何が問題か
  - ファイナンシャルプランナーが「ワンルーム投資はやめておけ」と警鐘。
     初心者が営業トークに乗せられ、収益の上がらない物件を掴む事例が多発。
  - 表面利回りの高さやサブリース前提の提案は、数年で赤字化する典型的パターン。

- 失敗物件の共通点
  - 地方郊外のワンルーム
  - 表面利回りのみ高い（実質収益が低い）
  - サブリース依存（家賃減額・中途解約条項のリスク）

- なぜ厳しいか
  - 区分一室は空室で収益ゼロになり、銀行評価も厳格（購入価格の半分以下評価の例）。
  - 新築・築浅で1,000万円超は赤字継続が多く、完済まで30年以上かかり資産形成が進みにくい。

- 成功の最低条件と現実
  - 都心（東京・大阪・名古屋）駅近、良好な管理体制、明確な投資目的と出口戦略が前提。
  - ただし現実には、節税目的の高所得者以外ではリスクが勝ちやすい。
    一般的な会社員は無理をせず貯蓄が堅実。

- サブリースの構造
  - 例：適正家賃6万円に対し、サブリース会社が5万円で借り、差額1万円が会社利益。
           ローン返済はオーナー責任のまま、賃料減額・解約条項でオーナー側が不利になりやすい。

 

例え話

  華やかな包装の箱を開けると中身は軽いお菓子の詰め合わせだった、という状態に近い。
見映え（表面利回り）に比べて、実質的な栄養（手残りキャッシュフロー）が不足している。

 

専門家としての付加価値（実務の判断軸）

  - 指標の目安：運営費率25〜30％、空室・滞納5〜10％を置いたうえで、DSCR（NOI/年間元利返済）1.2以上、
                          税前キャッシュオンキャッシュ5％以上を最低ラインに。
  - 感度分析：家賃▲10％、金利＋1％、空室2カ月、修繕積立増加を入れても黒字維持できるかを確認。
  - 契約精査：サブリースの賃料減額・中途解約・原状回復負担・更新条項を条文単位でチェック。
  - 立地要件：都心駅徒歩10分以内、賃貸需要データ（募集賃料と成約賃料の差、平均空室期間）で裏取り。
  - 出口戦略：5年・10年の売却想定価格と売却費用を入れ、損益分岐を明示。
                      買わない基準も先に決める。

 

この動画から得られること

- 失敗物件の3条件と回避策（地方郊外／表面利回り偏重／サブリース依存）
- サブリース契約の核心リスク（賃料減額・中途解約・負担条項）
- 区分一室の銀行評価と融資の現実、空室時ゼロ収益の脆弱性
- 都心駅近・管理体制・需要データによる立地の実証的見方
- DSCR・キャッシュオンキャッシュ・感度分析の使い方
- 目的別戦略（節税／インカム／キャピタル）と撤退ラインの設定

 

視聴後アクション

- 数字を作る
  - 家賃・管理費・修繕積立・固定資産税・保険・募集費を入れ、年間の手残りを出す。
    空室2カ月・家賃▲10％も試す。

- 指標で判断する
  - DSCRが1.2未満、税前キャッシュオンキャッシュが5％未満なら見送る。

- 契約を読む
  - サブリースの賃料減額条項・中途解約・原状回復負担を条文で確認。
    不明点は書面で質問する。

- 立地を確かめる
  - 最寄り駅から徒歩分数、募集と成約の賃料差、平均空室日数を3社以上の仲介で聞き取りする。

- 融資の現実を聞く
  - 複数の銀行に打診し、評価額・金利・期間・自己資金の条件を比較する。

- 目的を決める
  - 節税か、インカムか、キャピタルか。目的に合わなければ買わない。

- 買わない基準を作る
  - 「都心駅徒歩10分超は原則見送り」「手残り月1万円未満は不可」など、事前にルール化する。

- 冷却期間を置く
  - 購入前に24時間置き、第三者（FP・税理士・不動産の専門家）に数字をチェックしてもらう。

 

見映えではなく、数字と条文で判断しましょう。
今日、試算シートを作り、
サブリース契約の条項を精読し、
銀行のヒアリングを予約してください。
買わない勇気こそ、最良のリスク管理です。

 

税理士法人　A to Y
〒460-0014 愛知県 名古屋市中区富士見町7-11
電話番号 052-331-0286
FAX番号 052-331-0317

【AtoY　相続事業承継クラブ】
相続の情報が氾濫する世の中・・・
「現場のプロ」があなたにあった生前対策方法を親身にサポートいたします。

失敗しない不動産投資の事業計画書を作ろう！！

【失敗しない不動産投資の事業計画書】
不動産投資に興味ある方
資産形成に不動産投資を検討している方
不動産投資に絶対に失敗したくない方