【インフレに強い住まい戦略】レバレッジ×税制×流動性で最適解を導く

賃貸と持ち家のどちらが良いかという議論はよくなされますが、
富裕層が持ち家を選ぶ大きな理由は「BS（バランスシート）」の観点にあります。

賃貸の家賃は「PL（損益計算書）」上の毎月の費用として消えてしまいますが、
持ち家の場合は住宅ローンという「負債」を抱える一方で、
不動産という「資産」を取得することになります。
つまり、住宅購入は家計のバランスシートを強化する行為なのです。
統計的にも、高所得層ほど住宅ローンによるレバレッジを活用し、
資産形成を行う傾向があります。

また、不動産はインフレに強いという特性があります。
住宅ローン控除や小規模宅地の特例など、
持ち家を優遇する制度も充実しています。
過去の事例を見ても、
景気後退局面で株式が40％下落した際でも、
土地の下落率は2.5％程度に留まるなど、
資産価値の安定性は極めて高いと言えます。

もちろん、不動産には「すぐに現金化できない（流動性が低い）」というデメリットもあります。
資産はあっても手元の現金が不足するという事態を避けるためにも、
重要なのは「ポートフォリオ（資産構成）のバランス」です。

基本的には、可能であれば資産として家を持つことが望ましいと言えますが、
最終的には個々のライフスタイルや状況に合わせ、
時代の変化を見極めながら資産を入れ替えていく柔軟な姿勢が求められます。

 

｢賃貸か持ち家か｣の答えはもう出ている…元国税専門官が見た｢お金持ち｣がドンドンお金持ちになっていく構造

 

https://president.jp/articles/-/108008?page=1

https://youtu.be/B7icW0D_zUs

要約

- 論点の整理
  - 賃貸はPL（損益計算書）で費用計上され消えるコスト。
    持ち家はB/S（バランスシート）で資産（不動産）と負債（住宅ローン）を同時に増やし、
    家計のB/Sを強化する行為。

- 富裕層が持ち家を選ぶ理由
  - 低利のレバレッジで資産を取得（資産形成）。
    インフレ耐性が高い実物資産。
    住宅ローン控除・小規模宅地の特例など税制優遇。

- リスク・留意点
  - 流動性が低い（すぐ現金化できない）。
    金利上昇・固定資産税・修繕費の負担。地域需給や災害リスク。

- 実証的含意
  - 景気後退で株式▲40％の局面でも土地の下落は2.5％程度に留まった事例（相対的に価格が安定）。
    ただし個別立地・築年・耐震で差は生じる。

- 結論
  - 原則は「資産として家を持つ」優位。
    ただし流動性・金利・立地を踏まえ、家計B/Sとポートフォリオ全体でバランスを設計。
    時代に応じた資産の入替（リバランス）も許容する柔軟性が重要。

 

この動画から得られること

- 思考フレーム
  - PL（賃貸＝費用） vs B/S（持家＝資産＋負債）の違いと、家計に与える長期的影響。

- 資産形成の論点
  - 住宅ローンによるレバレッジ、
    インフレ耐性、
     住宅関連の主な税制（住宅ローン控除・小規模宅地の特例の位置づけ）。

- リスク・コスト
  - 流動性（売却までの期間・価格乖離）、
    金利・固定資産税・修繕費、
    災害・立地リスクの見方。

- 実務指標と基準
  - DTI（返済比率）25〜30％以内、
    生活防衛資金6〜12か月、
    LTV（80％以下目安）、
   ミックス金利・繰上返済ルール、
    金利＋1.0％ストレスで黒字維持。

- ケース別指針
  - ①若年・流動性重視：賃貸優位 or 小さく買って長く持つ
    ②家族・教育期間：持家＋低固定金利
    ③転勤・可変ライフ：賃貸 or 売りやすい立地での購入。

 

専門家の付加価値（実務テンプレート）

- 家計B/Sテンプレート
  - 資産：現金・投資・不動産（時価）／負債：住宅ローン（残高）→純資産の推移管理。

- KPI・基準
  - DTI＝（住宅関連費÷手取り）≤25〜30％、
     LTV（ローン額／物件価格）≤80％、
     生活防衛資金6〜12か月。

- 金利ストレス表（概算）
  - 3,500万円・35年・元利均等：金利＋0.5％で月＋約9〜11千円、
                                                   ＋1.0％で月＋約1.8〜2.2万円（残高・期間で変動）。

- 金利ミックスと繰上返済ルール
  - 固定50〜70％＋変動30〜50％、防衛資金確保後、余剰の50％を期間短縮型で年1回投入。

- 流動性バケツ
  - 即時：当面支出／30日：短期預金・MMF／1年：流動性の高い投信・ETF（不動産の低流動性を補完）。

 

視聴後アクション

- 家計のB/Sを作る
  - 現在の資産・負債・純資産をA4一枚に。
     住まい取得後の見込みも記入。

- 返済比率を計算する
  - 手取りに対する住宅関連費（元利・固定資産税・管理修繕）を算出し、DTI25〜30％内か確認。

- 金利ストレスを試算する
  - ＋0.5％／＋1.0％の月返済増を算出。
     耐性が低ければミックス比率や購入価格を見直し。

- 防衛資金を分ける
  - 生活費6〜12か月を別口座へ隔離。繰上返済はその後に。

- 出口の想定を持つ
  - 将来売却時の想定回転日数・価格レンジ、賃貸化の可否を立地・築・耐震で点検。

- 住宅×投資の配分を決める
  - 不動産の比率が過大にならないよう、金融資産の定期積立（NISA等）を併走。

 

例え話

 賃貸は毎回チケットを買って乗る電車。
乗り降りは自由だが、何も残りません。
持ち家は自分のレールを敷く行為。
敷設と維持のコストはかかりますが、
一度走り出せば、家計という列車を長く安定して運べます。
どちらが自分の旅程に合うか、
地図（B/S）で決めましょう。

 

税理士法人　A to Y
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