今回のテーマは、
「不動産を妻に渡す際、離婚の前後で贈与税の扱いにどのような違いが出るのか」という点です。
具体的なケースを元に、
タイミングによる課税金額の差や注意すべきポイントを紐解いていきましょう。
- 夫婦間の贈与にも「贈与税」はかかる
まず大前提として、
夫婦間や親子間であっても、
財産を渡せば原則として贈与税が発生します。
ただし、生活費や教育費、
あるいは常識の範囲内でのプレゼント（ブランドバッグなど、その家庭の生活水準に照らして通常認められるもの）については、
贈与税の対象にはなりません。
しかし、不動産（土地や建物）となると話は別です。
高額な資産であるため、
何も対策をせずに名義を変更すると、
多額の贈与税が課せられる可能性があります。
- 「贈与税の配偶者控除（2000万円の特例）」とは
夫婦間で居住用不動産を贈与する場合、
一定の条件を満たせば最高2000万円まで贈与税が非課税になる特例があります。
主な適用条件：
- 婚姻期間：
婚姻届を提出してから20年以上経過していること。 - 過去の適用：
同じ配偶者から過去にこの控除を受けていないこと（一生に一度のみ）。 - 対象資産：
自分が住むための国内の不動産、
または不動産を取得するための資金であること。 - 居住継続：
贈与を受けた翌年3月15日までに実際に住み始め、
その後も住み続ける見込みであること。 - 申告：
税額がゼロになる場合でも、
必ず税務署への確定申告が必要です。
- 離婚時の「財産分与」は非課税
一方で、離婚に伴う「財産分与」には、
原則として贈与税はかかりません。
財産分与とは「夫婦が婚姻中に協力して築き上げた財産を清算すること」であるため、
贈与（プレゼント）ではなく、
自分の持ち分を回収する行為とみなされるからです。
基本的には申告の必要もありませんが、
あまりにも金額が多すぎる場合や、
税務署から「相続税や贈与税を免れるための離婚」と判断された場合は、
課税の対象となることがあります。
- 贈与と財産分与を組み合わせた「偶然」の事例
ここで、非常に珍しいケースをご紹介します（あくまで「偶然」が重なった前提の話です）。
- 贈与（婚姻中）：
婚姻20年以上の夫婦が、
まず配偶者控除を利用して自宅の持ち分2000万円分を妻に生前贈与し、
確定申告を済ませました。 - 離婚と財産分与：
その後、話し合いの結果として離婚が成立。
残りの持ち分を「財産分与」として妻に譲渡しました。
この手順を「偶然」踏んだ結果、
奥様は1円も贈与税を払うことなく、
自宅を丸ごと手に入れることができたという事例があります。
- 注意：「作為的な節税」は否認されるリスク大
上記のケースはあくまで自然な流れであった場合です。
もし「税金を逃れるために離婚と贈与のタイミングを操作した」と税務署に認定された場合（作為的な分与）、
配偶者控除は否認され、
遡って多額の贈与税が課せられる「ダブルパンチ」を受ける恐れがあります。
節税のために「偽装離婚」のような手法を使うことは絶対にお勧めできません。
- まとめ
高額な財産をお持ちの方は、
二次相続（配偶者が亡くなった後の子供への相続）も見据え、
婚姻中に少しずつ財産を移しておく（暦年贈与や配偶者控除の活用）ことは有効な対策です。
ただし、法的な解釈や手続きは非常に複雑です。
もし離婚や不動産の譲渡に直面し、
税金面に不安がある場合は、独断で進めず、
必ず弁護士や税理士などの専門家に相談するようにしてください。
要約
- 前提と論点
- 夫婦間・親子間でも、原則として財産移転は贈与税の対象。
生活費・教育費・通常の贈答は除外。
不動産は高額資産のため課税インパクトが大きい。
- 配偶者控除（贈与税）の特例
- 婚姻20年以上を前提に、居住用不動産（または取得資金）を上限2,000万円まで贈与税非課税。
一生一度。
翌年3/15までに居住し継続見込み。
ゼロでも申告必須。
- 離婚の財産分与
- 婚姻中に形成した共有財産の清算（持分回収）であり、原則非課税・申告不要。
ただし過大分与や租税回避が疑われる場合は課税リスク。
- タイミングの違いが生む結果
- 婚姻中の贈与（配偶者控除）
→離婚時の財産分与、という“偶然の順序”で、
贈与税ゼロ＋非課税分与となる事例がある一方、
作為があれば否認・追徴の危険。
- 留意すべき関連税・実務
- 登録免許税・不動産取得税・固定資産税の負担、負担付贈与（借入付物件の贈与）に伴う譲渡所得課税、
借入の債務引受・金融機関同意、適正時価の評価・書面化が要点。
この動画から得られること
- 制度理解
- 配偶者控除（贈与税）の要件・限度・申告実務／財産分与の非課税範囲と過大分与のリスク
- コスト全体像
- 贈与・分与それぞれの登録免許税、不動産取得税、固定資産税の取扱い（自治体の実務差に注意）
- リスク管理
- 偽装離婚／時系列の作為／過大分与の赤旗、否認時の追徴パターン
- 借入・評価
- 負担付贈与の譲渡所得課税、金融機関の同意、適正時価評価（路線価・固定資産税評価・鑑定）の使い分け
- 実装フロー
- 時系列の設計、合意書・公正証書・登記・申告の手順と必要書類
専門家の付加価値（実務テンプレート）
- 設計フロー（標準）
- 1）家族合意の骨子（財産目録・配分・時系列）
→2）時価評価（路線価補正・固定資産税評価・必要なら鑑定）
→3）税負担シミュレーション（贈与税・譲渡所得・登録税・取得税）
→4）金融機関協議（債務引受・担保付替）
→5）合意書／公正証書化
→6）登記
→7）申告
- 時価評価の使い分け
- 自用地・建物：固定資産税評価基準、路線価補正、取引事例。
乖離大なら鑑定で補強。
- 税務の赤旗（否認リスク）
- 相当分を超える分与、
離婚直前の高額贈与、
短期での贈与⇔分与往復、
実態なき同居・居住実績の欠如、
債務超過の押し付け
- 関連税の目安
- 登録免許税：所有権移転（贈与2.0％・分与2.0％が通例）
不動産取得税：贈与は課税（軽減可否は自治体要確認）、分与は事由により取扱差（事前確認必須）
- 負担付贈与（借入付）
- 受贈者が債務引受→贈与者は引受債務相当額について譲渡所得課税の可能性。
金利・債権者同意・担保変更の事前合意が前提。
視聴後アクション
- 財産目録を作る
- 不動産の所在・面積・評価額・借入残高を一覧化します。
全体像が把握できます。
- 時価を決める
- 路線価・固定資産税評価を確認し、乖離が大きければ不動産会社の査定や鑑定で補強します。
- 税コストを試算する
- 贈与・分与それぞれの贈与税／譲渡所得／登録免許税／不動産取得税の概算を紙に並べます。
- 金融機関に相談する
- 債務引受・担保付替の可否と条件を事前に確認します。
書面交渉を前提にします。
- 合意書を作る
- 分与額・対象・時期・手続・費用負担を明記した合意書を作成し、公正証書化を検討します。
- 申告と登記の段取りを決める
- 期限（贈与は翌年2/1〜3/15）と必要書類をチェックし、司法書士・税理士とタイムラインを共有します。
例え話
同じ川を渡るにも、
浅瀬（財産分与）と深瀬（贈与）で流れと危険が違います。
地形（制度）を読み、
渡る順番（タイミング）とロープ（証拠）を用意すれば、
濡れずに渡り切れます。
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